TNS : comment déclarer vos cotisations Madelin retraite sur votre feuille d’imposition ?


Les TNS réalisant des versements sur des contrats d’épargne retraite « Madelin » (art 163 quatervicies du CGI) peuvent diminuer leur rémunération taxable à l’impôt sur le revenu, tout en bénéficiant d’un plafond d’épargne retraite élargi de 15%, mais comment calculer les montants à déclarer, et où inscrire ces données ?

 

Exemple :

Soit un contribuable TNS déclarer au titre de 2020 un BIC/BNC de 90.000€ net imposable (déduction faite des cotisations Madelin ou PERin 154 bis).

Les cotisations pour 2020 sont les suivantes :

–                Madelin santé : 3000€

–                Madelin Prévoyance : 5000€

–                Madelin retraite : 12.000€

Le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) 2020 est de 41.136€.

Quel montant déclarer en cas 6QS ?

Seule la cotisation excédant le disponible à 15% doit être indiquée.

Le disponible à 15% est égal à 15% du bénéfice majoré des cotisations Madelin excédant 1 PASS :

=> Bénéfice majoré de toutes les cotisations Madelin : 90.000€ + 3000€ + 5000€ + 12000€ = 110.000€

=> Part excédant 1 PASS : 110.000€ – 41.136€ = 68.864€

=> Disponible à 15% = 68.864€ x 15% = 10.330€

=> Cotisation Madelin retraite excédant le disponible à 15% : 12.000€ – 10.330€ = 1.670€ à déclarer en case 6QS.

Prêt immobilier : entre hypothèque et caution, comment choisir ?


Négocier un taux avantageux, se pencher sur l’assurance de prêt, tout en finalisant l’achat immobilier : bien souvent, les emprunteurs s’intéressent en dernier lieu à la question de la garantie… Tout ce qu’il faut savoir avant de signer votre offre de crédit.

Lorsqu’une banque vous octroie un crédit immobilier, elle veut la garantie d’être remboursée. L’assurance de prêt couvre l’emprunteur contre les événements de la vie (incapacité, décès…). La garantie bancaire protège elle uniquement la banque contre les défaillances de l’emprunteur, autrement dit si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt. Dans le jargon bancaire, on parle de « sûreté ».

L’existence d’une sûreté est non négociable : la banque va exiger cette garantie ! Les deux formes les plus courantes sont le cautionnement, une garantie collective, et l’hypothèque sur le bien acheté, solution individualisée. Année après année, la caution prend le pas sur l’hypothèque, qui représente désormais moins de 30% de la production de crédits (28,1% fin 2019 selon le rapport ACPR sur le financement de l’habitat, contre 33,5% en 2012).

1 – Un choix réel ou théorique ?

Pourquoi le cautionnement est-il ainsi plébiscité ? Dans l’immense majorité des cas, les emprunteurs n’ont pas le choix. C’est un choix plutôt imposé que suggéré. C’est clairement à la main de la banque. Avoir le choix du mode de garantie bancaire, c’est plutôt l’exception.

« Avoir le choix du mode de garantie bancaire, c’est plutôt l’exception »

Les banques ont d’ailleurs le pouvoir sur ces organismes de cautionnement : il s’agit soit d’une filiale interne au groupe bancaire (CAMCA au Crédit Agricole, CEGC pour Caisse d’Epargne et Banque Populaire, Crédit Mutuel Caution Habitat…), soit de Crédit Logement, un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises. « Pour la banque, c’est le meilleur système de délégation du risque : en cas de problème, l’organisme de caution prend en charge le recouvrement de la dette », confirme Cécile Roquelaure, directeur marketing et communication de la Compagnie européenne de crédit.

De fait, comme le confirment plusieurs sources bancaires, l’emprunteur a une infime marge de négociation. En revanche, deux banques mises en concurrence ne proposeront par nécessairement la même garantie : l’une peut s’appuyer sur une caution et l’autre sur l’hypothèque.

Des alternatives méconnues :

Pour l’achat d’un bien ancien, la garantie peut être le privilège de prêteur de deniers (PPD, ou IPPD), dont le fonctionnement est très proche de l’hypothèque mais qui permet d’éviter la taxe de publicité foncière.

De façon plus marginale, certaines mutuelles peuvent par ailleurs se porter caution, ou un organisme tel que le SGFGAS pour les prêts à l’accession sociale.

2 – Des contraintes réglementaires pour certains prêts ?

Parfois, nul besoin de tenter de négocier : le choix est réglementaire. C’est le cas pour le prêt à l’accession sociale (PAS) : quelle que soit la banque, la réglementation la contraint à réclamer une hypothèque dès lors que le montant du prêt est supérieur à 15 000 euros. Mais tous les autres types de crédits – prêt bancaire classique, prêt PEL, prêt à taux zéro (PTZ) non lié à un PAS – peuvent être couvert par un organisme de caution.

