Bourse : le secteur de la tech a perdu 7.400 milliards de dollars en un an


Alors que la fin d’année 2022 approche à grands pas, le comparatif avec la fin d’année 2021 est particulièrement peu flatteur pour le secteur de la Tech. Alors que le Nasdaq tutoyait les sommets il y a un an, le secteur a fortement chuté depuis.

Parmi les principales techs que sont les GAFAM, Microsoft a perdu environ 700 milliards de dollars de capitalisation boursière, passant en un an de 2.500 milliards de dollars à 1.800 milliards aujourd’hui. De même pour Meta qui valait 922 milliards de dollars de capitalisation boursière contre 295 milliards actuellement, soit une baisse de près de 70 %. De son côté Amazon est devenue la première entreprise à perdre 1.000 milliards de dollars de capitalisation boursière en un an. Pour les plus petites valeurs techs on peut citer le constructeur de voitures électriques Rivian qui a perdu plus de 75 % de sa valeur marchande.

Sans réelle surprise les entreprises de la tech sont fortement pénalisées par les perturbations économiques mondiales (hausse de taux, inflation…). Mais la stratégie adoptée par les dirigeants des Big Tech est également à pointer du doigt à cause des investissements sans limites et embauches à outrance.

Permis de louer : un propriétaire écope d’une amende de 15 000 euros à Marseille


Le propriétaire d’un appartement au 27, cours Lieutaud s’est vu infliger une amende de 15 000 euros pour violation du permis de louer, la somme maximale encourue, annonce La Marseillaise. La SCI originaire de Neuilly-sur-Seine a été sanctionnée pour le cas d’un appartement de 147 m² pour lequel elle avait demandé à la métropole l’obtention d’un permis.

Oups…

Lors de leur visite, les contrôleurs ont constaté que des locataires étaient déjà installés depuis deux mois, alors que la procédure doit être préalable à la signature du bail. Ils ont relevé sur place des infiltrations, du plomb et des désordres électriques, donnant lieu à un avis favorable mais sous conditions de travaux. Mais la SCI n’a pas donné suite, ni réceptionné le recommandé de mise en demeure qui lui était adressé par le préfet. L’amende est donc “immédiatement exécutoire”, souligne La Marseillaise. 

Instauré à Noailles depuis 2019, le permis de louer vise à s’assurer que les biens mis en location respectent les conditions de décence. Il a été depuis adopté à Martigues, Port-de-Bouc, Istres, Pertuis et Gardanne. La métropole a signalé 45 infractions aux services de l’État jusqu’ici. Elles ont donné lieu à 9 sanctions financières. Quinze autres devraient être prises d’ici à la fin de l’année, et 5 sont en cours d’examen, indique le quotidien.

Déblocage anticipé et exceptionnel de votre épargne salariale jusqu’au 31 décembre 2022 : ce qu’il faut savoir.


Dans le but de soutenir le pouvoir d’achat des français, le gouvernement par la loi « Pouvoir d’achat » du 16 août 2022 donne la possibilité aux épargnants de débloquer de manière anticipée leur épargne salariale à hauteur de 10 000 €.

Quelles conditions prévues pour ce déblocage exceptionnel ?

L’épargne salariale est légalement bloquée, au minimum 5 ans. Cependant, lors de certains événements importants de votre vie, elle est là pour vous aider. C’est pourquoi, certains cas de déblocages anticipés existent déjà comme pour l’acquisition de la résidence principale ou encore la création d’une entreprise, par exemple.

Exceptionnellement, pour faire face à des besoins de consommation, vous pouvez demander le déblocage de votre participation et votre intéressement ainsi que l’éventuel abondement s’y rattachant, placés avant le 1er janvier 2022, dans la limite de 10 000 € et ce, jusqu’au 31 décembre 2022. Les sommes débloquées restent exonérées d’impôt sur le revenu et de charges sociales.

Pour quel motif ? Le déblocage devra financer l’achat d’un ou de plusieurs biens ou la fourniture d’une ou de plusieurs prestations de services. Les montants débloqués sont destinés au soutien à la consommation et non à l’épargne. Ils ne peuvent donc pas, par exemple, financer l’achat d’un bien immobilier locatif ou des placements financiers ou servir à des remboursements de prêts par anticipation. Attention, vous devrez tenir à disposition de l’administration fiscale l’ensemble des pièces justificatives de vos achats.

Précisions sur les sommes placées pouvant faire l’objet du déblocage :

  • la participation et l’intéressement ainsi que l’éventuel abondement s’y rattachant placés sur votre Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou votre Plan d’Epargne Groupe (PEG) ou votre Plan d’Epargne Interentreprises (PEI). Cependant, ces sommes placées dans un dispositif retraite (PERCO/PERECOL) ne seront pas déblocables.
  • la participation placée dans un Compte Courant Bloqué (CCB) si votre employeur est une Société Coopérative de Production (SCOP) ou si votre participation est investie en CCB 8 ans. 
  • si toute ou partie de votre épargne est placée dans un fonds investi en titres de votre entreprise ou d’une entreprise qui lui est liée, ou investi en Compte Courant Bloqué (CCB) mis en place au sein d’une SCOP, le déblocage sera conditionné à la signature préalable d’un accord d’entreprise autorisant pour tout ou partie le déblocage des sommes investies dans le fonds d’actionnariat ou en CCB. 

Banque : l’ex Barclays (Milleis) pourrait être vendu en 2023


À peine cinq ans après avoir acheté Milleis (ancienne banque de détail de Barclays France), le fonds britannique AnaCap a confié un mandat d’étude à Rothschild pour une vente en 2023. S’il ne s’agit pas pour autant d’un mandat de vente, il y a un portefeuille de 60.000 clients en jeu.

À première vue, il y a déjà de potentiels candidats qui se manifestent, comme Arkéa. Mais la prudence est de mise et beaucoup de choses peuvent encore se passer d’ici 2023 tant il est délicat de céder un réseau bancaire avec le contexte actuel. En effet, HSBC a mis des mois à trouver preneur pour son réseau, malgré un chèque de 1,6 milliard d’euros à l’acquéreur, MyMoneyBank (filiale de Cerberus).

Même si AnaCap n’est pas réussi à rendre la banque profitable durant ces cinq années (71 millions d’euros de pertes à fin 2021), la banque a néanmoins pu être restructurée en passant de 74 agences à 24. Ces dernières ont été transformées en « espaces patrimoniaux ». Un format plus facile à valoriser auprès d’un acquéreur potentiel que des agences bancaires traditionnelles.

Source : Les échos.fr

Le Point marché de David 10


Réputée infaillible et toute puissante, la BCE, censée être la gardienne de la stabilité des prix s’est laissée complètement dépassée par l’inflation.Cette dernière que la BCE estimait à tort provisoire, est dans l’obligation de resserrer les taux d’intérêt .Depuis 12 ans, les taux d’intérêt étaient négatifs.Les marchés sont donc accaparés par cette problématique. La lutte contre l’inflation reste la priorité absolue des différents banques centrales face au spectre d’une récession annoncée pour 2023.A cela s’ajoute la crise énergétique sur fond de guerre longue entre la Russie & l’OTAN.


Le contexte macro-économique reste quand à lui dégradé avec des banques centrales qui vont continuer à durcir le resserrement monétaire et par conséquent augmenter les taux d’intérêt . Cette augmentation est la plus rapide depuis 1994 en ce qui concerne les USA.( Le taux directeur de la FED étant actuellement à 3,25%). Les nouvelles projections confirment donc que des hausses supplémentaires de taux sont dans les tuyaux, afin de conduire le loyer de l’argent à 4,4% fin 2022, et même 4,6% fin 2023. Il n’y a pas que la Fed qui serre la vis face à l’inflation galopante, la BoE (Banque d’Angleterre), la BNS (Banque nationale de Suisse) et la Banque de Norvège aussi. Toutes trois ont opté pour un relèvement de 50 points de base et réaffirmé leur détermination à lutter contre l’inflation. 


Le consensus calculé par Bloomberg donne désormais une croissance mondiale d’un peu moins de 3,0 % en 2022, avec 1,6 % aux États-Unis, un peu moins de 3,0 % en zone Euro et autour de 3,0 % en Chine. Pour l’année prochaine, les estimations ne sont plus respectivement que de 2,5 %, 0,9 %, 0,2 % et 5,0 %, mais avec, selon nous, de sérieux risques de révisons à la baisse. Dans ces conditions, nous pouvons nous attendre à une baisse des bénéfices des entreprises, surtout pour l’année prochaine. 

Nous pensons que les marchés ont déjà bien intégré un scénario noir. A contrario, ils pourraient rebondir au moindre signe positif car il y a selon nous une certaine asymétrie  dans les risques à court terme. Nous pensons que la phase de correction des obligations et des actions pourrait être mise à profit pour réinvestir, en gardant à l’esprit que les marchés resteront très volatils et qu’il convient de prendre des positions modérées, susceptibles d’être tenues le cas échéant. 

La subvention et le conventionnement ANAH, une stratégie rentable pour financer les travaux dans l’immobilier locatif ?


Serions nous à un tournant de la politique du logement ?

 Les dispositifs PINEL, SCELLIER, De ROBIEN qui accompagnent l’investissement immobilier locatif depuis près de 30 ans serait il sur le point de disparaître au profit de dispositifs fiscaux centrés autour de la rénovation de l’immobilier ancien dans les villes moyennes ?

ANAH

Il y a un an, le ministre du logement avait fait part de sa volonté de redynamiser les centres des villes moyennes via une augmentation importante des budgets alloués à la rénovation des centres urbains.

Ainsi, des dispositifs anciens qui ont démontrés leur efficacité par le passé pourraient bien redevenir attrayant du fait d’une augmentation importante des budgets et autres subventionnements des propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover des immeubles anciens situés dans les centres villes dégradés des villes moyennes.

Notre cabinet est du reste actuellement en train de travailler sur des opérations exclusives dans l’ancien à réhabiliter en centre ville, pouvant permettre à nos clients de bénéficier des subventions et abattement décris ci après, couplées à des réductions Malraux à hauteur de 30% du montant des dépenses travaux engagées, le tout potentiellement éligible aux abattements fiscaux de la loi Cosse ; n’hésitez à vous rapprocher de nous pour échanger sur votre éligibilité à ce type d’investissement.

Le dispositif le plus connu de nombreux investisseurs locatifs dans l’ancien est la subvention ANAH suivi du conventionnement.

Le principe de la subvention puis conventionnement ANAH est relativement simple :

  • Un propriétaire bailleur qui souhaite engager des travaux de rénovation dans un immeuble locatif fait une demande de subvention auprès de l’ANAH.
  • L’ANAH, parfois accompagné de la ville, participe à la réalisation des travaux via l’octroi d’une subvention.
  • Cette subvention sera proportionnelle à l’état de dégradation de l’immeuble et pourra atteindre un pourcentage important du total des travaux; Il s’agit à chaque fois de décisions locales.

Prenons un exemple :

  • À Niort, il est annoncé une subvention maximale dans le cadre d’une OPAH pouvant atteindre 60% HT du montant des travaux pour les immeubles à la rénovation est la plus lourde.
  • A Niort, l’OPAH existe depuis 10 ans et ce sont 100 logements qui ont ainsi été subventionné pour une moyenne de 33 000€ de subvention par logement (pour un montant des travaux de 66 000€ en moyenne, soit près de 50%). Ce n’est vraiment pas anodin.

Voici par exemple un plan de financement mis en avant par la ville de Niort :

Projet

Quel est le montant de la subvention ANAH ?

Le montant des subventions de l’ANAH varie selon la nature des travaux réalisés (mais surtout, ces montants ne sont pas garantis, car ils devront être validés localement par l’ANAH).

  • Pour des gros travaux de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 350 € par m2 dans la limite de 28 000 € par logement.
  • Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité ou pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 262,5 € par m2 dans la limite de 21 000 € par logement.
  • Pour des travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum  de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement.
  • Subvention « Habiter mieux » pour les travaux de rénovation énergétique : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement ;
  • 1500€ de prime si les travaux permettent de réduire la consommation d’énergie d’au moins 35%.

Le conventionnement ANAH, l’engagement de louer l’immeuble locatif pendant 9 ans pour un loyer plafonné.

La subvention n’est pas gratuite. Elle engage le propriétaire bailleur qui devra proposer son bien à la location pour une durée de 9 ans minimum. Le loyer pratiqué sera plafonné selon le barème suivant pour l’année 2018 :

Plafonds

Mais attention, il s’agit là d’un barème national qui sera ensuite adapté localement en fonction de la réalité du marché locatif. Le niveau maximal des loyers est défini par l’État.

Ensuite, c’est l’Anah qui détermine plus finement ces plafonds, secteur par secteur, afin de respecter la cohérence avec les spécificités locales d’un territoire. Chaque « grille de loyers » dépend du loyer de marché, du type de logement (nombre de pièces ou superficie) et de la zone géographique dans laquelle le logement est situé.

Fiscalement, les loyers sous convention ANAH bénéficieront d’un abattement compris entre 15% à 85%

Fiscalement, les revenus fonciers dégagés de cet investissement locatif sous conventionnement ANAH bénéficieront d’un avantage fiscal non négligeable.

Les loyers seront imposés à l’impôt sur le revenu après déduction des charges de propriété (charges classiquement déductibles pour la détermination des revenus fonciers) mais aussi d’un abattement forfaitaire compris entre 15% à 85% selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué. Nous retrouvons là, les abattements traditionnels de la loi COSSE.

La loi COSSE est un dispositif fiscal lancé en 2017 par Emmanuelle COSSE, précédente ministre du logement. Ce dispositif fiscal est relativement simple dans l’esprit : Proposer une baisse de l’impôt sur le revenu foncier pour les propriétaires bailleurs qui accepteront de louer leur logement à un niveau acceptable à des personnes dont les revenus sont limités. 

De manière concrète, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement sur ces revenus fonciers. Cet abattement qui varie entre 15% à 85%, est fonction de la localisation de l’immeuble, du niveau de loyer pratiqué et des ressources du locataires.

Fiscalement, on obtient le schéma suivant :

Loyer – (15% à 70% * loyer) – charges déductibles – intérêt d’emprunt = Revenu foncier net imposable.

Pour bénéficier du dispositif le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) à l’occasion de l’installation d’un nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail.

Dans cette convention, le propriétaire s’engage sur les modalités de location de son bien : niveau de loyer pratiqué et niveau de ressources du locataire selon les plafonds fixés par l’État en fonction de la localisation du logement. La convention est signée au minimum pour une durée de 6 ans sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire remet en location son logement dans les mêmes conditions.

Dans les faits, il existe :

  • La loi COSSE intermédiaire pour bénéficier d’un abattement entre 15% (zone B2) à 30% (zone Abis, A, et B1)
  • La loi COSSE Social et très social pour bénéficier d’un abattement entre 50% (zone B2) à 70% (zone Abis, A et B1) ;
  • L’intermédiation  pour bénéficier d’un abattement de 85% pour toutes les zones Abis, A (Marseille par exemple), B1; B2 (Troyes  par exemple)

 

A Bis A B1 B2
Intermédiaire 30% 30% 30% 15% 0
Social 70% 70% 70% 50% 0%
Très social 70% 70% 70% 50% 0%
Intermédiation 85% 85% 85% 85% 85%

Plafonds de loyer 2017 pour bénéficier de la loi COSSE intermédiaire, social ou très social.

Pour bénéficier de la loi COSSE, le loyer mensuel par m² ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de la convention, à un plafond fixé par décret.

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

Plafond de loyer 2017 pour bénéficier de la loi COSSE :

A bis A B1 B2
Loyer intermédiaire 16,83 € / m² 12,50 € / m² 10,07 € / m² 8,75 € / m² 8,75 € / m²
Loyer social 11,77 € / m² 9,06 € / m² 7,80 € / m² 7,49 € / m² 6,95 € / m²
Loyer très social 9,16 € / m² 7,05 € / m² 6,07 € / m² 5,82 € / m² 5,40 € / m²

Plafonds de ressource 2017 du locataire pour bénéficier de la loi COSSE intermédiaire, social et très social.

Pour bénéficier de la loi COSSE, le locataire doit avoir des ressources (Revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 si plus favorable) inférieures à XX€. Ces conditions sont à respecter l’année de conclusion du bail uniquement. Il ne s’agit pas de demander le revenu fiscal de référence du locataire tous les ans pour l’autoriser à rester ou non dans le logement.

 Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer intermédiaire :

Composition du foyer Abis A B1 B2 C
Une personne seule. 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 116 268 € 106 431 € 77 778 € 69 749 € 70 000 €

 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social :

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Île de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule. 23 146,00 € 23 146,00 € 20 123,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 34 593,00 € 34 593,00 € 26 872,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 45 347,00 € 41 583,00 € 32 316,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 54 141,00 € 49 809,00 € 39 013,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 64 417,00 € 58 964,00 € 45 895,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 72 486,00 € 66 353,00 € 51 723,00 €

 


 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer très social :

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Ile de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule. 12 733,00 € 12 733,00 € 11 067,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 20 756,00 € 20 756,00 € 16 125,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 27 207,00 € 24 949,00 € 19 390,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 29 781,00 € 27 394,00 € 21 575,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 35 427,00 € 32 432,00 € 25 243,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 39 868,00 € 36 495,00 € 28 448,00 €

 

En conclusion,

l’avantage ne doit jamais être une fin en soi, mais un moyen : un moyen  de diminuer le prix de revient du bien, et/ou la fiscalité sur les revenus, et/ou l’impôt de plus value à la revente.

