La subvention et le conventionnement ANAH, une stratégie rentable pour financer les travaux dans l’immobilier locatif ?

Serions nous à un tournant de la politique du logement ?

 Les dispositifs PINEL, SCELLIER, De ROBIEN qui accompagnent l’investissement immobilier locatif depuis près de 30 ans serait il sur le point de disparaître au profit de dispositifs fiscaux centrés autour de la rénovation de l’immobilier ancien dans les villes moyennes ?

ANAH

Il y a un an, le ministre du logement avait fait part de sa volonté de redynamiser les centres des villes moyennes via une augmentation importante des budgets alloués à la rénovation des centres urbains.

Ainsi, des dispositifs anciens qui ont démontrés leur efficacité par le passé pourraient bien redevenir attrayant du fait d’une augmentation importante des budgets et autres subventionnements des propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover des immeubles anciens situés dans les centres villes dégradés des villes moyennes.

Notre cabinet est du reste actuellement en train de travailler sur des opérations exclusives dans l’ancien à réhabiliter en centre ville, pouvant permettre à nos clients de bénéficier des subventions et abattement décris ci après, couplées à des réductions Malraux à hauteur de 30% du montant des dépenses travaux engagées, le tout potentiellement éligible aux abattements fiscaux de la loi Cosse ; n’hésitez à vous rapprocher de nous pour échanger sur votre éligibilité à ce type d’investissement.

Le dispositif le plus connu de nombreux investisseurs locatifs dans l’ancien est la subvention ANAH suivi du conventionnement.

Le principe de la subvention puis conventionnement ANAH est relativement simple :

  • Un propriétaire bailleur qui souhaite engager des travaux de rénovation dans un immeuble locatif fait une demande de subvention auprès de l’ANAH.
  • L’ANAH, parfois accompagné de la ville, participe à la réalisation des travaux via l’octroi d’une subvention.
  • Cette subvention sera proportionnelle à l’état de dégradation de l’immeuble et pourra atteindre un pourcentage important du total des travaux; Il s’agit à chaque fois de décisions locales.

Prenons un exemple :

  • À Niort, il est annoncé une subvention maximale dans le cadre d’une OPAH pouvant atteindre 60% HT du montant des travaux pour les immeubles à la rénovation est la plus lourde.
  • A Niort, l’OPAH existe depuis 10 ans et ce sont 100 logements qui ont ainsi été subventionné pour une moyenne de 33 000€ de subvention par logement (pour un montant des travaux de 66 000€ en moyenne, soit près de 50%). Ce n’est vraiment pas anodin.

Voici par exemple un plan de financement mis en avant par la ville de Niort :

Projet

Quel est le montant de la subvention ANAH ?

Le montant des subventions de l’ANAH varie selon la nature des travaux réalisés (mais surtout, ces montants ne sont pas garantis, car ils devront être validés localement par l’ANAH).

  • Pour des gros travaux de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 350 € par m2 dans la limite de 28 000 € par logement.
  • Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité ou pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 262,5 € par m2 dans la limite de 21 000 € par logement.
  • Pour des travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum  de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement.
  • Subvention « Habiter mieux » pour les travaux de rénovation énergétique : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement ;
  • 1500€ de prime si les travaux permettent de réduire la consommation d’énergie d’au moins 35%.

Le conventionnement ANAH, l’engagement de louer l’immeuble locatif pendant 9 ans pour un loyer plafonné.

La subvention n’est pas gratuite. Elle engage le propriétaire bailleur qui devra proposer son bien à la location pour une durée de 9 ans minimum. Le loyer pratiqué sera plafonné selon le barème suivant pour l’année 2018 :

Plafonds

Mais attention, il s’agit là d’un barème national qui sera ensuite adapté localement en fonction de la réalité du marché locatif. Le niveau maximal des loyers est défini par l’État.

Ensuite, c’est l’Anah qui détermine plus finement ces plafonds, secteur par secteur, afin de respecter la cohérence avec les spécificités locales d’un territoire. Chaque « grille de loyers » dépend du loyer de marché, du type de logement (nombre de pièces ou superficie) et de la zone géographique dans laquelle le logement est situé.

Fiscalement, les loyers sous convention ANAH bénéficieront d’un abattement compris entre 15% à 85%

Fiscalement, les revenus fonciers dégagés de cet investissement locatif sous conventionnement ANAH bénéficieront d’un avantage fiscal non négligeable.

Les loyers seront imposés à l’impôt sur le revenu après déduction des charges de propriété (charges classiquement déductibles pour la détermination des revenus fonciers) mais aussi d’un abattement forfaitaire compris entre 15% à 85% selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué. Nous retrouvons là, les abattements traditionnels de la loi COSSE.