Sans qu’il existe une contrainte réglementaire, certains dossiers spécifiques feront eux en revanche quasi systématiquement l’objet d’une garantie hypothécaire : c’est le cas des emprunteurs ayant une activité indépendante, ou ne disposant d’aucun apport personnel. Par ailleurs, pour la construction ou la VEFA, la seule alternative à la caution est l’hypothèque. L’IPPD ne concerne que l’ancien.

3 – Caution : quelle différence entre Crédit Logement et la filiale de votre banque ?

Les cautions des sociétés filiales des banques sont souvent un peu moins chères, mais vous ne récupérez pas de restitution à la sortie, à la différence de Crédit Logement ! Voilà la principale différence, entre la caution des filiales internes CAMCA ou CEGC, et Crédit Logement.

Combien récupérez-vous à la sortie ? Un pourcentage de la part de votre dépôt investie dans le fonds mutuel de garantie (FMG). « La restitution est la même pour tous ! explique Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Elle est validée chaque trimestre, et s’applique ensuite à tous les emprunteurs en fin de remboursement ou rachetant leur crédit. » Actuellement, le taux de restitution est d’environ 70% du versement au FMG, ce qui vous permet le plus souvent de récupérer près de la moitié de la somme déboursée à la signature du prêt.

4 – Quelle est la solution la moins chère ?

Faut-il privilégier hypothèque ou caution pour une question de coût ? Il existe des simulateurs (celui de l’Adil notamment pour l’hypothèque, celui des notaires de Paris pour la mainlevée, et celui de Crédit Logement pour sa propre caution) mais la comparaison reste périlleuse du fait de « l’hétérogénéité des offres » des sociétés de cautionnement, comme l’a constaté l’Autorité de la concurrence, en 2015, en appelant les organismes concernés à plus de transparence.

« Pour un achat à long terme, le PPD est le choix le plus judicieux financièrement »

Le principe même de tarification des deux solutions diffère. Le cautionnement occasionne un coût initial proche de 1,5% du montant du prêt mais, si vous passez par Crédit Logement, vous pouvez espérer récupérer la moitié de cette somme à la fin de votre prêt. La tarification de l’hypothèque est « plus simple » selon Antoine Dejoie, notaire nantais interrogé en 2018 : « Un coût à l’origine », incluant émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière, puis « un coût éventuel à la fin », les frais de mainlevée en cas de vente et de rachat de crédit avant la fin du prêt. « Il y a une date de péremption », image Antoine Dejoie, « si vous remboursez le crédit jusqu’à son terme, il n’y a aucun coût supplémentaire ». Par ailleurs, le coût de l’hypothèque est moindre en cas de PTZ ou de prêt conventionné, l’emprunteur étant alors exonéré de taxe de publicité foncière.

« Pour l’emprunteur, s’il se projette sur un bien à revendre dans 5, 6 ou 7 ans, la caution est probablement la garantie la plus rentable. Car vous pouvez anticiper le remboursement de 50 à 70% de cette caution à la revente », à condition de faire appel à Crédit Logement. « Si vous voyez à plus long terme, et si vous avez le choix, l’inscription de privilège de prêteur de deniers est probablement le choix le plus judicieux financièrement. Pour des achats atteignant des seuils tels que 500 000 euros, l’écart entre un IPPD, qui coûte environ 0,5% du prêt, et les autres garanties bancaires, commence à être suffisamment important pour chercher à négocier. »

Simulation : des coûts très variables

Un emprunteur achète un logement neuf de 250 000 euros près de Dijon en sollicitant un crédit bancaire classique de 200 000 euros.

Le coût initial de l’hypothèque est proche de 2 700 euros selon l’Adil. En revanche, en cas de revente avant la fin du prêt, il faut aussi prévoir des frais de mainlevée (plus de 900 euros).

La caution est légèrement inférieure à 2 600 euros selon le barème « Classic » de Crédit Logement, en pouvant espérer une restitution de près de 1 400 euros à la fin du prêt.

Résultat, dans le neuf : la caution est plus rentable si vous obtenez une restitution à la fin du prêt ou à la revente, donc en passant par Crédit Logement. Sinon, sans revente, les coûts sont équivalents.

En revanche, si le même emprunteur débourse cette somme pour un bien dans l’ancien.

La caution reste identique mais une garantie PPD revient à moins de 1 300 euros grâce à l’absence de taxe de publicité foncière. Un coût réduit qui vaut aussi pour l’hypothèque en cas d’achat incluant un PTZ.