En l’occurrence, recourir à des aides et des subventions de toutes sorte est un moyen très efficace de diminuer son prix de revient, et donc d’augmenter la rentabilité de son investissement.

En outre, ce cadre permet également de cumuler les avantages : cumul avec la Loi Cosse pour diminuer le montant des revenus fonciers taxables, et cumul avec la loi Malraux pour bénéficier de fortes réductions d’impôts.

Bref, bien que plus complexe qu’un simple Pinel, ce type d’opération peut s’avérer extrêmement efficace patrimonialement, sur plusieurs aspects simultanément de l’investissement, du fait de la combinaison de plusieurs dispositifs, à la condition bien sur d’être accompagné par un professionnel aguérri…

La Loi Lemoine vrai révolution, ou suite logique ?


La plupart des dispositions contenues dans la « loi Lemoine » sur l’assurance emprunteur entrent en vigueur le 1er juin.

Rappel des mesures de la loi Lemoine

  • Possibilité de résilier son assurance emprunteur à tout moment et sans frais
  • Droit à l’oubli passant de 10 à 5 ans pour certaines pathologies (cancers et hépatite C)
  • Suppression du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers  dont le montant total est inférieur ou égal à 200.000 € – plafond par assuré et pour l’encours total des crédits – et dont le remboursement a lieu avant le 60ème anniversaire de l’assuré (400.000 € pour un couple avec quotité à 50/50).
  • Obligation pour l’assureur d’informer chaque année ses clients de leur droit de résilier leur contrat à tout moment et sans frais, et des modalités de résiliation

Le calendrier d’application

  • Au 1er juin 2022
  •   
    • La résiliation infra-annuelle pour les contrats souscrits à partir du 1er juin
    • La suppression du questionnaire de santé pour les nouvelles demandes de souscription
    • L’obligation d’information du droit à la résiliation par l’assureur pour les contrats souscrits à partir du 1er juin
  • Au 1er septembre 2022
    • La résiliation infra-annuelle pour les contrats en cours
    • L’obligation d’information du droit à la résiliation par l’assureur pour les contrats en cours

Droit à l’oubli : modification entrée en vigueur le 4 mars

Dans les faits, lorsque l’on compare les disposition des lois Hamon et Bourquin, la loi Lemoine se contente de valider la souplesse prônée par la loi PACTE.

De très belles opportunités vont donc se profiler … illustration en images :

Immobilier : en Ile-de-France, un gisement de bureaux transformables en logements


Article du particulier du 15/2/2022 relatif à un des partenaires du cabinet : Novaxia

Dans une récente étude sur le bilan 2021 et les perspectives 2022 de l’immobilier tertiaire, Knight Frank relève une importante offre de bureaux obsolètes. Des locaux transformables en logements qui permettraient de lutter contre la pénurie d’immobilier résidentiel. Explications.

« Près de 1,2 million de m² de bureaux ont été livrés l’an passé en Ile-de-France, un volume au plus haut depuis 2015, en partie gonflé par les livraisons initialement prévues en 2020 mais reportées en raison du premier confinement. En 2022, le rythme ne ralentira que modérément avec 987 000 m² attendus dont 69 % sont encore disponibles. Ce taux s’élève à 80 % pour l’ensemble des 108 opérations neuves-restructurées supérieures à 5 000 m² actuellement en cours de chantier et à livrer entre le début de 2022 et la fin de 2024 » détaille Guillaume Raquillet directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France. Malgré la crise sanitaire et le redimensionnement à la baisse de certains projets (sous l’effet, notamment, du télétravail), l’offre à venir reste donc conséquente.

La situation varie suivant le secteur géographique : la 1ère Couronne Nord et la Péri-Défense concentrent une part importante des volumes projetés en Ile-de-France (22 % et 13 % respectivement). Le déséquilibre est particulièrement marqué dans le Nord, où plus de 650 000 m² sont attendus d’ici la fin de 2024 dont 84 % encore disponibles. A La Défense, le taux de précommercialisation est également très faible (8 %).

Un gisement de bureaux transformables

L’abondance de l’offre récemment livrée ou à venir en Ile-de-France complique l’écoulement des biens les moins adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs. Or, les bureaux obsolètes constituent une part importante du parc tertiaire francilien. « Les surfaces disponibles depuis plus de quatre ans en Ile-de-France représentent 1,3 million de m² à la fin de 2021, soit un peu plus de 30 % du volume total de l’offre. Très rares dans la capitale et même quasiment inexistantes dans le QCA (Quartier central des affaires), ces offres disponibles depuis plus de quatre ans se concentrent plus particulièrement dans trois secteurs : la 2e couronne, la 1ère couronne Nord et la Péri-Défense » analyse Guillaume Raquillet.

Knight Frank constate l’intérêt d’un nombre croissant d’intervenants (promoteurs, bailleurs sociaux, foncières, etc.) pour la transformation de bureaux en logements. D’autant plus que l’offre résidentielle reste nettement insuffisante et que la loi Climat et Résilience a renforcé la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. « Même si les changements d’usage ne sont pas toujours aisés, les conversions ont connu un nouvel élan que l’année 2022 devrait accentuer » conclut Guillaume Raquillet.

Des transformations parfois complexes

Dans certaines communes franciliennes où l’offre est abondante, les prix des bureaux sont moins élevés que ceux des logements, comme à Créteil, Ivry, Montrouge ou Pantin. Mais la transformation n’est pas toujours intéressante financièrement. « Compte tenu du coût de la réhabilitation, il faut, en général, une décote de 20 % sur le prix du bureau par rapport à celui du logement pour que l’opération de transformation soit rentable », estime Joachim Azan, président fondateur de Novaxia, une entreprise spécialisée dans le recyclage urbain.

Une fois ce premier écueil passé, d’autres éléments sont à prendre en compte. Comme, par exemple, vérifier la compatibilité de votre projet avec le plan local d’urbanisme (PLU). En effet, depuis la disparition de la taxe d’habitation, certaines communes sont réticentes à l’idée de voir les bureaux disparaître car ils rapportent plus que les logements. Il faut ensuite déposer une déclaration préalable de travaux pour obtenir le changement de destination. Si vos travaux modifient la façade, c’est une demande de permis de construire qui s’impose. En copropriété, assurez-vous que le règlement autorise le changement de destination. Après, il faudra vous atteler aux travaux : si le bureau était, à l’origine, destiné à l’habitation, la transformation est aisée, lorsque ce n’est pas le cas, elle est, souvent, plus délicate.

Pourquoi il ne faut jamais vendre

La Bourse ne finit pas de nous étonner. Le Cac 40 est en passe d’effacer complètement les pertes enregistrées au début de la guerre. Après avoir chuté de 15 % par rapport à son niveau du 23 février, veille de l’attaque de l’Ukraine par la Russie, le recul n’est plus que de 2 % aujourd’hui. Les statistiques que nous vous avons proposées au début du conflit révélaient, certes, que, dans près des deux tiers des cas, les marchés d’actions montent même en période de fortes tensions géopolitiques. C’est l’enseignement des dix sinistres expériences survenues depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Lorsqu’on analyse le comportement de Wall Street un an après le déclenchement des événements, on constate que, dans 70 % des cas, l’évolution des indices a été positive. Mais aussi que, dans 30 % des cas, la situation boursière peut déraper, comme lors du blocus de Berlin, en 1948, lors des attentats du World Trade Center, en 2001 ou encore pendant la guerre de Syrie, en 2014.

Bien sûr, le conflit en Ukraine est loin d’être terminé, et des rebondissements viendront encore nous surprendre. Le risque d’un embrasement est toujours possible. Il convient donc de rester attentif. Mais le premier enseignement de cette guerre est qu’il faut tenter de faire abstraction de l’émotion qui peut conduire à la panique. Il n’est certes pas aisé de garder son sang-froid quand des femmes et des enfants meurent sous les bombes, quand le risque de catastrophe nucléaire augmente ou lorsque la guerre peut toucher d’autres pays, comme la Moldavie…

Il convient ainsi de ne jamais vendre ses actions, si ce n’est partiellement pour prendre des bénéfices lorsqu’elles ont bien monté ou pour réduire son exposition en cas de doute. Mais sortir complètement du marché serait la pire des décisions en matière patrimoniale. Goldman Sachs le confirme. La banque a analysé le comportement des actions dans tous les pays développés, en se fondant sur l’indice MSCI World, dividendes réinvestis, depuis 1970 jusqu’à la fin 2021. Un particulier qui, après avoir acheté à n’importe quel moment cet indice (pour être précis, au début de n’importe quel mois de n’importe quelle année), aurait conservé sa position durant un an aurait été gagnant dans 78 % des cas. Ce taux monte à 88 % si les actions sont détenues pendant cinq ans. Mieux, l’actionnaire est quasiment certain d’être en plus-value s’il garde ses titres durant dix ans. Selon Goldman Sachs, le taux de succès grimpe alors à 97 % !

Pour les amateurs de statistiques, une autre enquête de Goldman Sachs révèle qu’il est « dangereux » de sortir du marché si on veut créer de la valeur. Entre 1999 et 2021, soit durant 6.001 séances de Bourse, le MSCI World, toujours dividendes inclus, a généré un gain annuel moyen de 6,5 %. Mais, si vous avez manqué les dix meilleures séances, votre performance est quasiment divisée par deux : la hausse annuelle de votre portefeuille est alors ramenée à 3,6 %. Pis, si vous avez raté les 40 meilleures journées de Bourse, vous perdez 1,1 % !

Dons aux associations : le point sur les différentes réductions fiscales


Charity doodle vector, people donating things

Selon les organismes auxquels vous donnez, vous réduirez votre impôt de 75 % ou 66 % des sommes versées. À qui et combien pouvez-vous verser ?

Près de 5 millions de foyers fiscaux ont déclaré un don en 2019 (pour un montant moyen de 560 €) et bénéficié en retour d’une réduction d’impôt. Pour y prétendre, il faut disposer d’un justificatif fiscal, sous la forme d’un reçu qui doit vous être remis par le bénéficiaire de votre versement. Ce peut être un organisme d’intérêt général, une fondation ou une association reconnue d’utilité publique, une fondation universitaire ou d’entreprise ou encore une association cultuelle. Simple en apparence, le dispositif se révèle assez complexe, avec deux taux de réduction, trois plafonds de dons et quelques subtilités à connaître, surtout si vous envisagez un don important. Sur 100 € donnés, votre générosité vous coûtera réellement 25 € avec une réduction au taux de 75 %, et 34 € si son taux est de 66 %. Sous réserve que le montant de votre impôt soit supérieur à votre réduction, sinon, le surplus, qui n’est pas remboursé, est perdu.

1.           Les associations mises en avant par notre cabinet :

L’association coup de pouce : Parce qu’une société se construit grâce à l’école et à l’instruction des enfants. Cette association agit aux côtés de l’école et en soutien des parents pour que chaque enfant développe le goût d’apprendre et le savoir apprendre. En outre, ils agissent pour éviter aux enfants en difficulté de décrocher indigne (réduction d’impôts de 66%).

F En savoir plus : https://www.coupdepouceassociation.fr/qui-sommes-nous/projet/

F Comment donner : https://www.helloasso.com/associations/association-coup-de-pouce-partenaire-de-la-reussite-a-l-ecole/formulaires/1/widget

Les apprentis d’Auteuil : pour la protection de l’enfance, l’éducation et la scolarité, la formation et l’insertion, et l’accompagnement des parents indigne (réduction d’impôts de 75%).

F En savoir plus : https://www.apprentis-auteuil.org

F Comment donner : https://donner.apprentis-auteuil.org/b/mon-don

La fondation Abbé Pierre : pour la réinsertion des plus démunis, et la lutte contre l’habitat indigne (réduction d’impôts de 75%).

F En savoir plus : https://www.fondation-abbe-pierre.fr

F Comment donner : https://don.fondation-abbe-pierre.fr/apreslarue/~mon-don?ns_ira_cr_arg=IyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyP5GMByxPIHvCY%2BH9Uz2EqcE%2BxhrnxWXn67Y%2B%2FD02xI5NBxdAfeq4bJ9%2BXhAKTl9NG1g5imAbDEx4DHfJbHoxpE&_cv=1

L’association Sea Shepherd : Soutenez la seule Marine du monde dédiée à la défense de l’océan ! (Réduction d’impôts de 66%).

En un peu plus de 40 ans, Sea Shepherd a réussi à acquérir une flotte entière de navires strictement dédiée à la protection de l’océan et des animaux marins. Dauphins, baleines, requins, thons, phoques, tortues… pêche illégale, surpêche, pollution… 

Ayant fait le choix de rester complètement indépendants des gouvernements pour garder une liberté totale de parole et d’actions, Sea Shephard demeure en revanche entièrement dépendants du soutien du grand public sans lequel tous leurs navires restent à quai.

F En savoir plus : https://seashepherd.fr/qui-sommes-nous/

F Comment donner : https://seashepherd.fr/soutenez-la-seule-marine-du-monde-entierement-dediee-a-la-defense-de-locean/

2.           Les plafonds de déduction :

Plusieurs plafonds de dons coexistent. Les dons bénéficiant de la réduction de 75 % relèvent de plafonds fixes indépendants. Ceux ouvrant droit à la réduction de 66 % sont soumis à un plafond variable égal à 20 % du revenu imposable (total des revenus nets imposables diminué de toutes les charges déductibles du revenu global et des déficits des années antérieures).

F À savoir : les dons qui dépassent les plafonds fixes de la réduction de 75 % ouvrent droit à une réduction de 66 %. Quant aux dons qui excèdent la limite de 20 %, ils peuvent être reportés et ouvrir droit à la réduction de 66 %, les 5 années suivantes.

3.           La réduction diminue l’impôt progressif :

La réduction est déduite uniquement de l’impôt sur les revenus soumis au barème progressif (salaires, retraites, revenus fonciers, etc.). Elle est sans effet sur le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % sur les intérêts, dividendes et plus-values mobilières, ni sur le prélèvement de 19 % sur les plus-values immobilières (BOI-IR-RICI-250-30, § 90).

F À savoir : les réductions sont soustraites avant les crédits d’impôts (salariés à domicile, frais de garde d’enfants, service à la personne), qui sont remboursés si l’impôt restant est inférieur à leur montant.

La réduction d’impôt varie en fonction du montant versé et du bénéficiaire du don :

Dons jusqu’à 1 000 € (Plafond commun, soit au total une réduction maximale de 750 €) 
– Aux organismes aidant les personnes en difficulté à se nourrir, se loger et se soigner.
– Et/ou aux organismes accompagnant les victimes de violence domestique.

→ Réduction d’impôt 75 %

Dons jusqu’à 554 € (Pour les dons réalisés depuis le 2.6.21, soit une réduction maximale de 415 €.)
– Aux associations cultuelles et de bienfaisance ou aux établissements publics de cultes reconnus d’Alsace-Moselle.
→ Réduction d’impôt 75 %

Dons jusqu’à 20 % du revenu imposable
– À tous les autres organismes, fondations et associations éligibles.
– Aux organismes et associations ouvrant droit au taux de 75 %, au-delà des plafonds de 1 000 € ou de 554 €.
→ Réduction d’impôt 66 %

4.           Votre réduction ne fait pas baisser votre taux de prélèvement à la source :

Votre réduction d’impôt ne va pas diminuer le taux de prélèvement à la source appliqué sur vos salaires, pensions, revenus fonciers… Si vous faites un don en décembre 2021, il sera déduit de l’impôt sur vos revenus de 2021 calculé par le fisc à l’été 2022.

F À savoir : le fisc retranche de votre impôt votre réduction et vous rembourse les prélèvements à la source dépassant l’impôt dû.

5.           Une avance versée au 15 janvier 2022 :

Le 15.1.22, vous recevrez une avance de 60 % du montant de certains crédits et réductions d’impôt dont vous avez bénéficié sur vos revenus de 2020. Pour un don de 500 € en 2020 ouvrant droit à une réduction de 375 €, vous toucherez 225 € (375 x 60 %). Et ce, quel que soit le montant réel de vos dons en 2021.

F À savoir : jusqu’au 9 décembre, vous pouvez moduler à la baisse le montant de l’avance si vous avez donné moins en 2021 (impossible de l’augmenter si vous avez versé plus). Connectez-vous à votre espace personnel sur Impots.gouv (« gérer mon prélèvement à la source » / « gérer votre avance de réductions et crédits d’impôts »).

Cadeaux de Noël : combien peut-on donner sans être taxé par le fisc ?


Les fêtes de fin d’année sont souvent le moment idéal pour donner de l’argent aux enfants, petits-enfants, neveux, nièces… Généralement, il s’agit de petites sommes qualifiées de « présent d’usage » car elles sont données à l’occasion d’un événement précis (les étrennes de Noël ou du jour de l’an…).