La loi COSSE est un dispositif fiscal lancé en 2017 par Emmanuelle COSSE, précédente ministre du logement. Ce dispositif fiscal est relativement simple dans l’esprit : Proposer une baisse de l’impôt sur le revenu foncier pour les propriétaires bailleurs qui accepteront de louer leur logement à un niveau acceptable à des personnes dont les revenus sont limités. 

De manière concrète, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement sur ces revenus fonciers. Cet abattement qui varie entre 15% à 85%, est fonction de la localisation de l’immeuble, du niveau de loyer pratiqué et des ressources du locataires.

Fiscalement, on obtient le schéma suivant :

Loyer – (15% à 70% * loyer) – charges déductibles – intérêt d’emprunt = Revenu foncier net imposable.

Pour bénéficier du dispositif le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) à l’occasion de l’installation d’un nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail.

Dans cette convention, le propriétaire s’engage sur les modalités de location de son bien : niveau de loyer pratiqué et niveau de ressources du locataire selon les plafonds fixés par l’État en fonction de la localisation du logement. La convention est signée au minimum pour une durée de 6 ans sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire remet en location son logement dans les mêmes conditions.

Dans les faits, il existe :

  • La loi COSSE intermédiaire pour bénéficier d’un abattement entre 15% (zone B2) à 30% (zone Abis, A, et B1)
  • La loi COSSE Social et très social pour bénéficier d’un abattement entre 50% (zone B2) à 70% (zone Abis, A et B1) ;
  • L’intermédiation  pour bénéficier d’un abattement de 85% pour toutes les zones Abis, A (Marseille par exemple), B1; B2 (Troyes  par exemple)

 

A Bis A B1 B2
Intermédiaire 30% 30% 30% 15% 0
Social 70% 70% 70% 50% 0%
Très social 70% 70% 70% 50% 0%
Intermédiation 85% 85% 85% 85% 85%

Plafonds de loyer 2017 pour bénéficier de la loi COSSE intermédiaire, social ou très social.

Pour bénéficier de la loi COSSE, le loyer mensuel par m² ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de la convention, à un plafond fixé par décret.

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

Plafond de loyer 2017 pour bénéficier de la loi COSSE :

A bis A B1 B2
Loyer intermédiaire 16,83 € / m² 12,50 € / m² 10,07 € / m² 8,75 € / m² 8,75 € / m²
Loyer social 11,77 € / m² 9,06 € / m² 7,80 € / m² 7,49 € / m² 6,95 € / m²
Loyer très social 9,16 € / m² 7,05 € / m² 6,07 € / m² 5,82 € / m² 5,40 € / m²

Plafonds de ressource 2017 du locataire pour bénéficier de la loi COSSE intermédiaire, social et très social.

Pour bénéficier de la loi COSSE, le locataire doit avoir des ressources (Revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 si plus favorable) inférieures à XX€. Ces conditions sont à respecter l’année de conclusion du bail uniquement. Il ne s’agit pas de demander le revenu fiscal de référence du locataire tous les ans pour l’autoriser à rester ou non dans le logement.

 Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer intermédiaire :

Composition du foyer Abis A B1 B2 C
Une personne seule. 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 116 268 € 106 431 € 77 778 € 69 749 € 70 000 €

 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social :

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Île de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule. 23 146,00 € 23 146,00 € 20 123,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 34 593,00 € 34 593,00 € 26 872,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 45 347,00 € 41 583,00 € 32 316,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 54 141,00 € 49 809,00 € 39 013,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 64 417,00 € 58 964,00 € 45 895,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 72 486,00 € 66 353,00 € 51 723,00 €

 


 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer très social :

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Ile de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule. 12 733,00 € 12 733,00 € 11 067,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 20 756,00 € 20 756,00 € 16 125,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 27 207,00 € 24 949,00 € 19 390,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 29 781,00 € 27 394,00 € 21 575,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 35 427,00 € 32 432,00 € 25 243,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 39 868,00 € 36 495,00 € 28 448,00 €

 

En conclusion,

l’avantage ne doit jamais être une fin en soi, mais un moyen : un moyen  de diminuer le prix de revient du bien, et/ou la fiscalité sur les revenus, et/ou l’impôt de plus value à la revente.

En l’occurrence, recourir à des aides et des subventions de toutes sorte est un moyen très efficace de diminuer son prix de revient, et donc d’augmenter la rentabilité de son investissement.

En outre, ce cadre permet également de cumuler les avantages : cumul avec la Loi Cosse pour diminuer le montant des revenus fonciers taxables, et cumul avec la loi Malraux pour bénéficier de fortes réductions d’impôts.

Bref, bien que plus complexe qu’un simple Pinel, ce type d’opération peut s’avérer extrêmement efficace patrimonialement, sur plusieurs aspects simultanément de l’investissement, du fait de la combinaison de plusieurs dispositifs, à la condition bien sur d’être accompagné par un professionnel aguérri…

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