Résultat dans l’ancien : le privilège de prêteur de deniers est l’option la plus rentable. Juste devant la caution Crédit Logement, avec restitution.

5 – Un refus de caution bancaire est-il problématique ?

En cette période de crise sanitaire, les organismes de cautionnement pourraient se montrer plus réticents à garantir des dossiers d’emprunteurs fragilisés. « Vous n’êtes pas disqualifié parce que vous avez été au chômage partiel !, rassure Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Mais ce type de dossier mérite d’être examiné par des experts, avec de l’humain, de façon à analyser les risques liés à un secteur d’activité, au type d’entreprise… »

Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas la garantie de la société de cautionnement ? Le recours à l’hypothèque se fait plutôt de façon défensive. Tout d’abord les banques mutualistes vont proposer leur caution interne. En cas de refus, elles vont passer par Crédit Logement puis, en dernier recours s’il s’agit d’un dossier que la banque veut tout de même financer, proposer une garantie hypothécaire.

6 – Hypothèque ou caution, quelle différence en cas d’impayé ?

« La symbolique de l’hypothèque fait peut-être peur, reconnaît le notaire Antoine Dejoie. Certains se disent que leur maison va appartenir à la banque. » De fait, en cas de défaut de remboursement de la part de l’emprunteur, la procédure est différente… mais la finalité est la même : l’emprunteur est contraint de céder son bien. Côté hypothèque, « si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier [la banque] met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente », comme l’explique le Conseil supérieur du notariat sur son site. Côté caution, la solution amiable revient à un accompagnement de la société de caution pour la vente du bien. A défaut d’accord amiable avec l’emprunteur, Crédit Logement explique engager « des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues ».

https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/cout-dune-hypotheque/

https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-des-frais-main-levee

https://www.creditlogement.fr/simulateur

Immobilier : quel rendement attendre pour les SCPI en 2021 ?


Si les dégâts de la crise actuelle ne se reflètent pas trop dans les performances, les professionnels s’attendent néanmoins à une légère baisse du rendement cette année, selon une étude de l’Ifop pour l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

« Le rendement devrait se situer légèrement en deçà de celui de l’an passé, avec toutefois la possibilité pour les fonds de compenser cet ajustement temporaire par le versement d’une partie du report à nouveau accumulé », estime le président de l’association, Jean-Marc Coly. Pour la plate-forme spécialisée France SCPI, « les sociétés de gestion préfèrent mettre une partie des revenus encaissés en réserve ».

Cette baisse attendue ne semble pas pour autant freiner l’enthousiasme des Français pour la pierre : 75 % d’entre eux considèrent qu’investir dans l’immobilier est une solution sûre et rentable notamment en prévision de la retraite. C’est d’ailleurs sur cet aspect retraite que devraient se développer les SCPI durant les prochaines années, notamment via le PER, les assurances-vie étant déjà bien pourvues en SCPI.

 

 

Le recouvrement des loyers n’aura finalement pas pénalisé les SCPI en 2020


 

Alors que le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) s’est établi en moyenne à 4,18% en 2020, les SCPI auront su largement tenir le choc de la pandémie et ses conséquences économiques. Des bonnes performances permises notamment par le travail des gérants qui sont parvenus à encaisser l’essentiel des loyers contractuels l’an dernier.

 

Selon un sondage de Primaliance, le taux de recouvrement moyen des SCPI s’est élevé à 93% en 2020, finalement proche des 95% de 2019. Primaliance rappelle à ce titre que « le gros enjeu de 2020 pour les propriétaires d’actifs immobiliers tertiaires aura été de récupérer les loyers auprès de leurs locataires ». Il ne faut pas oublier également que pour compenser le manque à gagner sur les loyers, certaines SCPI ont dû recourir à des reports à nouveau et prélever dans leurs réserves de plus-values.

 

Pour l’année en cours, à quoi s’attendre ? Compte tenu du contexte encore en cours, il existe un certain nombre d’incertitudes, mais les SCPI avec des actifs et locataires de qualité continuent d’encaisser les loyers à peu près normalement avec des perspectives d’un taux de recouvrement moyen autour des 90%.

Qu’est-ce que change véritablement le nouveau barême ?


Le barème définitif ancre définitivement l’entrée en vigueur de la tranche à 11%, à la place de l’ex première tranche à 14%, mais qu’est-ce que cela change concrètement ?

 

En pratique on constate pour une part de coefficient familial:

–                Une très légère augmentation de la tranche à 0€ : le plafond est « relevé » de 20€

–                La tranche suivante est taxée à 11% certes, mais sur une amplitude de 15.626€, alors qu’auparavant l’amplitude de la tranche à 14% était de 17.730€.