Aux yeux du fisc, ce geste échappe aux droits de donation et n’entre pas en compte dans la succession, tant que le montant cédé reste en rapport avec le train de vie, aux ressources et aux habitudes du donateur.

New Year Peace Love Care

En effet, lorsqu’un généreux parent ou grands-parents offre une belle « enveloppe » au point que l’on peut estimer qu’elle appauvrit celui qui la donne, le cadeau est alors considéré comme un don. La requalification peut intervenir lors d’un contrôle fiscal.

Quand le cadeau devient un don aux yeux du fisc :

Comme l’explique Me Antoine Hurel, porte-parole des notaires du Grand Paris, « dès lors que le présent d’usage est requalifié en don manuel, les particuliers ont tout intérêt à utiliser les cagnottes fiscales existantes, de façon à faire jouer les exonérations et abattements légaux ».

En pratique, un parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans payer de droits, tous les 15 ans. Cet abattement se cumule avec un autre abattement d’un montant de 31 865 € accordé tous les 15 ans pour les dons d’argent, si le parent est âgé de moins de 80 ans et si l’enfant est majeur. Au-delà, des droits sont à régler.

À défaut de paiement, l’administration fiscale réclame le paiement des droits de donation, des intérêts de retard et des pénalités pour toutes les donations portées à sa connaissance et qui ont moins de 15 ans au jour du décès pour chaque bénéficiaire, héritier du donateur décédé.

Coté formalités, le bénéficiaire peut déclarer en ligne le don d’argent reçu sur son espace particulier du site des impôts ou directement auprès du service chargé de l’enregistrement de son domicile, un imprimé 2735 en double exemplaire.

Toutefois, cette démarche n’est pas sans conséquence sur le plan civil, car les conséquences financières peuvent être lourdes pour celui qui reçoit l’argent.

…. Voire une avance sur héritage :

Si les sommes données ne présentent pas les critères du présent d’usage (ex. si elles sont trop élevées par rapport à la fortune du donateur) et sont requalifiées en don manuel, elles sont alors rapportables et réévaluées lors de la succession du donateur (c.civ. art. 843).

Ainsi, dans le cas où un père donne exactement la même enveloppe à ses deux enfants, il faudra regarder, à son décès, comment les fonds ont été employés. Lorsque cette somme d’argent a servi à acquérir un bien, le montant rapportable correspond alors à la valeur de ce bien au jour du partage. Si, de ce fait, le don manuel porte atteinte à la réserve des héritiers, le donataire devra indemniser la succession du donateur par le biais d’une indemnité de réduction.

Pour éviter que le présent d’usage ne se transforme en « cadeau empoisonné », Me Antoine Hurel recommande de passer par un notaire.

 

Une donation-partage pour éviter les cadeaux « empoisonnés » :

Quelle que soit l’utilisation des capitaux par les enfants et/ou petits-enfants, le notaire prendra en compte seulement le montant du don à la date de la donation. « La répartition entre les descendants s’effectuera alors de façon égalitaire, avec dispense de rapport», précise Me Hurel.

Dès lors que les parents souhaitent donner une « belle » enveloppe à leurs enfants, le professionnel leur recommande de tenir compte des abattements et exonérations fiscales, mais également de passer par un notaire afin qu’il établisse une donation-partage.

Rappelons que les donations « classiques » faites par le passé peuvent également être réintégrées à l’acte notarié, ce qui permettra aux enfants de bénéficier du gel des valeurs des sommes versées.

LE COÛT CACHÉ DU PLASTIQUE SERAIT DIX FOIS SUPÉRIEUR À SES COÛTS DE PRODUCTION, ALERTE LE WWF


Le plastique coûte bien plus cher à gérer après son utilisation qu’à produire. C’est le constat dressé par le WWF, qui a agrégé dans un rapport publié début septembre les coûts cachés du plastique : ceux du recyclage, du ramassage des déchets, ou encore l’impact de la pollution plastique sur les activités économiques. Et la menace risque de s’accentuer au cours des prochaines décennies. Le WWF appelle à l’élaboration d’un traité international pour lutter contre ce fléau.

Le plastique coûte cher. Très cher. Dans une nouvelle étude parue début septembre, le WWF alerte : les coûts réels du plastique sont dix fois supérieurs à leur coût de production. Sur la seule année 2019, la gestion du plastique sur l’ensemble de son cycle de vie coûte 3 700 milliards de dollars. C’est presque le PIB de l’Allemagne (3 900 milliards de dollars) et bien plus que celui de la France (2 800 milliards de dollars). La somme est d’autant plus impressionnante que le coût d’achat du plastique cette même année n’était que de 370 milliards de dollars. « L’échec des gouvernements à comprendre les coûts réels du plastique a conduit à un management insuffisant de ce matériau, et à des coûts écologiques, sociaux et économiques pour de nombreux pays » souligne le rapport.

Impôt : un nouveau service pour déclarer ses revenus fonciers et ses locations plus facilement


Grâce au nouvel outil intitulé « Gérer mes biens immobiliers » mis en place sur le site internet des impôts, les propriétaires d’appartements et de maisons bénéficient d’une vision d’ensemble de tout leur patrimoine foncier. D’ici 2023, ils devront utiliser ce service pour déclarer l’identité de leurs locataires et les loyers perçus.

Accessible depuis début août à partir de son espace sécurisé sur le site des impots.gouv.fr, le nouveau service «Gérer mes biens immobiliers» permet à tout propriétaire, qu’il soit un particulier ou un professionnel, de disposer d’une vision nationale de l’ensemble de ses biens bâtis ainsi que de leurs caractéristiques (adresse, surface, nombre de pièces, numéro de lot…).

Appelé à évoluer, le service en ligne devra simplifier les déclarations de revenus des propriétaires et leur contrôle par les agents de la Direction générale des Finances publiques (DGFip).

Déclarer ses revenus fonciers et ses locataires

À l’automne 2022, les propriétaires pourront utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » pour remplir leurs déclarations foncières en ligne et de liquider les taxes d’urbanisme. Dès 2023, l’outil permettra aussi de déclarer si un logement est une résidence principale ou secondaire. Dans le cas d’une location, le dispositif permettra de déclarer l’identité de l’occupant du bien loué.

Du côté du fisc, l’outil permettra à ses agents de contrôler plus facilement les informations transmises par les contribuables et notamment d’ajuster les valeurs locatives des biens mentionnés. Ces données servent notamment pour le calcul des taxes foncières ou l’application de la taxe sur les logements vacants.

BANQUE : Pourquoi votre conseiller change tous les ans ?


« Mon conseiller bancaire ? Je ne connais même pas son nom, il change tout le temps ». Une situation dénoncée par bon nombre de clients des banques traditionnelles mais qui, année après année, n’évolue pas et a tendance à empirer.

Alors qu’il n’y a jamais eu autant d’enquêtes de satisfaction et que les concepts d’expérience client et de fidélité font plus que jamais partie intégrante de la stratégie des banques, les Français jugent sévèrement la qualité des services bancaires. D’après la dernière enquête de l’Académie du service, seuls 48% s’en disent satisfaits, contre 56% dans le secteur de l’assurance, 60% dans la téléphonie et même 70% pour l’e-commerce (1).

La déshumanisation de la relation avec sa banque et le turnover des chargés de clientèle – c’est-à-dire le fait que les conseillers changent régulièrement – y sont pour beaucoup selon Serge Maître, président de l’Association française des usagers des banques (Afub) : « Nous sommes confrontés à une évolution de la banque, qui se traduit par un appauvrissement de la relation bancaire, puisque de plus en plus on remplace l’individu par la machine ».

Des conseillers bancaires en quête de sens :

Et ce processus de dématérialisation de la relation client va s’intensifier dans les années à venir. D’après un rapport co-écrit par l’Observatoire des métiers de la banque et du cabinet HTS Consulting, sorti fin 2018, 40% des activités bancaires seront pris en charge partiellement ou totalement par des outils d’intelligence artificielle d’ici 2025 (2). 4 000 rapports d’analystes financiers seront étudiés chaque jour par ces logiciels. Ces analyses de données portant sur l’environnement économique, les produits des banques ou encore les comportements clients vont permettre « d’émettre des recommandations d’investissements personnalisées en quelques secondes, faisant économiser aux conseillers jusqu’à deux heures par jour », peut-on lire dans cette étude d’impact.

Économie de temps ou de salariés : pour l’Afub, cette tendance va de pair. « Le turnover participe à cette dématérialisation », nous explique son président. Les changements réguliers d’interlocuteur bancaire viennent « saper la continuité d’une relation de confiance entre un client et son banquier ». Du point de vue des conseillers bancaires, cette digitalisation latente crée une incertitude qui peut expliquer leur départ précoce. « Nous nous rendons compte que pour les jeunes embauchés, le salaire ne fait pas tout. Si l’entreprise n’est pas capable de donner du sens au travail effectué, ils sont prêts à aller faire autre chose », explique, quant à lui, Gilles Mira, président du syndicat salarié SNB/CFE-CGC.

Le turnover va perdurer :

Recevoir tous les 2 à 3 ans, voire moins selon les agences, un courrier informant d’un changement de conseiller bancaire n’est pas nouveau. Cette politique a débuté il y a plus de 10 ans. Et elle semble agacer toujours autant. « D’après les remontées que l’on a du terrain, les clients se plaignent très régulièrement et fortement que leur interlocuteur change trop fréquemment. Ils ont envie que la relation dure plus longtemps, ce qu’ils n’ont pas aujourd’hui », déplore le SNB/CFE-CGC.

Ce qui ne change pas non plus, c’est que la « valse » des conseillers concerne davantage les clients des grandes agglomérations – là où la densité bancaire est élevée – que ceux résidant dans des zones moins concurrentielles. En toute logique, il est en effet plus facile pour un conseiller de changer de poste lorsqu’il y a plusieurs agences à proximité. « Le marché est porteur pour les cadres. Du coup, il y a de réelles opportunités de voir progresser son salaire en changeant d’établissement », explique Gilles Mira.

Une tendance exacerbée ces dernières années. D’après le dernier rapport de l’Association française des banques, en 2018, 51% des départs de chargés de clientèle particuliers en CDI étaient le fait de démissions (après 48% en 2017), contre 40% à l’échelle de l’ensemble des salariés des banques (3). Problème, ces départs prématurés ne peuvent pas toujours être remplacés rapidement. « C’est un irritant pour les clients lorsque, parce qu’il manque du monde en agence, ils se trouvent sans conseiller personnel », souligne le porte-parole syndical.

Une politique visant à « éviter les situations nauséabondes » :

Les changements de conseillers ne s’expliquent pas uniquement par les démissions des salariés. Pour les directions des banques, c’est « un mode de gestion destiné à éviter les situations nauséabondes, des compréhensions, voire des complaisances entre un conseiller et son client », explique Serge Maître. Le principal argument en faveur de cette politique salariale est de permettre la poursuite d’objectifs commerciaux. Pour y parvenir, les conseillers s’appuient souvent sur un logiciel de CRM (pour customer relationship management) permettant de capter et d’analyser les données des clients pour leur faire des propositions commerciales adaptées. Mais, en contrepartie, cela empêcherait un suivi tenant compte de la personnalité de l’usager. « A l’appréciation personnelle, faite par quelqu’un qui connaît son client, va se substituer une appréciation par ratios objectifs qui ne prend pas en compte sa pratique bancaire », déplore le porte-parole de l’Afub.

Derrière le remplacement du conseiller bancaire se profile aussi une autre source de mécontentement pour les usagers : des lacunes dans la passation des dossiers. Selon une source syndicale, il peut en effet arriver que les clients doivent expliquer à leur nouveau conseiller leur situation professionnelle et financière, et plaider leur cause pour conserver une disposition consentie par leur précédent interlocuteur. En théorie, l’ancien conseiller briefe son successeur pendant quelques jours. Pour Gilles Mira, « il ne peut évidemment pas lui présenter l’intégralité de son portefeuille de clients… un conseiller généraliste pouvant avoir entre 1 000 et 1 200 particuliers en charge. Mais cela n’est pas nouveau ». En revanche, ce problème semble être exacerbé suite à la rationalisation et le regroupement des agences. « Quand une agence ferme, les clients sont basculés dans une autre, et donc, de fait, les portefeuilles clients grossissent », développe le président du SNB/CFE-CGC.

(1) Edition 2019 du baromètre Cultures et services 2019 a été administrée auprès d’un échantillon représentatif de la population française de 1800 personnes du 19 février au 5 mars 2019 . L’étude a été confiée par l’Académie du Service à Ipsos. 

(2) Nouvelles compétences, transformation des métiers à horizon 2025 : réussir l’accompagnement au changement. Décembre 2018. 

(3) Profil de branche 2019, rapport sur l’emploi dans les banques AFB en 2018.

Dons manuels : ouverture d’un site internet pour les déclarer à l’administration fiscale


Le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance vient d’annoncer le lancement d’un site internet permettant de déclarer plus facilement les dons manuels. Une nouveauté pour répondre à la forte demande puisque les dons manuels ont représenté 280.000 opérations en 2020.

Une innovation qui va toucher principalement le don manuel, tel que régi par l’article 757 du Code général des impôts. À savoir une donation d’un bien meuble quelconque qui ne nécessite pas d’acte notarié. Très usité notamment dans des opérations patrimoniales, cette opération permet au donateur de transmettre au donataire une somme d’argent, un objet, des valeurs mobilières, des titres, etc. Les biens immobiliers pour lesquels la signature d’un acte chez le notaire sera requise sont de ce fait exclus.

​À l’heure actuelle, le bénéficiaire du don doit obligatoirement informer l’administration fiscale un délai d’un mois de la transaction, même si l’opération ne donnait pas lieu au paiement de droits de mutation. La révélation de l’opération prend la forme d’un imprimé (n°2735 ou n°2734) à remplir. Désormais, une plateforme simplifiée permettra de déclarer ces dons manuels. Le service calculera par ailleurs automatiquement les droits dont devra s’acquitter le donataire.

l’accès se fait par ici : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/je-fais-une-donation

Pourquoi les banquiers ne parviennent pas à travailler correctement ? Le ras le bol des banquiers


Plus de banque à distance, moins d’agences… Vous le savez, vous le constatez, le secteur bancaire se transforme depuis une dizaine d’années. Les employés de banques en sont les premiers spectateurs, pour beaucoup, malheureux.

Pour ces conseillères et conseillers bancaires désabusés, la baisse des effectifs couplée au mécontentement des clients, sont autant de violences qui pèsent sur leur santé, mais aussi sur la qualité de leur travail. Mais ce n’est pas tout : la pression du chiffre pour vendre toujours plus de produits à leurs clients s’attaque à un pilier de la relation et de la réglementation bancaire : le devoir de conseil.

Un constat sévère confirmé par les premiers résultats de l’étude 2021 sur les risques psychosociaux du Syndicat national des banques ;

Les démissions, les non-remplacements des départs à la retraite, la hausse des incivilités mais surtout la pression commerciale créent un profond mal-être parmi les conseillers bancaires, comme en témoignent ces banquiers désabusés. Une nouvelle étude de MoneyVox confirme le malaise ambiant.

Être banquier en 2021, c’est dur ! La baisse des effectifs, la hausse des incivilités, pointée par l’Association française des banques (AFB), mais surtout la pression du chiffre, explique le mal-être croissant dans les agences bancaires, à en croire les nombreux témoignages transmis à la rédaction suite à notre appel à contribution. « Il faut vendre toujours plus d’assurances, de prévoyances, de crédits à la consommation, attirer de nouveaux clients… Et même quand on atteint ses objectifs personnels on nous demande toujours de mettre un coup de collier supplémentaire pour l’agence dans sa globalité, pour le groupe d’agences, pour la banque ou au nom des personnes absentes… », confie ainsi Mélanie* qui s’occupe depuis 2 ans de 800 clients aisés.

Un rythme de travail effréné

Concrètement, Mélanie, explique devoir faire au moins 17 rendez-vous client par semaine et jusqu’à 25 ces dernières semaines. Chaque année, elle doit attirer 55 nouveaux clients, vendre 50 contrats d’assurances habitation et auto, 35 contrats de prévoyance, 55 crédits à la consommation, accorder pour 3 millions d’euros de prêts immobiliers ou encore obtenir le versement de plus d’1,2 million d’euros sur des assurances vie dont 700 000 euros sur des fonds d’investissement, à l’origine de juteuses rétrocommissions pour sa banque. Ce ras-le-bol du diktat des objectifs commerciaux n’est pas isolé. Il se retrouve dans la quasi-totalité des témoignages recueillis.

Ainsi tout comme Mélanie, Louis, aussi, se sent de plus en plus débordé. Le rythme de travail déjà soutenu de ce gestionnaire de crédit chez LCL est devenu encore plus lourd depuis la crise du coronavirus. « La hausse de la quantité de travail est importante pour gérer les reports de prêts alors qu’on n’est pas toujours bien équipé en télétravail », explique-t-il. Mais, d’après Louis, l’envolée des moratoires provoquée par la pandémie n’a fait qu’exacerber un peu plus le manque de personnel déjà criant. Depuis son recrutement en juin, 6 des 11 membres de son équipe ont quitté la banque, assure-t-il. Tous, sauf un, ont démissionné.

Hausse des démissions

« Le métier ne fait plus rêver ». L’augmentation des démissions dans la banque de détail est documentée. D’après la dernière étude de l’Association française des banques (AFB), portant sur l’année 2019, 40% des salariés en CDI ayant quitté leur poste ont démissionné. En 2014, ce motif ne concernait que 25% des départs. Parmi les démissionnaires, les métiers dits de « force de vente », en relation avec le client, sont surreprésentés. En effet, les démissions expliquent environ la moitié des départs des conseillers particuliers et patrimoniaux. « Le métier ne fait plus rêver. Il y a encore quelques années, il y avait de la fierté à travailler dans la banque. Mais maintenant, ce n’est plus le cas. Les banques ont même du mal à recruter », explique Frédéric Guyonnet, président du premier syndicat du secteur, le SNB/CFE-CGC, qui finalise en ce moment sa nouvelle enquête nationale sur les risques psycho-sociaux dans la banque.

La baisse des effectifs, qui entraîne une charge de travail accrue, fait également suite aux plans d’économie lancés ces dernières années par les groupes bancaires. Récemment, encore, la Société Générale a annoncé la fusion de son réseau avec celui du Crédit du Nord dans le but, notamment, d’économiser plusieurs centaines de milliers d’euros par an. BNP Paribas compte supprimer 300 postes de conseillers à l’horizon 2022.

« En agence, vous n’avez plus de chargé d’accueil, donc c’est aux conseillers de répondre au téléphone et d’accueillir les clients. Il y a des réductions d’effectifs aussi sur des sites centraux, ce qui fait que des activités faites au siège reviennent désormais aux réseaux. Il faut faire le contrôle des ouvertures de compte, la commande des espèces, la gestion des guichets automatiques, en plus de recevoir les clients, sachant qu’un rendez-vous, qu’il faut préparer en amont, dure 1 heure et qu’après le conseiller doit rédiger un compte-rendu », complète Frédéric Guyonnet.

Le devoir de conseil parfois mis à mal

« Je perds mes principes et mes valeur ». Mais pour Mélanie, comme pour Alex ou encore Ahmed, ce sont plus particulièrement les semaines et journées commerciales thématisées qui font monter la pression. Durant ces jours « coups de poing », ils doivent, en plus de leur tâche quotidienne et de leurs objectifs annuels, contacter leurs clients pour tenter de les faire souscrire à des produits précis. Cela peut-être 4 assurances auto ou 3 crédits à la consommation. D’après Frédéric Guyonnet, cette pression commerciale accrue est bien réelle. Elle sert à récupérer les marges perdues en banque de détail, suite à la réglementation de certaines commissions, notamment sur les frais d’incidents bancaires, et à la chute des taux d’intérêt qui a rendu le prêt immobilier moins rentable.

Pour les conseillers, le risque est de passer outre leur devoir de conseil. « Je perds mes principes et mes valeurs. J’ai vraiment honte quand je propose à des clients certains produits parce qu’ils font partie des objectifs commerciaux fixés », explique Alex, conseiller à la Banque Populaire.

Jonathan, également, met sur la table la question de la perte des valeurs, mais, cette fois-ci, celles qui sont historiquement portées par le groupe mutualiste dans lequel il travaille. En effet, il évoque l’inadéquation entre l’image véhiculée auprès du public et ce qu’il vit en interne, à l’origine de son désarroi. « L’arrivée d’une nouvelle DRH a tout changé, nous sommes passés de dirigeants qui connaissaient leurs salariés et étaient dans l’échange à une équipe qui nous prend de haut. Les belles valeurs qui font soi-disant de nous une banque différente, ce mutualisme que tu dois vendre à tes clients sont difficiles à promouvoir tant le siège est géré de manière autoritaire », estime ce trentenaire, chargé de clientèle depuis 9 ans, en poste au Crédit Mutuel.

Manque d’autonomie et de reconnaissance

« La seule façon de voir son salaire augmenter est de changer de poste ». Or, cette perte de sens et cette charge de travail se heurtent à un mal bien connu des psychologues du travail, à savoir le manque d’autonomie, comme l’a théorisé Rober Karasek à la fin des années 1970. Le modèle de ce psychologue américain, sur lequel repose l’enquête sur les risques psycho-sociaux du SNB, fait le lien entre le mal-être au travail et le fait de ne pas pouvoir organiser son travail comme le salarié le souhaite.

Or, d’après l’étude 2021 du Syndicat national des banques en cours de réalisation, basée sur 7 000 répondants, 64% des sondés estiment ne pas disposer du temps nécessaire pour faire correctement leur travail. 74% trouvent que leur charge de travail est excessive. A 43%, ils disent devoir faire des choses qu’ils désapprouvent, comme par exemple vendre des produits qui leur sont imposés lors de semaines thématiques, ce qu’explique Mélanie. Ou encore, 42% des sondés ayant répondu au questionnaire du SNB estiment que leur travail ne leur permet pas d’être autonomes dans leur prise de décision. « On va même jusqu’à indiquer aux conseillers comment ils doivent mener leur entretien avec leur clientèle. Les conseillers qui débutent ont des textes à apprendre sur comment accueillir le client, des scripts pour ne rien oublier, cocher toutes les cases, balayer tous les besoins en termes d’épargne », souligne Frédéric Guyonnet, président du SNB.

Ce manque d’autonomie, Mélanie l’illustre par les 2 à 3 réunions hebdomadaires de suivi de son activité commerciale et de celle de son agence auxquelles elle doit assister. Chaque semaine, elle est tenue aussi de rendre à ses responsables un tableau qui retrace le nombre de ventes effectuées.

Dans ce contexte difficile, les conseillers bancaires se heurtent aussi à des idées reçues comme quoi ils seraient bien voire même très bien rémunérés. Or, l’ascenseur des salaires est en panne. En attestent Lucie et Mélanie qui, après 6 ans et 10 ans à travailler dans la banque, gagnent respectivement 1 200 et 1 600 euros par mois (hors primes). « La seule façon de voir son salaire augmenter est de changer de poste régulièrement, souligne Frédéric Guyonnet, avec le risque qu’un très bon chargé de clientèle particulier exerce moins bien le métier, très différent, de conseiller professionnel ».

La ville de Marseille s’attaque à son tour aux locations de meublés touristiques avant la saison estivale


Marseille entend bien s’attaquer aux locations saisonnières avant la saison estivale. Les propriétaires vont devoir formuler des demandes d’autorisation dès la mise en location meublée touristique de deux résidences secondaires. 

Après Paris ou Lyon et avant une saison estivale qui s’annonce chargée, la ville de Marseille a décidé de muscler sa réglementation de meublés touristiques en n’autorisant la location touristique que d’une seule résidence secondaire par propriétaire, sauf dérogation.

IL FAUDRA DÉPOSER UNE DEMANDE DÈS LA PREMIÈRE RÉSIDENCE SECONDAIRE

Jusqu’à maintenant, à Marseille, chaque propriétaire avait le droit de mettre en location cinq résidences secondaires en plus de sa résidence principale.

Dès la première résidence secondaire, le propriétaire devra dorénavant faire une demande de « changement d’usage ». Et à partir de la 2e résidence secondaire, sa demande sera soumise à un mécanisme de compensation (compenser en logement familial dans le même secteur et sur la même surface), afin que les meublés touristiques arrêtent de rogner sur l’habitat familial.

UNE DURÉE D’AUTORISATION DE QUATRE ANS QUI POURRA NE PAS ÊTRE RENOUVELÉE 

La durée d’autorisation sera par ailleurs ramenée à quatre ans, et cette dernière ne sera pas automatiquement renouvelée au bout de quatre ans, prévient encore Patrick Amico, l’adjoint au maire en charge du logement.

Les loueurs privés qui ont actuellement plus d’un meublé touristique seront soumis à cette réglementation à l’expiration de leur autorisation qui courrait jusqu’à présent sur six ans.

« L’attrait touristique de Marseille ne doit pas être bloqué mais être mis en cohérence et dans une certaine harmonie avec le fonctionnement de la ville », a-t-il estimé lors d’un point presse.

« Toutes les grandes villes sont confrontées » à ce phénomène et Marseille, longtemps trop « permissive » sur le sujet, « est probablement la dernière ville » à ne pas avoir pris de mesures, pour l’adjoint au maire.

9000 LOGEMENTS PROPOSÉS SUR LES PLATEFORMES

A Marseille, où la fréquentation touristique a bondi l’été dernier après le premier confinement, des milliers de logements –9.000 selon M. Amico — sont proposés des plateformes de location comme Airbnb, Booking.com, Tripadvisor ou Abritel/Homeaway.

Ils posent les problèmes habituels: nuisances de voisinage dans des quartiers comme Endoume, flambée des prix avec par exemple un studio qui s’est vendu à 12.000 euros du m2 dans un des ports de la Corniche récemment ou des logements « douteux en matière de sécurité » qui sont loués en meublés touristiques, énumère Patrick Amico.

Bref, c’est la mort annoncée d’un modèle économique parfois extrêmement rentable. C’est le secteur de l’hôtellerie, fortement pourvoyeur d’emplois, qui doit se sentir rassuré de voir cette concurrence disparaître.

C’est aussi un changement important pour le marché locatif à l’année qui pourrait retrouver définitivement de nombreux logements jusqu’à maintenant réservés aux touristes et autres locations saisonnière.

La tendance est puissante. Nombreuses sont les métropoles qui cherchent à adopter ces mesures restrictives pour tenter de limiter la spéculation immobilière sur les logements. Nous pouvons légitimement s’attendre à la multiplication de ces annonces dans les prochains mois.

Prêt immobilier : entre hypothèque et caution, comment choisir ?


Négocier un taux avantageux, se pencher sur l’assurance de prêt, tout en finalisant l’achat immobilier : bien souvent, les emprunteurs s’intéressent en dernier lieu à la question de la garantie… Tout ce qu’il faut savoir avant de signer votre offre de crédit.

Lorsqu’une banque vous octroie un crédit immobilier, elle veut la garantie d’être remboursée. L’assurance de prêt couvre l’emprunteur contre les événements de la vie (incapacité, décès…). La garantie bancaire protège elle uniquement la banque contre les défaillances de l’emprunteur, autrement dit si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt. Dans le jargon bancaire, on parle de « sûreté ».

L’existence d’une sûreté est non négociable : la banque va exiger cette garantie ! Les deux formes les plus courantes sont le cautionnement, une garantie collective, et l’hypothèque sur le bien acheté, solution individualisée. Année après année, la caution prend le pas sur l’hypothèque, qui représente désormais moins de 30% de la production de crédits (28,1% fin 2019 selon le rapport ACPR sur le financement de l’habitat, contre 33,5% en 2012).

1 – Un choix réel ou théorique ?

Pourquoi le cautionnement est-il ainsi plébiscité ? Dans l’immense majorité des cas, les emprunteurs n’ont pas le choix. C’est un choix plutôt imposé que suggéré. C’est clairement à la main de la banque. Avoir le choix du mode de garantie bancaire, c’est plutôt l’exception.

« Avoir le choix du mode de garantie bancaire, c’est plutôt l’exception »

Les banques ont d’ailleurs le pouvoir sur ces organismes de cautionnement : il s’agit soit d’une filiale interne au groupe bancaire (CAMCA au Crédit Agricole, CEGC pour Caisse d’Epargne et Banque Populaire, Crédit Mutuel Caution Habitat…), soit de Crédit Logement, un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises. « Pour la banque, c’est le meilleur système de délégation du risque : en cas de problème, l’organisme de caution prend en charge le recouvrement de la dette », confirme Cécile Roquelaure, directeur marketing et communication de la Compagnie européenne de crédit.

De fait, comme le confirment plusieurs sources bancaires, l’emprunteur a une infime marge de négociation. En revanche, deux banques mises en concurrence ne proposeront par nécessairement la même garantie : l’une peut s’appuyer sur une caution et l’autre sur l’hypothèque.

Des alternatives méconnues :

Pour l’achat d’un bien ancien, la garantie peut être le privilège de prêteur de deniers (PPD, ou IPPD), dont le fonctionnement est très proche de l’hypothèque mais qui permet d’éviter la taxe de publicité foncière.

De façon plus marginale, certaines mutuelles peuvent par ailleurs se porter caution, ou un organisme tel que le SGFGAS pour les prêts à l’accession sociale.

2 – Des contraintes réglementaires pour certains prêts ?

Parfois, nul besoin de tenter de négocier : le choix est réglementaire. C’est le cas pour le prêt à l’accession sociale (PAS) : quelle que soit la banque, la réglementation la contraint à réclamer une hypothèque dès lors que le montant du prêt est supérieur à 15 000 euros. Mais tous les autres types de crédits – prêt bancaire classique, prêt PEL, prêt à taux zéro (PTZ) non lié à un PAS – peuvent être couvert par un organisme de caution.

Sans qu’il existe une contrainte réglementaire, certains dossiers spécifiques feront eux en revanche quasi systématiquement l’objet d’une garantie hypothécaire : c’est le cas des emprunteurs ayant une activité indépendante, ou ne disposant d’aucun apport personnel. Par ailleurs, pour la construction ou la VEFA, la seule alternative à la caution est l’hypothèque. L’IPPD ne concerne que l’ancien.

3 – Caution : quelle différence entre Crédit Logement et la filiale de votre banque ?

Les cautions des sociétés filiales des banques sont souvent un peu moins chères, mais vous ne récupérez pas de restitution à la sortie, à la différence de Crédit Logement ! Voilà la principale différence, entre la caution des filiales internes CAMCA ou CEGC, et Crédit Logement.

Combien récupérez-vous à la sortie ? Un pourcentage de la part de votre dépôt investie dans le fonds mutuel de garantie (FMG). « La restitution est la même pour tous ! explique Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Elle est validée chaque trimestre, et s’applique ensuite à tous les emprunteurs en fin de remboursement ou rachetant leur crédit. » Actuellement, le taux de restitution est d’environ 70% du versement au FMG, ce qui vous permet le plus souvent de récupérer près de la moitié de la somme déboursée à la signature du prêt.

4 – Quelle est la solution la moins chère ?

Faut-il privilégier hypothèque ou caution pour une question de coût ? Il existe des simulateurs (celui de l’Adil notamment pour l’hypothèque, celui des notaires de Paris pour la mainlevée, et celui de Crédit Logement pour sa propre caution) mais la comparaison reste périlleuse du fait de « l’hétérogénéité des offres » des sociétés de cautionnement, comme l’a constaté l’Autorité de la concurrence, en 2015, en appelant les organismes concernés à plus de transparence.

« Pour un achat à long terme, le PPD est le choix le plus judicieux financièrement »

Le principe même de tarification des deux solutions diffère. Le cautionnement occasionne un coût initial proche de 1,5% du montant du prêt mais, si vous passez par Crédit Logement, vous pouvez espérer récupérer la moitié de cette somme à la fin de votre prêt. La tarification de l’hypothèque est « plus simple » selon Antoine Dejoie, notaire nantais interrogé en 2018 : « Un coût à l’origine », incluant émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière, puis « un coût éventuel à la fin », les frais de mainlevée en cas de vente et de rachat de crédit avant la fin du prêt. « Il y a une date de péremption », image Antoine Dejoie, « si vous remboursez le crédit jusqu’à son terme, il n’y a aucun coût supplémentaire ». Par ailleurs, le coût de l’hypothèque est moindre en cas de PTZ ou de prêt conventionné, l’emprunteur étant alors exonéré de taxe de publicité foncière.

« Pour l’emprunteur, s’il se projette sur un bien à revendre dans 5, 6 ou 7 ans, la caution est probablement la garantie la plus rentable. Car vous pouvez anticiper le remboursement de 50 à 70% de cette caution à la revente », à condition de faire appel à Crédit Logement. « Si vous voyez à plus long terme, et si vous avez le choix, l’inscription de privilège de prêteur de deniers est probablement le choix le plus judicieux financièrement. Pour des achats atteignant des seuils tels que 500 000 euros, l’écart entre un IPPD, qui coûte environ 0,5% du prêt, et les autres garanties bancaires, commence à être suffisamment important pour chercher à négocier. »

Simulation : des coûts très variables

Un emprunteur achète un logement neuf de 250 000 euros près de Dijon en sollicitant un crédit bancaire classique de 200 000 euros.

Le coût initial de l’hypothèque est proche de 2 700 euros selon l’Adil. En revanche, en cas de revente avant la fin du prêt, il faut aussi prévoir des frais de mainlevée (plus de 900 euros).

La caution est légèrement inférieure à 2 600 euros selon le barème « Classic » de Crédit Logement, en pouvant espérer une restitution de près de 1 400 euros à la fin du prêt.

Résultat, dans le neuf : la caution est plus rentable si vous obtenez une restitution à la fin du prêt ou à la revente, donc en passant par Crédit Logement. Sinon, sans revente, les coûts sont équivalents.

En revanche, si le même emprunteur débourse cette somme pour un bien dans l’ancien.

La caution reste identique mais une garantie PPD revient à moins de 1 300 euros grâce à l’absence de taxe de publicité foncière. Un coût réduit qui vaut aussi pour l’hypothèque en cas d’achat incluant un PTZ.

Résultat dans l’ancien : le privilège de prêteur de deniers est l’option la plus rentable. Juste devant la caution Crédit Logement, avec restitution.

5 – Un refus de caution bancaire est-il problématique ?

En cette période de crise sanitaire, les organismes de cautionnement pourraient se montrer plus réticents à garantir des dossiers d’emprunteurs fragilisés. « Vous n’êtes pas disqualifié parce que vous avez été au chômage partiel !, rassure Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Mais ce type de dossier mérite d’être examiné par des experts, avec de l’humain, de façon à analyser les risques liés à un secteur d’activité, au type d’entreprise… »

Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas la garantie de la société de cautionnement ? Le recours à l’hypothèque se fait plutôt de façon défensive. Tout d’abord les banques mutualistes vont proposer leur caution interne. En cas de refus, elles vont passer par Crédit Logement puis, en dernier recours s’il s’agit d’un dossier que la banque veut tout de même financer, proposer une garantie hypothécaire.

6 – Hypothèque ou caution, quelle différence en cas d’impayé ?

« La symbolique de l’hypothèque fait peut-être peur, reconnaît le notaire Antoine Dejoie. Certains se disent que leur maison va appartenir à la banque. » De fait, en cas de défaut de remboursement de la part de l’emprunteur, la procédure est différente… mais la finalité est la même : l’emprunteur est contraint de céder son bien. Côté hypothèque, « si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier [la banque] met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente », comme l’explique le Conseil supérieur du notariat sur son site. Côté caution, la solution amiable revient à un accompagnement de la société de caution pour la vente du bien. A défaut d’accord amiable avec l’emprunteur, Crédit Logement explique engager « des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues ».

https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/cout-dune-hypotheque/

https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-des-frais-main-levee

https://www.creditlogement.fr/simulateur

Plan épargne logement : ma banque peut-elle clôturer mon PEL sans mon accord ?


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Vous faites partie des chanceux détenteurs de PEL rémunérés à 2,50% voire plus de 3% ? Une aubaine ! Votre banque peut-elle vous en priver du jour au lendemain ? Non. Mais attention à ne pas tomber dans l’un des deux pièges pouvant entraîner une clôture.

« Alors qu’est-ce que l’on fait de votre PEL ? » En posant cette question prétendument innocente, certains banquiers tâtent le terrain pour aborder la question de la fermeture de votre plan épargne logement. Une question qui survient le plus souvent à l’approche d’une des échéances du PEL : un anniversaire d’ouverture du plan, l’échéance des 10 ans, etc. Les courriers envoyés aux 28% de Français détenteurs (1) de PEL sont parfois rédigés dans un vocable juridique ne permettant pas de comprendre clairement les différentes options possibles. Un flou volontaire ? Car les PEL coûtent très cher aux banques : 2,65% en moyenne (2) !

Ayez à l’esprit que, tant que vous respectez les règles d’alimentation du plan, la banque n’a aucun moyen de vous contraindre à le fermer ! Vous avez dans tous les cas le droit d’épargner sur votre PEL pendant 10 ans. Et vous pouvez ensuite conserver votre PEL – sans effectuer de retrait – aussi longtemps que vous le souhaitez si vous l’avez ouvert avant mars 2011, et jusqu’aux 15 ans du plan si vous l’avez ouvert depuis cette date. Mais attention, pour profiter au maximum de l’aubaine de ce plan vous rapportant 2%, 2,50%, voire plus, chaque année, il faut veiller à ne pas être pris en défaut sur les deux principales règles de fonctionnement.

 Piège n°1 : la régularité des versements

Mission prioritaire : déposer 540 euros minimum chaque année sur votre PEL. Mission annexe : échelonner ce dépôt annuel avec des versements « à échéances régulières, mensuelles, trimestrielles ou semestrielles », comme le réclame le Code de la construction et de l’habitation, le texte de loi qui édicte les règles du PEL.

Résumons : la loi vous contraint à alimenter votre PEL de façon régulière, chaque mois, chaque trimestre ou chaque semestre, de façon à atteindre 540 euros de versements sur l’année. Le Code de la construction et de l’habitation est le seul et unique texte de référence pour le PEL. La loi ne livre pas plus de précisions, ni le mode de versement (chèque, espèces, virements…) ni sur la provenance de ces versements (compte dans le même établissement ou non, compte au nom du titulaire ou non…). En revanche, si votre banque livre elle des directives sur le mode d’alimentation dans les conditions générales du PEL que vous avez signées, elle est en droit de réclamer le respect de ces règles contractuelles.

Des banques de plus en plus strictes ?

« En raison de la nature règlementaire du PEL, tout manquement à ces obligations légales entraîne sa clôture », explique la médiation de la Fédération bancaire française dans un rapport annuel. Le média MoneyVox a recueilli plusieurs témoignages laissant penser que les banques se montrent de plus en plus strictes sur cette règle de régularité de versements. A savoir, pour éviter une clôture non voulue !

 Piège n°2 : ne pas trop s’approcher du plafond !

61 200 euros : il s’agit du plafond réglementaire de versements du plan d’épargne logement. Un plafond qui s’applique non pas à l’épargne accumulée sur votre plan mais bien à la somme de l’ensemble des versements. La banque vous informe du cumul de vos versements dans le relevé d’information annuelle.

Si vous souhaitez profiter de ce placement à taux garanti le plus longtemps possible, veillez donc à ne pas vous approcher trop rapidement du plafond. Car vous devez à la fois respecter la règle du plafond, tout en continuant à verser un minimum de 540 euros chaque année.

Exemple : vos dépôts atteignent 60 000 euros au bout de 5 ans. Vous alimentez votre PEL a minima pendant les deux années suivantes, mais le cumul des dépôts atteint 61 080 au 7e anniversaire. Quand vous recevez le document d’information annuelle, vous devez demander à votre banque de mettre fin (prématurément) à la phase d’épargne en cessant les versements, pour profiter de votre plan 5 années supplémentaires (phase d’attente). Sinon, votre banque va casser votre PEL avant son 8e anniversaire, puisqu’il aura atteint le plafond.

 PEL récents : une clôture programmée aux 15 ans

Tous les plans ouverts depuis mars 2011 ont une durée de vie maximale : 15 ans. Dans le détail : 10 ans maximum de phase d’épargne, lors de laquelle vous versez régulièrement ; puis 5 ans de phase d’attente, où votre épargne continue à générer des intérêts, au même taux que lors de la phase d’épargne. Au bout de 15 ans, maximum, votre PEL sera clôturé.

Si vous recevez un document ambiguë évoquant l’échéance annuelle de votre PEL, pas de panique : la prorogation de votre plan est automatique, chaque année, sauf si vous réclamez expressément de mettre un terme à la phase d’épargne. Dans ce cas, ne pas répondre = conserver votre PEL.

 Vieux PEL : ad vitam æternam

Les PEL ouverts avant mars 2011 ? Le taux de rémunération historique de votre plan ne peut pas être revu à la baisse, et vous pouvez conserver cette « aubaine » aussi longtemps que vous le souhaitez. Un cauchemar pour les banques, qui doivent continuer à honorer des rendements de 2,50% ou plus de 3% pour les plans les plus anciens, souscrits lors des années 1980 et 1990, ou au début du millénaire.

En mars 2021, la totalité de ces « vieux » PEL seront en phase d’attente : plus aucun épargnant ne pourra y effectuer de versement, car ces plans auront tous plus de 10 ans. Seule contrainte, si vous souhaitez conserver ces plans sur la durée : ne pas piocher dans cette épargne, tout retrait nécessitant de « casser » le PEL.

 PEL : quelle rémunération, nette d’impôt ?

La fiscalité du PEL a évolué en 2018 : tous les plans ouverts depuis janvier 2018 sont soumis à la flat tax (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de cotisations sociales). La rémunération annuelle, nette d’impôt, est donc de 0,70%, le taux brut étant de 1% pour les PEL les plus récents.

Pour les plans ouverts jusqu’en 2017, l’impôt sur le revenu n’est dû qu’à partir du 12e anniversaire du plan. Seules les cotisations sociales (17,2%) sont dues. Ce qui représente une rémunération nette de 2,07% pendant 12 ans pour les nombreux plans affichant un taux brut de 2,50%.

La société américaine Cerberus sur le point de racheter les agences de HSBC France


HSBC

 

Le fonds américain Cerberus, présent sur une multitude de secteurs comme l’hôtellerie ou le textile, s’apprête à racheter le réseau d’agences bancaires de HSBC France. En difficulté, l’entreprise compte 4.000 salariés et 7 à 15 milliards d’euros d’actifs.

Le fonds américain s’est fait une spécialité des restructurations financières dans des secteurs où la plupart de ses concurrents n’osent pas mettre un pied, comme les établissements financiers en plein marasme, les portefeuilles de crédit en difficultés en Grèce ou le fabricant d’armes Remington aux États-Unis par exemple. À ce titre, tous les grands noms bancaires de la place, de BNP Paribas à Société générale, ont décidé de ne pas participer à ce rachat.

 

 

FAUT IL S’EMPRESSER D’OUVRIR UN PERP AVANT LE 11 SEPTEMBRE 2020 ?


Si vous avez moins de 65 ans et que vous payez des impôts : Oui ! Pourquoi ? Pour prendre date sur un outil retraite qui ne pourra plus être souscrit à compter du 11 septembre 2020, et qui vous permettra durant vos dernières années d’activité de réduire vos revenus imposables d’environ 20.000€ à 50.000€ par contrat, tout en bénéficiant à la sortie d’une fiscalité dérisoire de 6,75% ! Quelques explications…

La loi PACTE récemment promulguée le 22 mai 2019 l’avait annoncé : à compter du 1er octobre 2020 il ne pourra plus être souscrit de PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire) en France, puisque le PER (Plan d’Épargne Retraite) prend désormais la place du PERP, du Madelin retraite, de la PREFON, et de globalement l’ensemble des produits d’épargne retraite.

Pour en revenir au PERP, quelle est la différence notable avec le nouveau régime du PER ? Il convient de comparer les modalités en cours de la vie du produit, et à la sortie, la principale différence tenant à la sortie :

–                Le PERP prévoit obligatoirement une sortie en rente au débouclage du produit, avec la possibilité de recevoir une partie en capital à hauteur de 20% maximum.

–                Le PER permet lui une sortie en rente également, mais aussi une sortie totale en capital.

Par contre, en cours de vie du produit, le régime est le même : on déduit de ses revenus imposables le montant des primes versées.

QUID AU NIVEAU FISCAL DE LA SORTIE ?

–                La rente issue du PERP est fiscalisée à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales, au même titre qu’une pension de retraite, et bénéficie à ce titre d’un abattement de 10%. La partie en capital est quant à elle fiscalisée à un taux de prélèvement forfaitaire de 7,5%, et bénéficie également de l’application de 10%.

–                Le PER permet lui une sortie en rente également, fiscalisée à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 10% tout comme le PERP. Mais le PER permet également une sortie totale en capital : les primes versées sont alors refiscalisées à l’impôt sur le revenu (barème progressif) après abattement de 10%, et les intérêts sont refiscalisés à la Flat Tax de 30% actuellement.

Donc à 1ère vue, il semble plus avantageux de souscrire un PER et non PERP compte tenu de la possibilité de sortir 100% en capital, mais la réalité pratique est plus subtile

Il convient d’approfondir les modalités fiscales, et notamment une exception notable qui ne concerne QUE le PERP, pour lequel la loi prévoit un cas de sortie en capital en totalité par l’assureur, dès lors le montant de la rente viagère est < à 40€/mois, en application des articles L160-5 et A160-2 à A160-4 du code des assurances

C’est cette niche qui nous intéresse stratégiquement, celle-ci pourra concerner des contrats de 20 à 25K€ par contrat, selon l’âge du bénéficiaire de la réversion et les options choisies.

NB: Par ailleurs, il est important de préciser que l’option pour la réversion ne concerne pas uniquement le conjoint, elle peut être prévue pour un enfant par exemple : celui-ci ayant une espérance de vie beaucoup plus importante que le conjoint, cela diminuera d’autant la rente et donc le capital récupérable en prime unique à 7,5%.  
 

Prenons 2 exemples, du PERP contre le PER :

1)           Soit un contrat PERP fait en 2020 par M VERNI pour un montant de 23K€.

Sa tranche marginale d’imposition étant de 30%, son gain fiscal est donc de 23.000€ de revenus imposables en moins x 30% soit 6900€ d’impôt en moins en 2020.

Au débouclage de son contrat en 2021, alors qu’il a 65 ans, le contrat est toujours valorisé 23K€.

Il opte alors pour : 20% en capital (4600€) + 80% en rente, avec en option la réversion à 200% à son épouse Mme Y alors âgée de 62 ans.

La conversion en rente se fait donc sur les 18400€ restant.

Monsieur Verni, qui est né en 1956, a une espérance de vie de 19 ans ;

Madame Verni, qui est née en 1959, a une espérance de vie de 26 ans ;

Il s’en suit que la pension versée par l’assureur s’élèvera à 34€/mois, soit un montant insuffisant pour distribuer une rente.

Dans ce cas, l’assureur va alors verser à Monsieur VERNI un capital de 23K€ en une seule fois.

Ce capital sera taxé à un taux de prélèvement forfaitaire unique de 7,5% après abattement de 10%, soit 6,75%, et ce quel que soit sa TMI.

Dans notre exemple : (23K€ – 10%) x 7,5% = 1 552€.

Les primes ayant été déduites alors que la TMI était de 30%, le gain fiscal est donc de 6 900€ – 1 552€ = 5 348€, soit 23,25% du versement initial.

NB: En prenant le même exemple, avec une réversion à 200% au profit du fils de Monsieur Verni cette fois-ci, âgé de 30 ans de moins (né en 1986), le seuil de contrat en deçà duquel il y aurait versement d’un capital unique serait de 46830€ !

2)           Soit un contrat PER fait en 2020 par M PADBOL pour un montant de 23K€.

Sa tranche marginale d’imposition étant de 30%, son gain fiscal est donc de 23.000€ de revenus imposables en moins x 30% soit 6 900€ d’impôt en moins en 2020, idem qu’en PERP.

Au débouclage de son contrat en 2021, alors qu’il a 65 ans, le contrat est toujours valorisé 23K€.

Il opte pour une sortie totale en capital.

Les primes versées de 23.000€ sont refiscalisées à la tranche marginale d’imposition de Monsieur PABDOL : (23000€ – 10%) x 30% = 6210€

Les primes ayant été déduites puis refiscalisées à la même TMI de 30%, le gain fiscal n’est que de 6900 – 6210 = 690€, soit 3%du versement initial.

COMMENT NE PAS TOMBER DANS L’ABUS DE DROIT FISCAL ?

–                Tout d’abord, destiner ces contrats à leur objectif premier, du moins en apparence : la constitution d’une rente à la retraite.

–                Alimenter ces contrats en plusieurs fois, lors des 10 dernières années d’activité

–                Idéalement, destiner chaque contrat à une personne : 1 bénéficiaire par contrat, le conjoint, un enfant, …

–                Lors de la liquidation du contrat PERP, prévoir une réversion au profit d’un bénéficiaire différent pour chaque contrat.

–                Ne pas dépasser 2 contrats par personne

NOTRE PRECONISATION :

URGENT: Prenez date sur un PERP Cardif avec 160€ avant le 11 septembre 2020.

-> Ces 160€ seront déductibles de vos revenus imposables de 2020, mais seront bloqués jusqu’à un cas de déblocage : départ à la retraite notamment, fin de droits allocation chomage, ….

-> Quel est le risque ? Qu’il ne soit plus possible de reverser dans quelques années sur ce contrat, il suffira alors de le convertir en PER pour récupérer cette somme.

-> Cette niche peut-elle disparaitre ? Tout est possible, néanmoins cette disposition du BOFIP nait d’un article du code des assurances qui n’est pas amené à changer à priori (rente <40€). Par ailleurs, la probabilité que les modalités fiscales changent pour un contrat qui n’existera plus depuis 2020, et dont la faculté de transformation en capital unique ne profitera qu’un nombre très limité de personnes, demeure assez faible.

EXEMPLE DE STRATEGIE:

–                Prendre date sur un ou 2 PERP/personne avant le 11 septembre, pour le montant minimal de 160€/contrat. Ces contrats seront gardés de côté pour n’être utilisé que dans les 10 dernières années avant le départ à la retraite.

–                Avant cette échéance, il sera plus intéressant d’investir sur des produits prévoyant une réduction d’impôt, et une durée réduite du produit de 6-7 ans, comme des FIP ou des FCPI.

–                Lorsque ces produits se déboucleront, les sommes récupérées pourront être investies dans les PERP en premier lieu (à concurrence d’environ 20-25K€/PERP), puis en PER (sous conditions, notamment différence de TMI : nous consulter).

–                Il conviendra d’utiliser le plafond d’épargne retraite :

->   Tout d’abord celui en report : il s’agit du plafond non utilisé sur les 3 années passées

->   Puis chaque année, celui ouvert sur l’année N, au titre des revenus N-1. Le plafond correspond à 10% des revenus de N-1, plafonné à 8 PASS (plafond annuel sécurité sociale qui est de 41136€ en 2020).

->   Pour les indépendants qui auraient une TMI en activité supérieure à celle qu’ils auront à la retraite (par exemple 41% en activité, et 30% à la retraite), il sera potentiellement intéressant de rechercher via le PER In un plafond de déduction supplémentaire.

CAS PRATIQUE :

–                M (63 ans) et Mme Y (61 ans) gagnent 50K€ et 80K€/an de façon régulière chaque année, soit 130.300€/an pour le foyer fiscal.

–                Ils prévoient tous deux de partir à la retraite à 65 ans.

–                Le plafond d’épargne retraite cumulé en report est de 130300€ x 10% x 3 années = 40K€.

–                La 1ère année, ils investissent donc 40K€ comme suit :

->   2 PERP pour Monsieur avec 10K€ sur chaque contrat

->   2 PERP pour Madame avec 10K€ sur chaque contrat

–                Les années suivantes, leur plafond d’épargne retraite se reconstituera de 130K€ x 10% soit 13K€/an.

–                Ainsi ils reverseront durant 2 années consécutives : 13K€/an x 2 = 26K€ sur leurs contrats, soit 6500€/contrat/an.

–                La troisième année :

->   Monsieur fait valoir ses droits à la retraite et récupère les contrats à son nom.

->   Les PERP de Monsieur et Madame sont chacun valorisés 16500€, pour un total de 66.000€ sur 4 contrats.

–                Mme Porte ses 2 contrats 2 ans de plus, et les récupère également en capital.

–                Puis, la rente étant < à 40€/m, ils ré-appréhendent leurs 4 contrats en prime unique.

CONCLUSION :

Cette niche peut s’avérer très intéressante, à la condition d’être intégrée à une vraie stratégie d’épargne retraite, pour un montant cohérent.

Se poser la question de la pertinence de ces produits, c’est d’abord se poser la question de la pertinence de la stratégie qui va avec.

SOURCES :

  • Liquidation dérogatoire des PERP en prime unique : BOI-RSA-PENS-10-10-10-30-20160720 :

§70 : le versement forfaitaire unique pour les rentes de faible montant effectué conformément à larticle A. 160-2 du code des assurances ;

  • Prélèvement PERP 7,5% : BOI-RSA-PENS-30-10-20-20121211

§1 : Les prestations de retraite versées sous forme de capital sont, en application de l’article 79 du CGI, issu de l’article 59 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 modifié par l’article 41 de la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 de finances rectificative pour 2011, imposables à l’impôt sur le revenu

§10 : le contribuable peut opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 7,5 %

Modalités d’option pour le prélèvement libératoire de 7,5 % prévu au II de l’article 163 bis du CGI.

Le II de l’article 163 bis du CGI prévoit que les prestations de retraite versées sous forme de capital imposables conformément au b quinquies du 5 de l’article 158 du CGI peuvent, sur demande expresse et irrévocable du bénéficiaire, être soumises à un prélèvement au taux de 7,5% qui libère les revenus auxquels il s’applique de l’impôt sur le revenu.

§ 50 : Ce prélèvement est assis sur le montant du capital diminué d’un abattement de 10%. Il est recouvré et contrôlé comme en matière d’impôt sur le revenu.

§ 60 A. Conditions à respecter : L’option pour le prélèvement de 7,5 % est autorisée lorsque le versement de la prestation de retraite en capital normalement imposable à l’impôt sur le revenu selon les règles des pensions et retraites (BOI-RSA-PENS-10-10-10-30) n’est pas fractionné et si le bénéficiaire justifie que les cotisations versées durant la phase de constitution des droits, y compris le cas échéant par l’employeur, étaient déductibles de son revenu imposable ou étaient afférentes à un revenu exonéré dans l’Etat auquel était attribué le droit d’imposer celui-ci.

§ 190 ASSIETTE

Le prélèvement prévu au II de l’article 163 bis du CGI est assis sur le montant du capital diminué d’un abattement de 10%.

§ 200 : Le montant du capital s’entend du montant dû au contribuable avant déduction des cotisations ou prélèvements sociaux ou fiscaux éventuellement opérés (CSG, CRDS, cotisation d’assurance maladie, impôt acquitté à l’étranger etc..) et des frais supportés pour le versement du capital.

L’abattement de 10 % s’applique à l’intégralité de ce capital et n’est pas plafonné.

§ 210 : Les déductions ou abattements prévus en cas d’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu ne sont pas applicables, par exemple l’abattement de 10 % sur le montant des pensions de retraite. De même, aucune charge ne peut être déduite.

CONSEQUENCES DE L’OPTION POUR LE PRELEVEMENT LIBERATOIRE

§ 260 : Les sommes soumises au prélèvement de 7,5 % défini au II de l’article 163 bis du CGI sont définitivement libérées de l’impôt sur le revenu. Corrélativement, les cotisations, impôts ou charges liés au versement du capital retraite ne sont pas déductibles des autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

§ 270 : Le montant du capital après application de l’abattement de 10 % est pris en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence de l’année considérée en application du c du 1° du IV de l’article 1417 du CGI .

Location meublée : est-il intéressant d’adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agrée) ?


Dans le cadre d’une activité de loueur en meublé déclarée au régime réel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et pour l’adhésion à un centre de gestion agréé.

Cette réduction d’impôt s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, dans la limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû.

Image 14-05-2020 à 10.19

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les contribuables doivent satisfaire simultanément aux trois conditions suivantes :

– être assujettis à l’impôt sur le revenu (c’est le cas pour le régime LMNP)

– avoir la qualité d’adhérent à un centre de gestion agréé, à une association agréée ou à un organisme mixte de gestion agréé

– avoir réalisé, selon le cas, un chiffre d’affaires ou des recettes inférieurs aux limites du régime micro-BIC prévu à l’article 50-0 du CGI (70 000 €).

 

Toutefois, l’avantage de cette réduction d’impôt pourrait être effacé si le cout de l’adhésion au CGA s’avérait trop onéreux, donc attention au montant de la cotisation !

 

Pour nos clients souhaitant faire réaliser leurs déclarations d’impôts par un expert-comptable, nous avons noué en 2017 un partenariat avec le cabinet d’expert-comptable « POITAU & CO ».

Afin de ne pas « gommer » l’avantage de la réduction d’impôt, ces derniers nous ont indiqué les coordonnées d’un CGA dont le coût serait « raisonnable », soit 100 € HT/an et seulement 41,66 € HT la première année d’activité pour celui-ci-après :

https://www.adhesion-omga.fr/adhesion-oga-cga-aga/lmnp-lmp-adherer-a-un-organisme-gestion-agree-oga-loueur-en-meuble/

 

Attention, si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt à compter de 2020, il vous faut adhérer AVANT LE 31 MAI 2020 à ce CGA ou à un autre de votre choix.

 

En cas d’adhésion à un CGA : les honoraires du cabinet comptable et le coût d’adhésion au CGA sont non déductibles pour le montant pris en charge par l’État sous forme de réduction d’impôt soit égale à 2/3 ce ces coûts.

Exemple de réduction d’impôt : (600 € TTC (cabinet comptable) + 120 € TTC (CGA))*2/3 = 480 €.

Il reste alors à la charge du LMNP seulement 240 € par an.

 

NB : attention, si vous avez opté pour le régime réel, vous devez obligatoirement passer par un expert-comptable qui transmettra les bilans et déclarations à l’administration fiscale au format FEC (« fichier des écritures comptables »).

A défaut, en cas de contrôle, l’administration fiscale vous opposera une absence de comptabilité avec les conséquences suivantes :

–                5000€ d’amende par années contrôlée, soit 3 x 5000€ = 15.000€

–                Remise en cause de toutes les charges déductibles

–                Remise en cause des déficits et des amortissements

–                Les recettes brutes deviendront les recettes taxables, imposées à votre TMI + aux prélèvements sociaux

–                En l’absence de CGA, les recettes brutes taxables seront majorées de 25% (compte tenu de la non prise en compte de la comptabilité qui n’était pas au format FEC, et donc des déficits).

 

A bon entendeur…

Le renouveau de Marseille : L’Opération Grand Centre-Ville (2011 – 2025) pour dynamiser le centre-ville


Un plan d’action appelé « Grand Centre-Ville » auquel toutes les collectivités sont associées a été lancé.

La première phase a débuté en 2017, la 2de en 2018, et désormais une 3ème vague va débuter. Voyons en détail à quoi ressemble ce grand projet d’urbanisme…

Cette opération poursuit un double objectif : améliorer la qualité résidentielle du centre et le rendre plus attractif sur le plan national et international. Cette initiative des pouvoirs publics est née d’un constat alarmant : des îlots entiers – à raison de 1000 hectares répartis entre le 1er et le 7e arrondissement – ont atteint un état de vétusté avancé.

  • Ravalement des façades
  • Amélioration de la sécurité avec l’installation de nouvelles caméras
  • Toilette publique
  • Travail de propreté renforcé (ils commencent à s’en occuper)
  • Nouveaux aménagements : hôtels, réhabilitation du marché des capucins, du cours Lieutaud etc…

Au total : 35 pôles d’intervention, dont 25 en plein centre, pour un coût global de 235 millions d’euros. Des recommandations techniques particulières doivent être respectées si l’immeuble se trouve dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

97 axes de ravalement

L’opération Grand Centre-Ville prévoit de revaloriser les façades, entre autres en secteur protégé, afin d’améliorer l’image des axes emblématiques de Marseille. Les copropriétaires situés sur les axes prioritaires sont donc contraints de ravaler leur façade, dans des délais très courts. Ces ravalements concernent 4500 immeubles (nous avons même entendu le chiffre de 8000 à terme et au global).

Tout est passé au peigne fin : volets, réseaux apparents, vétusté de la façade, climatisations visibles, enseignes des commerçants… le ravalement inclut, entre autres, le nettoyage, le changement des pierres dégradées, la réfection d’enduits, la réfection des devantures commerciales et la remise en peinture.

La liste des grands axes
  • Cours Julien
  • Cours Lieutaud
  • Rue Paradis
  • Rue de Rome
  • Bd des Dames
  • Rue des dominicaines
  • Rue de la république
  • Rue longue des Capucins
  • Ave Camille Pelletan

Les subventions sont de 50% lorsque la copropriété réalise les travaux dans les 18 mois, puis de 30%…puis 0%.

Une chose est sure, ce grand plan va radicalement changer le visage du centre ville et en améliorer l’attractivité et la valorisation.

Bourse : S’extraire de l’émotion du marché et se concentrer sur la valeur long-terme de l’entreprise


Nous ne cessons de le rappeler, le marché n’est que le lieu de fixation du prix d’une action. Il s’agit de la confrontation pleine d’émotion d’une offre et d’une demande. Certains veulent acheter des actions ; D’autres veulent en vendre ; Ils doivent réussir à trouver un accord sur le prix de cette transaction pour l’effectuer.
Lorsque, le nombre d’acheteurs est supérieur au nombre de vendeurs : Le prix des actions monte ;
Quand, le nombre de vendeurs est supérieur au nombre d’acheteurs : Le prix des actions baisse ;
Ce que l’on observe souvent, c’est que les vendeurs se précipitent et paniquent en constatant qu’il n’y a plus d’acheteurs. Les prix des actions s’effondrent alors et c’est le krach boursier.

C’est un peu comme si, vers 13H, au moment de la fin du marché, le producteur de légume s’apercevait qu’il n’a encore rien vendu. C’est la panique. La fin du marché approche, et il se retrouve avec un maximum de production invendue… Catastrophe ! Il doit brader son prix de vente pour espérer limiter la casse.
Cette « braderie » n’est autre que l’expression de l’impérieux besoin de liquidité de celui qui doit vendre !

Comme vous le savez il faut un lieu d’échange entre les acheteurs et les vendeurs d’actions : une Bourse.
Mais il ne faut pas croire que la bourse fixe la valeur des actions ; La bourse ne fait que constater le prix des actions, fruit de la confrontation entre acheteur et vendeur.
Des situations de déséquilibre du marché, comme nous l’expérimentons actuellement, une forte pression sur celui qui a besoin de vendre. Il est obligé d’accepter une forte baisse de son prix de vente pour financer son besoin d’argent.
On peut ainsi dire que la liquidité coute cher !

Ce marché est devenu un lieu de l’émotion, de la spontanéité et de besoins immédiats qui ne reflète en rien la valeur long-terme des entreprises.
Croyez-vous réellement que la valeur long-terme des entreprises, qui composent le CAC40 se soit effondrée de 38% depuis 1 mois et demi ? Peu plausible, sauf à croire que nous ne nous relèverons pas de cette crise sanitaire majeure.
On a coutume de ressortir ce graphique qui illustre assez bien les différentes phases du spéculateur. Selon vous, dans quelle phase sommes nous ?

Prychologie de l'investisseur

Ne pas confondre : Prix d’une action et Valeur de l’entreprise cotée.

 

La valeur d’une entreprise n’est pas déterminée par son cours de bourse mais par son modèle économique, par la qualité de ses dirigeants, par le talent et les compétences de ses salariés, son savoir-faire, sa capacité d’adaptation et au final par sa capacité à générer toujours plus de bénéfice à long terme.
Il faut distinguer, le spéculateur obsédé par le cours de bourse à 3 mois de l’investisseur obsédé par la capacité de l’entreprise à générer toujours plus de bénéfices dans 10 ans.
Cette « plus-value » long terme ne dépend pas de l’émotion à court terme des financiers et autres spéculateurs.
Très clairement, nos clients sont plutôt des investisseurs en quête de rendements pérennes.
L’investisseur long-terme doit ainsi réussir à profiter des excès du marché, en se départissant de ses émotions excessivement négatives, pour acheter à bon prix des actions, c’est à dire des parts d’entreprises dont la valeur long-terme est manifestement supérieure au prix proposé par les vendeurs en quête de liquidités sur le marché.
L’investisseur long-terme en action ne doit se poser qu’UNE seule question alors que les cours de bourse viennent de chuter de 38% en un mois et demi : Est ce que l’entreprise X sera capable de générer toujours plus de bénéfices après le règlement de la crise ? Est ce qu’elle sera capable de faire évoluer son modèle économique ? Son marché sera t’il toujours porteur dans 20 ans ?
Si la réponse est OUI, alors vous devez profiter de cet excès de pessimisme du marché pour devenir propriétaire dont vous considérez la valeur comme importante à long terme. Il ne s’agit pas de spéculer pour savoir si le cours de bourse va monter ou baisser dans 3 mois. Il s’agit d’investir pour les 5 à 10 prochaines années dans la capacité des entreprises à générer des bénéfices, à s’adapter, à innover…
Vous n’achèterez probablement pas les actions au plus bas, sauf si vous avez de la chance. Mais en tout état de cause, si vous n’investissez pas aujourd’hui, vous ne le ferez jamais car pour vous, ça ne sera jamais le bon moment.

 

Comment et pourquoi investir sur les marchés par les temps qui courent?

=>l’arbitrage entre les classes d’actifs :

Triptique

Afin de profiter du « rebond » à la suite d’un crack boursier, mieux vaut prendre l’ascenseur des actions que celui des autres actifs (obligations, immobilier, produits structurés).
Chaque classe d’actifs réagit différemment aux événements, et comporte sa propre « volatilité » (c’est à dire une propension à osciller plus ou moins fort à la hausse comme à la baisse):
– le fonds € n’a pas bougé, mais son rendement est affecté chaque année par les obligations qui le compose. Sa volatilité est nulle.
– les obligations ont baissé dans une moindre mesure, mais sont plus sujettes aux fluctuations des taux d’intérêts. La volatilité des obligations est moindre que celle des actions.
– l’immobilier (SCI dans les contrats d’assurances vies, SCPI) n’ont quant à elles pas bougé. Sa volatilité est faible, décorrélée des marchés financiers en général, calquée sur les cycles immobiliers plus longs. Toutefois, il est à craindre dans les mois à venir un impact sur le rendement 2020 en raison des demandes de suspension et de report des loyers par les entreprises mises en difficultés par l’épisode de confinement.
– les fonds actions (OPCVM) ont eux fortement baissé dans le sillage des places boursières. Leur volatilité est la plus forte: c’est la classe d’actif qui varie le plus fortement, le plus rapidement, le plus brutalement.
Ainsi, lorsque vous avez « amorti la casse » en étant sur une classe d’actifs qui a moins souffert que les actions, il peut être judicieux d’essayer de prendre position sur cette classe d’actif « massacrée » qui profiter de son rebond qui sera le plus fort, comme l’est sa baisse.

Ensuite, lorsque les marchés remontent, il faut savoir réduire son exposition, prendre ses plus-values, et renforcer les classes d’actifs moins volatiles comme le fonds euros, les actifs immobiliers, et obligataires.

Enfin, l’allocation d’actif pourra être complétée par des produits structurés (appelés également « fonds à formule ») offrant une protection sur le capital investi, une durée, un rendement déterminable et un couple rendement risque donné.

 

QUELLE METHODE S’ASTEINDRE POUR DETERMINER SON EXPOSITION ?

Tout d’abord nous avons déterminé avec vous votre surface d’investissement financiers.

Par la suite nous avons, sous votre contrôle, fixé des limites, cela correspond à votre « profil de risque » sur le patrimoine global.

Par contre rien ne vous empêche d’avoir plusieurs placements, et d’avoir certains contrats sécuritaires 100% fonds €, et d’autres contrats qui sont 100% actions dans la mesure où l’équilibre global est respecté.

La bonne combinaison repose dans l’équilibre entre :
– Disposer de suffisamment d’actifs liquides et disponibles à tout moment pour vos besoins court-terme, ou en cas d’incident (fonds €, livret A, LDD, PEL)
– Immobiliser le reliquat sur une période plus longue pour obtenir un meilleur rendement, sur des horizons 3-5-8-voire 10 ans : la contre partie du rendement est soit l’immobilisation, soit la volatilité, soit le risque, soit le ticket d’entrée.
– Équilibrer vos risques en combinant des actifs différents qui vont chacun avoir leur propres avantages, inconvénients, rendements et risques associés.

Concernant les actions, un dicton dit « qu’il faut acheter au son du canon et revendre au son du clairon » : Nous vous avons recommandé d’adapter vos investissements au contexte, les marchés étant cycliques par nature il y aura toujours des hausses, des baisses, le plus important étant de ne jamais investir au plus haut, et de ne pas vendre au plus bas (finance comportementale)
Vous l’aurez compris, en définitive, en matière d’épargne et d’allocation d’actif nous en revenons toujours au même adage et au bon sens : « il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier ».

 

Le parallèle avec les mesures de gestion prises par le cabinet AGM Consulting.

Il s’agit là d’une crise « inédite », comme l’était les précédentes en définitive, car chaque crise était différente : nouvelle technologie, crise financière, crise de la dette (Grèce), etc…
Les marchés financiers sont cycliques par nature, et sujet à ce type de crises ponctuelles qu’on appelle « des cygnes noirs » : des évènements imprévisibles, soudains, avec un impact mondial.
Il n’en demeure pas moins qu’après une crise, vient le temps du « recovering » (rattrapage), puis du retour à la normale, et tout cela repart pour un tour…

C’est pourquoi nous n’avions pas hésité à être très peu investis durant plusieurs mois car nous estimions que les marchés était fortement valorisés sans réel relais macro-économique, hormis la croissance mécanique des actifs d’investissements causés par les politiques monétaires accommodantes.
Nous attendions pour revenir sur les marchés durant un épisode de baisse important afin de vous faire investir sur des niveaux intéressants (nous n’en attendions pas tant), et ainsi prendre des positions pour un investissement moyen long terme (horizon 3-5 ans) …
Investir sur des marchés ayant fortement dévissés devient une formidable opportunité de pouvoir générer des plus values réelles sur ses placements, alors qu’ils sont au plus bas ou presque, en profitant de l’effet de « rebond », puis du retour à la normale une fois que les entreprises et les états ont pansé leurs plaies.

Une 1ère vague d’arbitrage a permis de reprendre des positions sur les valeurs européennes qui avaient fortement chuté, ainsi que sur un fonds dont l’objectif était de bénéficier du retour à la normale du baril de pétrole (AXA Or et Matière).
Une 2nd vague d’investissement est envisagée : si les marchés U.S. dévissent de façon importante en raison du Covid-19 (entrainant avec eux les places boursières européennes), nous désinvestirons les actifs immobiliers, et renforceront les actions européennes, et prendront positon sur des actions U.S.

Focus sur les stratégies immobilières pour constituer un patrimoine sain :


« L’effet de ciseau », le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine, sauf à élaborer une réelle stratégie d’anticipation :

Trouver un crédit Marseille

Investir dans l’immobilier

Depuis quelques années, de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatifs choisissent d’investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou encore d’une SAS. Il s’agit simplement pour ces derniers de trouver une stratégie pour éviter l’imposition peu favorable des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu et tenter d’éviter l’effet de ciseau qui menace nombre d’investisseurs qui ne provisionnent pas suffisamment de trésorerie.

 

En effet, en phase de constitution de patrimoine immobilier, entre l’impôt sur le revenu foncier et le remboursement du crédit immobilier, l’effet de ciseau sanctionne régulièrement les investisseurs trop ambitieux qui omettent de se garder des marges de trésorerie pour faire face aux décaissements auxquels ils devront faire face. S’endetter au maximum, c’est bien mais il faut anticiper le financement de l’obsolescence du parc immobilier, et le frottement fiscal potentiel.

 

L’effet de ciseau est un phénomène bien connu de nombreux investisseurs immobilier qui ont dû se résoudre à vendre tout ou partie de leur patrimoine immobilier pour échapper à la faillite personnelle :

 

  1. Dans un premier temps, l’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un actif immobilier : bien ancien, Scellier, Pinel, Malraux, SCPI. 
  2. Toujours dans les premières années, le financement à crédit de cet investissement immobilier locatif permet une déductibilité fiscale forte puisque les intérêts du crédit immobilier viennent, réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
  3. Pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier, cet investisseur s’engage dans un crédit sur 20 ou 25 ans. Cette durée longue lui permettra de multiplier les projets d’investissement (mais posera problème plusieurs années plus tard s’il n’a ni anticipé le sort des biens, ni établi une stratégie sur plusieurs années tenant compte de la combinaison des différents bien acquis.)
  4. Après quelques années de pur bonheur fiscal, l’investisseur se rend bien compte que sa fiscalité augmente rapidement et, il va alors investir dans des dispositifs fiscaux pour alléger la pression, mais ce faisant il acquiert un nouveau bien qui vient générer à nouveau un surplus de revenus fonciers imposables. Il va se retrouver progressivement écrasé par l’impôt sur le revenu foncier et les prélèvements sociaux.
  5. Malheureusement, si l’investisseur a recours trop tard à des opérations d’achats de biens anciens avec travaux (générant un déficit foncier), les revenus fonciers taxables, déjà constitués par les 1ères opérations, absorberont très rapidement le déficit généré.
  6. Il devient de plus en plus compliqué de convaincre la banque de financer les nouveaux investissements immobiliers locatifs, jusqu’au jour où la banque ferme le robinet. C’est fini. Maintenant, il faut rembourser les crédits immobiliers. Il n’est plus possible de continuer à investir (ni à financer les travaux dans le parc immobilier).
  7. L’investisseur est à court de liquidité car il doit payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus fonciers qu’il ne perçoit pas car il faut bien rembourser les crédits immobiliers. Malheureusement, il est très compliqué d’allonger les durées des crédits immobilier pour alléger la charge de remboursement du crédit immobilier. 25 ans est déjà un plafond.
  8. En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps, générant ainsi plus de turn-over des locataires.
  9. Pas le choix : il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement, dans un schéma de « vente forcée » par le besoin de liquidités, on prend le risque de perdre la main sur le calendrier idéal, car on prend le risque que la situation du marché soit provisoirement défavorable, c’est-à-dire moins bonne qu’au moment de l’achat.

Cela nécessiterait pour l’investisseur averti d’attendre un moment plus propice, néanmoins acculé en raison du manque d’anticipation, il doit brader ses biens s’il veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.

Immoby YG

Bref, l’enjeu est la gestion des flux de trésorerie, au moins le temps que les crédits soient totalement remboursés : car durant la période de prêt le loyer ne sert qu’à rembourser les échéances du crédit, mais pas le coût fiscal.

Comment éviter l’effet de ciseau ? contactez nous 😉 

La loi PINEL, un investissement immobilier locatif non rentable à cause d’un surcoût de 30% ?


L’Inspection Générale des Finances (IGF) vient de publier son « rapport d’évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », terme d’une mission commandée par le gouvernement. L’analyse de ce rapport est d’une grande pertinence et les conclusions semblent en parfait adéquation avec nos observations sur le terrain.

Programme immobilier à Marseille

Selon ce rapport :

– L’investissement en immobilier locatif en loi PINEL est vendu 30% plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien ; Selon ce même rapport, il ne s’agit pas d’une caractéristique propre aux biens immobiliers vendus en PINEL, mais à l’immobilier neuf vendu en VEFA.

– En l’absence d’une revalorisation des prix de l’immobilier ancien pendant la période d’investissement, la rentabilité d’un investissement immobilier neuf acheté 30% plus cher que l’ancien est négative ou du moins excessivement faible ; Une grande partie de la rentabilité de l’investissement PINEL repose sur une hausse des prix de l’immobilier sur la période d’investissement.

Bref, ce rapport met en évidence, la raison d’être du dispositif fiscal PINEL : Acheter un bien immobilier neuf est beaucoup trop cher par rapport au même bien immobilier ancien ; La réduction d’impôt PINEL n’est qu’une incitation qui permet de gommer, totalement ou partiellement, ce surcoût ; Si cette mesure fiscale n’existait pas, personne n’achèterait de l’immobilier neuf collectif ! 

Une niche fiscale a toujours une raison d’être ! Il s’agit d’orienter l’investissement des épargnants vers des actifs qui répondent à l’intérêt général mais qui ne seraient pas rentables en l’absence d’un avantage fiscal. Le rapport redécouvre le fil à couper le beurre : C’est justement parce qu’investir dans l’immobilier neuf n’est pas rentable qu’il faut une niche fiscale pour construire des logements neufs.

Mais cette niche fiscale, si elle est indispensable au marché de la construction de logements neufs, a aussi de nombreux effets négatifs :

 Pour l’habitant : la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ;

– Pour l’État : outre les difficultés de pilotage, le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers. Seuls 9,3% du montant accordé par l’État au titre de la réduction d’impôt se traduisent par des baisses de loyer ;

– Pour les collectivités : l’automaticité de la réduction fiscale ignore les priorités des politiques locales de l’habitat, notamment en terme de localisation fine, de nombre et de types de logements. Les collectivités rencontrées ont également signalé l’impact en matière de dégradation de copropriétés voire de quartiers ;

– Pour le particulier investisseur : l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf ;

Pourquoi l’immobilier neuf est-il 30% plus cher que l’immobilier ancien ?

Acheter un bien immobilier en VEFA, c’est payer 20% de TVA, c’est rémunérer le coût de la construction (main d’œuvre, matière première, maçon, assurance décennale, etc.), mais aussi la rémunération de tous les intermédiaires de l’industrie immobilière (marge du promoteur, rémunération du commercial vendeur du bien immobilier).

Récemment, les professionnels de la vente d’immobilier neuf en défiscalisation estimaient qu’en dessous de 9 à 10% de commission, leur activité n’était pas rentable.

De surcroît, le rapport pointe l’écart de prix de vente d’un immeuble neuf selon qu’il soit vendu à un investisseur PINEL ou à un futur propriétaire occupant ou un institutionnel. L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt accepte de payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel.

Ainsi, les prix de vente des logements destinés au PINEL sont supérieurs ; La marge du promoteur est plus élevée sur les logements PINEL afin de réduire les prix de vente pour les propriétaires occupants ou institutionnel.

Le rapport explique simplement :

« Un grand nombre d’interlocuteurs rencontrés par la mission (association EDC, gestionnaires de biens et promoteurs immobiliers) ont souligné que, pour les biens neufs, l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique. 

Il éclipse complétement les questions de rendement locatif et de plus ou moins-value en cas de revente éventuelle. Selon les interlocuteurs rencontrés, les particuliers investisseurs souhaitent que cet investissement ne leur prenne pas de temps et que les différents aspects soient gérés par des professionnels tant lors de l’acquisition que pour la location du bien. »

« Selon les entretiens conduits par la mission, les investisseurs Pinel semblent moins négocier le prix que de futurs propriétaires occupants et que les institutionnels, et permettent donc notamment aux promoteurs d’augmenter le prix qu’ils paient pour acquérir le foncier.

Dans les zones éligibles, il semble raisonnable de penser que la concurrence entre promoteurs les incite à concevoir des programmes qui attirent des investisseurs Pinel, ce qui peut amener une certaine standardisation des logements construits voire une réduction de leur qualité. 

Par ailleurs, les promoteurs rencontrés par la mission ont indiqué que les particuliers investissant en Pinel supportaient une partie des coûts des logements sociaux, dont le prix de vente au sein d’un même programme est très inférieur. »

MAIS ALORS, FAUT-IL FUIR L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF PINEL ?

La qualité d’un investissement se fait toujours à l’achat. Il est alors indéniable qu’investir dans un bien immobilier facturé 30% plus cher que son prix de revente ne peut pas être un bon investissement !

Depuis 30 ans, les épargnants investisseurs qui ont profité des dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif ont fait de bons investissements grâce à des prix de l’immobilier en hausse permanente. Il n’est pas raisonnable de compter sur une hausse permanente des prix pour investir.

Dans l’état des offres packagées d’investissement en PINEL, il n’est probablement pas rentable d’y investir.

Néanmoins, il existe une solution : Vous construire votre propre investissement immobilier locatif PINEL !

Vous n’êtes pas obligés de passer par l’intermédiaire d’un promoteur, d’un vendeur de défiscalisation ou d’une banque pour investir en PINEL, vous pouvez tout à fait acheter un terrain à bâtir et y construire une (petite) maison. Cela suppose faire construire votre maison par une constructeur de maison individuelle, et de suivre votre chantier, mais le prix de construction sera autour de 1500€ / m² auquel il conviendra d’ajouter le prix du terrain.

Sachez que nous sommes désormais en mesure, via un partenariat avec un confrère, de vous proposer ce type d’investissement PINEL en « auto promotion », clef en main, sur des maisons individuelles, dans la région d’Avignon, n’hésitez pas à consulter sur ce sujet !

 

Le saviez vous ? La location meublée…


La location meublée soumise au régime réel permet de bénéficier de l’amortissement du bien et de l’ensemble des frais liés à l’exploitation notamment « frais de notaires » et « frais d’agence » lors de l’acquisition du bien. La fiscalité est donc fortement réduite par rapport aux revenus fonciers voire nulle sur les dix premières années !

Cerise sur le gâteau, la plus value si vous êtes loueur en meublé non professionnel est calculée sans tenir compte de ces amortissements !

Bon à Savoir !

Nous sommes à vos cotés pour répondre aux questions clés :

Qu’avez-vous renseigné dans votre formulaire P0i? 

Peut-on « basculer » un bien loué nu en location meublée? 

Vaut-il mieux déclarer au régime micro-meublé ou au réel ? 

Si vous gérez le bien avec votre conjoint par exemple, vous pouvez être requalifié en société de fait et ne pourriez pas appliquer le régime micro-meublé :  Etes vous dans une situation de co-gestion

Est-il plus intéressant d’exploiter en location saisonnière ? Quels sont les risques et avantages?

Déclarer seul ou accompagné ? 

Attention déclarer un LMNP au réel suppose la constitution d’un fichier « FEC » normé à remettre en cas de contrôle à l’administration fiscale. A défaut, vous risquez la requalification fiscale sur trois ans des déficits et amortissements, une imposition sur le montant total des recettes, une majoration de 25% faute de CGA et une amende de 5000 euros pour absence de comptabilité par année contrôlée.

La Garantie Emprunteur, vrai enjeu du Crédit…


La Garantie Emprunteur, vrai enjeu du Crédit…

La Fédération Bancaire Française (FBF) a publié mercredi dernier une charte de bonnes pratiques dans un document appelé « bon usage professionnel ».dont l’objet est de faciliter la mise en œuvre de la résiliation annuelle, avec notamment la question de la date d’échéance du contrat d’assurance et l’équivalence de garantie.

La charte prévoit notamment pour faciliter la détermination des dates anniversaires : 

« concernant les dossiers pour lesquels le contrat d’assurance souscrit ne mentionne pas de date anniversaire, chaque établissement prêteur portera à la connaissance du public, au minimum, sur son site internet, l’évènement retenu pour la détermination de la date d’échéance annuelle permettant l’exercice de la résiliation annuelle (exemple : date de signature du contrat, date d’effet du contrat, date de signature de l’offre de prêt, date de signature de dernier avenant au prêt, etc…). »

Après une première loi en 1993, puis en 2017, plus de dix mois de débats parlementaires et législatifs animés allant de l’adoption de la mesure en passant par sa censure par le Conseil constitutionnel pour arriver à son rétablissement définitif, c’est enfin, pour les partisans d’une plus grande liberté en matière d’assurance emprunteur, la clôture de cette saga judiciaire.

Ainsi, grâce à la loi Bourquin (autrement appelée loi Sapin 2 puis amendement Bourquin) et à partir du 1er janvier 2018, il est désormais possible pour tous les emprunteurs de résilier chaque année son contrat d’assurance de prêt immobilier.
Pour tous les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier, cette mesure est synonyme de belles économies !

 

Il s’agit d’une véritable révolution dans le monde bancaire pour qui l’assurance emprunteur constitue, depuis plusieurs années, une source de rentabilité extrêmement importante.

Par ailleurs, la législation qui encadrait jusqu’à présent la commercialisation de ce produit, avait placé les banques dans une position quasi oligarchique leur permettant de conquérir 85% du marché.

La bonne nouvelle :

La validation du Conseil Constitutionnel va donc ouvrir le marché au bénéfice des consommateurs.  

En effet, cette décision devrait mécaniquement impliquer un effet positif sur les prix sans pour autant dégrader la qualité globale des produits proposés sur le marché. 

Pour rappel, ceux-ci sont assujettis à des critères minimums de garanties imposés par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier).

Ces critères spécifiques et précisément recensés (garantie décès, PTIA, incapacité, invalidité, critères correspondant à la situation personnelle de l’assuré) permettent d’effectuer une comparaison claire entre les niveaux de garanties exigés par l’organisme de crédit et ceux des contrats proposés par les assureurs.

En l’espèce, la guerre des prix ne devrait pas impliquer une dégradation des garanties minimales qu’un contrat d’assurance emprunteur honorable doit intégrer.

La mauvaise nouvelle :

On peut supposer que, pour les banques, la perte de part de marché liée à ce nouveau cadre réglementaire devra être compensée.

Ainsi, des augmentations de coûts, soit sur les taux des crédits immobiliers, soit sur les commissions diverses et variées, pourraient voir le jour.

En d’autres termes, les banques pourraient être amenées à facturer des services qui aujourd’hui ne l’étaient pas, afin de retrouver les marges perdues.

En synthèse : 

La bonne nouvelle semble malgré tout l’emporter sur la mauvaise, considérant que tout ce qui permet au consommateur d’avoir d’avantage de choix, tant sur les structures de garanties que dans le domaine des prix, est positif.

Enfin cette évolution est dans l’air du temps car les approches en « package » ou en « tout inclusion » sont, à l’ère du digital et de la personnalisation, devenues hors-jeu.  

Aujourd’hui et d’une manière générale, les consommateurs sont largement informés, avertis et précis dans leurs choix et motivations.

Que les meilleurs gagnent ! »

Taxe foncière : Comment bénéficier d’une exonération totale ou partielle ?


Comment Faire ?

Il est en effet possible d’être exonéré (bénéficier d’un dégrèvement pour être très précis) de la taxe foncière notamment en cas de vacance d’une maison ou appartement destinée à la location.

Dans ce cas, la doctrine fiscale est très claire sur le sujet : « Les dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent être accordés à raison des immeubles destinés à être loués à usage d’habitation qui, effectivement offerts à la location, connaissent une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet. »

L’exonération de la taxe foncière sera partielle ou totale. En effet, le dégrèvement est proportionnel à la durée de vacance par  1/12. Par exemple, en cas de vacance locative pendant 6 mois, l’exonération portera sur 50% de la taxe foncière.

Voici un exemple de calcul proposé par l’administration fiscale : un immeuble demeuré vacant du 10 novembre de l’année N au 15 février de l’année N+1.

SIMPLE ET EFFICACE 

Le propriétaire peut prétendre aux dégrèvements suivants :

– un douzième (décembre) de l’impôt afférent à l’année N sur demande présentée au cours de l’année N+1 ;

– deux douzièmes (janvier et février) de l’impôt de l’année N+1 sur demande présentée au cours de l’année N+2.

 Quels sont les immeubles concernés ?

Malgré une rédaction inadaptée de l’article 1389 du CGI qui évoque le cas des maisons, les appartements peuvent bien évidemment profiter de ce cas d’exonération de la taxe foncière.

En revanche l’administration fiscale à une lecture restrictive pour l’appréciation du caractère « locatif » de l’immeuble. Pour ouvrir droit au dégrèvement, la vacance doit s’appliquer à une maison offerte en location. Ainsi, ne peuvent bénéficier de ce cas de dégrèvement :

  • Un immeuble donné en jouissance à titre gratuit (prêt à usage ou usufruit, ou jouissance gratuite ) ;
  • Un immeuble non loué car en attente de sa démolition ;
  • Les immeubles destinés à la location saisonnière de courte durée ;

Enfin, la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. Par exemple, un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement.

Pour prouver sa bonne volonté à mettre fin à la vacance locative le propriétaire devra mettre en œuvre des démarches pour trouver un nouveau locataire et surtout démontrer que ces exigences ne sont pas hors marché (loyer, sélection des locataires, mauvais entretien des locaux, …).Par exemple, la présence de squatter est une vacance locative manifestement indépendante de la volonté du propriétaire dès lors qu’il a engagé les procédures nécessaires.

Comment définir la notion de vacance ? Quelle durée minimum de vacance pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière ?

L’administration fiscale précise que d’une façon générale, on ne doit considérer comme vacante qu’une maison ou partie de maison ne renfermant aucun mobilier ou ne contenant qu’un mobilier notoirement insuffisant pour en permettre l’occupation. Mais une maison louée ne peut en aucun cas être considérée comme vacante, même si le locataire ne l’occupe pas et la conserve dégarnie de meubles.

Ainsi, ne peut prétendre au bénéfice de ce dégrèvement :

  • Une maison occupée par un gardien, encore bien que ce dernier serait logé gratuitement ;
  • Une maison occupée par des locataires dont la validité du titre d’occupation fait l’objet d’une contestation
  • Une maison occupée par d’anciens locataires dont l’expulsion a été ordonnée par décision de justice et qui se sont maintenus dans les lieux

De surcroît, l’article 1389 du cgi précise que la vacance doit être d’une durée minimum de 3 mois consécutive.

Complement D'info

 

La LOI PACTE : Quel développement de l’épargne salariale et retraite ?


Le projet de loi PACTE a enfin été présenté ce lundi 18 juin au conseil des ministres.

Que contient-il pour le développement de l’épargne salariale et retraite ?

Partage du Profit vous dit tout sur les principales mesures, qui vont dans le bon sens.

Projet de loi ne vaut pas loi, et tant que l’ensemble des mesures ne seront pas passées par le processus parlementaire, la déclinaison dans la loi de finances et la loi de financement de la sécurité sociale et que les textes d’application ne seront pas publiés, le point ci-dessous n’est qu’un point de mi-temps. Mais les grandes lignes présentées dans le projet de loi sont claires et très satisfaisantes pour le développement de l’épargne salariale, de l’épargne retraite et de l’actionnariat salarié.

Sur le volet partage de la valeur, les avancées sont remarquables :

Conformément à la promesse d’Emmanuel Macron, le développement de l’Intéressement et de la Participation est boosté par la SUPPRESSION totale (0% !) du forfait social pour la Participation volontairement mise en place dans les entreprises de moins de 50 salariés et pour l’Intéressement dans toutes les entreprises jusqu’à 250 salariés.

Mais le projet de loi va plus loin et supprime aussi le forfait social sur l’abondement dans les plans d’épargne d’entreprise (PEE) et plans d’épargne retraite collectifs (PERCO) dans les entreprises de moins de 50 salariés, accédant ainsi à une demande répétée des professionnels, et notamment des distributeurs, qui constatent que la mise en place d’un Plan d’épargne est souvent la première étape de mise en place d’un dispositif de partage de la valeur dans les TPE et PME.

Avec des formalités simplifiées, le développement de ces mécanismes dans les TPE/PME, dont moins de 20% des salariés sont équipés, va accélérer.

A noter, avec l’alignement des seuils, le calcul d’effectif pour franchissement du seuil des 50 salariés déclenchant la participation obligatoire va désormais être analysé sur 5 années consécutives.

Dans nos rêves les plus fous, ce volet en cours de débat parlementaire devrait être renforcé par, notamment :

La remontée à 250 salariés de l’exonération de forfait social sur l’abondement PEE PERCO
La refonte de la formule légale de participation aux bénéfices et la fin de la clause d’équivalence avec la formule légale dans les entreprises non assujetties la mettant volontairement en place
L’obligation de mettre en place un PEE lorsqu’il y a intéressement, comme c’est le cas lorsqu’il y a participation, pour permettre aux salariés de placer leurs primes et renforcer le financement de l’économie.
Sur le volet actionnariat salarié, de bonnes choses mais nous restons un peu sur notre faim :

Le projet de loi rétablit l’obligation pour l’Etat de prévoir un volet d’actionnariat salarié quand il se désengage du capital d’une entreprise.

Il prévoit une baisse du forfait social de 20% à 10% pour l’abondement dans les PEE quand cet abondement :

est destiné à aider les salariés à devenir actionnaire de leur entreprise dans le plan
dépasse l’abondement « normal » maximal du PEE (8% du PASS, soit 3 200 euros environ), c’est-à-dire se situe dans la partie excédentaire que la loi prévoit (80% de l’abondement normal soit 2 500€ de plus environ)
Il introduit la possibilité que cet abondement destiné à l’achat de titres de l’entreprise puisse être (plafond à fixer) unilatéral, et pas nécessairement déclenché par un versement du salarié.

Ces dispositions, quoi que bienvenues, ne suffiront pas du tout à faire décoller l’actionnariat salarié, notamment dans les PME et ETI non cotées. Il nous faudrait en plus :

Cette baisse du forfait social sur l’abondement actionnariat salarié au 1er euro (très peu d’entreprises lancent des opérations d’actionnariat avec abondement majoré au-delà du taux normal)
Une série de mesures supplémentaires pratico-pratiques nécessaires pour faciliter l’actionnariat salarié dans les entreprises non cotées, notamment : la possibilité de limiter contractuellement les cas de déblocage du PEE en cas d’actionnariat salarié, la refonte du FCPE de reprise d’entreprise et du FCPE d’actionnariat salarié à régime simplifié, la possibilité pour les actionnaires salariés en direct de désigner un unique représentant à l’Assemblée Générale pour éviter de tous y participer, contrainte logistique qui freine les TPE/PME
La passeportabilité européenne du véhicule FCPE, qui met du temps à progresser.
Sur le volet épargne retraite, un niveau d’ambition très élevé qui va réellement changer les choses en mieux :

Capital en une ou en plusieurs fois, rente à vie, combinaison de ces options, la liberté de l’épargnant à la sortie sera totale sur le PERCO et PERP/Madelin. Cette liberté à la sortie est la condition de l’incitation à l’épargne en amont, elle va libérer les épargnants et aider à développer l’épargne retraite. C’est une excellente nouvelle.

Déductibilité des versements volontaires dans le PERCO de l’épargne salariale, en contrepartie d’un traitement fiscal moins favorable sur cette épare à la sortie (comme sur le Madelin, l’article 83/PERE ou le Perp). Cet alignement rend plus lisibles et surtout transférables les solutions, dans l’intérêt des épargnants que leur épargne retraite suivra tout au long de leur vie quels que soient leurs changements d’employeur/de statut.

Libre concurrence sur tous les compartiments d’épargne retraite (collectif (PERCO), collectif ciblé (art 83/PERE), individuel entre solutions assurantielles et solutions bancaires, chacune avec ses qualités, dans l’intérêt des épargnants

Possibilité de déployer un PERCO dans une entreprise sans nécessairement avoir un PEE au préalable.

Généralisation de la gestion pilotée retraite du PERCO à tous les produits d’épargne retraite. Cette gestion pilotée retraite, vertueuse pour le couple risque / rendement de l’épargne tout au long de la phase de capitalisation, a aussi l’avantage qu’elle finance mieux l’économie productive, car elle est plus investie en actions, notamment de PME et d’ETI.

Elargissement du gisement de titres éligibles au PEA-PME et à la gestion pilotée de l’épargne retraite.

Toutes ces mesures sont positives. Mais comme d’habitude le diable sera dans les détails d’exécution renvoyés à des textes ultérieurs. Nos zones d’amélioration et de vigilance sont les suivantes :

Il faut un devoir de conseil à l’épargnant au moment de la sortie pour l’aider à choisir sa / ses options de sorties en fonction de sa situation, et pas seulement en amont et lors de la phase d’épargne.
L’avantage fiscal sur la sortie en rente à vie (abattement) gagnerait à concerner aussi les sorties en rachats partiels programmés encadrés sur durée longue, qui sont aussi vertueux en protection et potentiellement plus attractifs que la rente à vie. Le capital pas encore utilisé reste transmissible et le pilotage financier permet une meilleure allocation d’actifs donc un meilleur rendement et un meilleur financement de l’économie productive pendant la phase de « décumulation ».
Le régime de retraite d’entreprise ciblé par catégorie objectives doit être modernisé : relèvement des plafonds, assouplissement des règles de définition des catégories
Le texte prévoit le cantonnement des produits assurantiels et leur gouvernance mais renvoie aux textes ultérieurs les précisions. Nous redisons que ce cantonnement pour assurer une vraie protection aux épargnants doit être très fin (produits aux garanties techniques équivalentes) et que la gouvernance des produits assurantiels doit être associative sur le modèle du Perp
Veiller à ce que la transférabilité / la concurrence soit générale (y compris régimes particuliers des fonctionnaires dont les personnels hospitaliers, changement d’assureur possible d’ordre public pour une entreprise sur son régime de retraite par catégories (art83/PERE) comme c’est le cas pour les Perp, Madelin ou PEE et PERCO…)
Veiller à ne pas déstabiliser les régimes d’entreprise en ne permettant les transferts individuels qu’en cas de départ de l’entreprise
Signalons pour terminer que le projet de loi PACTE comprend par ailleurs un volet de dynamisation des fonds euro-croissance de l’assurance vie dont le démarrage a été calamiteux. Il prolonge la possibilité, à laquelle nous sommes opposés, pour les assureurs, de financer l’euro-croissance en « attribuant » de plus-values latentes des épargnants actuels en fonds euro classique aux nouveaux épargnants (qui ne sont pas forcément les mêmes) des fonds euro-croissance.

En définitive, le projet de loi PACTE marque des avancées majeures, rendez-vous en 2e mi-temps pour transformer l’essai !!

Il va falloir apprendre à payer pour placer sans risque…


En mars, la BCE a remis un coup d’accélérateur sur sa politique monétaire en annonçant une augmentation

de 60 à 80 milliards d’euros par mois de son programme d’achats d’obligations, avec comme nouveauté

l’éligibilité des obligations d’entreprises non financières. L’impact a été immédiat sur toutes les obligations.

Les obligations émises par les Etats comme celles émises par les entreprises, y compris celles à risque plus

important, se sont fortement appréciées. Ces achats massifs de la BCE posent de sérieux problèmes pour la

gestion en placement obligataire « bon père de famille ». D’une part, elles ont pour conséquence d’écraser

les rendements des obligations. Ainsi, le taux de rémunération d’une obligation allemande est désormais

négatif sur la plupart des maturités, allant de -0.46% pour une obligation à 1 an à -0.003% pour une obligation

à 9 ans ! D’autre part, l’achat massif d’obligations par la BCE crée une pénurie d’obligations achetables par

les fonds obligataires. Bientôt les banques commenceront à faire payer les gros dépôts à leurs clients

entreprises ou riches particuliers…le monde à l’envers.

L’impact sur l’économie réelle reste à démontrer. Avec une croissance faible de 1.5%, un taux de chômage

élevé et des prix en recul de 0.2% sur un an, les doutes et les critiques sur l’efficacité d’une telle politique

monétaire se font de plus en plus entendre.

Les marchés d’actions ont aimé cette musique, ils se sont ressaisis sur le mois de mars, les actions mondiales

s’inscrivent en hausse de 2.4% et les actions européennes gagnent 2.7%. La hausse est plus modérée sur les

valeurs françaises, le CAC 40 progresse de 0.7%.

Aux Etats-Unis, malgré une bonne dynamique de croissance, une consommation robuste des ménages, et

une croissance soutenue des créations d’emplois, la Réserve Fédérale semble tergiverser sur le rythme et le

calendrier de ses prochaines hausses de taux. Les marchés anticipent désormais non plus 4 mais 2 hausses

de taux au cours de l’année. Les actions américaines en ont profité, progressant de plus de 7% ! En revanche,

les résultats et les marges des entreprises américaines continuent de se dégrader, menaçant les futurs

investissements. Attention à la valorisation des actions américaines qui se situent au-dessus de sa moyenne

de long terme.

La location meublée désormais mieux définie


(Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types et décret 2015-981 du 31 juillet 2015 sur les équipements et arrêté du 29 mai 2015 sur la notice d’information.)

Le bailleur doit désormais veiller à équiper son logement selon une liste recensant les éléments requis, et il est amené à respecter un contrat de bail type qui régit ses relations avec le locataire. Ces dispositions portent sur des logements occupés à titre de résidence principale, résidences services inclues.

Sur le plan civil, en cas en non respect des dispositions requises, le locataire pourra demander une requalification de son bail en location nue pour bénéficier de ses règles alors plus protectrices que la location meublée.

Néanmoins, sur le plan fiscal, même si le texte n’a pas de portée fiscale, il est fort probable que l’administration fiscale s’empare du sujet ;Les locataires ont donc intérêt à auditer leurs biens loués en meublé pour s’assurer qu’ils disposent des équipements requis

En cas de non-respect des équipements fixés par décret, les risques encourus par le bailleur vont au-delà de la requalification juridique en location nue, mêmes sur les baux en cours :
–       le propriétaire pourrait perdre les avantages du statut de loueur en meublé, et donc les amortissements opérés. Il sera alors imposé selon les règles des revenus fonciers.
–       En outre, si une SARL de famille a été constituée, la requalification en location nue changerait son régime fiscal et la SARL serait assujettie à l’impôt sur les sociétés.
–       Le risque est encouru indépendamment de la date de conclusion du bail, même si ces dispositions ne s’appliquent qu’à partir du 1er septembre 2015.

 

Liste des équipements requis :

– Literie comprenant couette ou couverture
– Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
– Plaques de cuisson
– Four ou four à micro-ondes
– Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
– Vaisselle nécessaire à la prise des repas
– Ustensiles de cuisine
– Table et sièges
– Etagères de rangement
– Luminaires
– Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

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