–                Dès lors, la tranche à 30% commence plus tôt : à 25.710€ de revenus, alors qu’elle commençait auparavant à 27.794€ : on est donc taxé plus tôt à un taux plus élevé. Le surcroit d’impôt vient donc partiellement neutraliser la baisse de la tranche inférieure assez rapidement.

–                La tranche à 41% commence désormais à 73.516€ au lieu de 74.517€.

–                Pour la tranche à 45% rien ne change.

 

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La conséquence notable est donc l’entrée plus rapide dans la tranche à 30%, qui peut avoir une incidence sur :

–                Les stratégies d’épargne retraite (rappelons que l’épargne retraite est refiscalisée au barème progressif lors de la liquidation du produit)

–                Les stratégies de déduction fiscale en général, notamment des revenus patrimoniaux taxés également aux prélèvements sociaux (soit 30% + 17,2%) : déficit foncier, stratégies de rémunérations indirectes du dirigeant (PEE, PERCO, Intéressement), …

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Une nouveauté : la déclaration automatique


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Plus de 11 millions de personnes vont bénéficier de la déclaration automatique lors de la campagne 2021 des impôts qui va s’ouvrir. Le fisc vient en plus d’annoncer « une avancée majeure ».

Désormais, les foyers fiscaux qui ont été imposés, l’an dernier, uniquement sur la base des revenus préremplis par l’administration et qui n’ont signalé aucun changement de situation (adresse, situation de famille ou création d’un acompte de prélèvement à la source) se voient désormais proposer une déclaration des revenus dite « automatique ».

Les personnes concernées doivent vérifier, dans leur espace particulier du site des impôts, l’ensemble des informations connues de l’administration fiscale sur leur situation. Si aucune modification ne doit être faite, leur déclaration de revenus sera automatiquement validée, sans aucune démarche à faire.

 

Certains contribuables sont toutefois exclus de la déclaration automatique :

–                Ceux dont l’impôt sur le revenu de l’année précédente n’a pas été établi ;

–                Ceux dont l’impôt sur le revenu de l’année précédente a été établi en intégrant des bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux, ou agricoles, des revenus fonciers ou de source étrangère, des rentes viagères à titre onéreux et pensions alimentaires ;

–                Les gérants majoritaires et les associés de certaines sociétés (énumérés à l’article 62 du code général des impôts comme les gérants majoritaires des sociétés à responsabilité limitée) ;

–                Les assistants maternels ;

–                Les journalistes ;

–                Certains revenus mentionnés aux 1 bis (revenus spéciaux de certains fonctionnaires), 1 ter (agents généraux d’assurances) ou 1 quater (certains droits d’auteur) de l’article 93 du code précité, lorsqu’ils ont été imposés suivant les règles prévues en matière de traitements et salaires ;

–                Les personnes ayant déclaré à l’administration fiscale un changement d’adresse ou de situation (mariage, conclusion d’un pacte civil de solidarité, divorce, séparation, décès) ;

–                Les contribuables ayant ouvert, détenu, utilisé ou clos, l’avant-dernière année, des comptes à l’étranger ;

–                Les redevables, l’an dernier, de l’impôt sur la fortune immobilière ;

–                Les épargnants ayant fait des rachats sur des assurances vie de plus de huit ans avec une part de produits correspondant à des versements effectués depuis le 27 septembre 2017 ou ceux qui ont effectué des versements sur un plan d’épargne retraite individuel ;

–                Les contribuables qui, au 31 décembre de l’avant-dernière année, étaient fiscalement domiciliés hors de France, résidents de la principauté de Monaco, du département de Mayotte ou des collectivités de Saint-Martin ou Saint-Barthélemy ;

–                Les gérants majoritaires et des associés de certaines sociétés (énumérés à l’article 62 du code général des impôts comme les gérants majoritaires des sociétés à responsabilité limitée).

Les 4 principales nouveautés de 2021


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1- IMPOTS.GOUV fait peau neuve :

En préambule, Bercy a annoncé ce mercredi une nouvelle version de l’application mobile Impots.gouv déjà disponible au téléchargement. « A l’ouverture de la campagne de déclaration des revenus, les usagers éligibles pourront visualiser leur déclaration automatique, ce qui constitue une avancée majeure, notamment pour les jeunes actifs », explique le communiqué.

Cette application mobile permet, en outre, de consulter ses déclarations de revenus, ses avis d’impôt sur le revenu, de taxe d’habitation, de taxe foncière…, mais aussi de payer ses impôts, d’accéder à l’historique de ses derniers paiements effectués en ligne. Il est bien sûr aussi possible de mettre à jour son profil (mail, numéro de téléphone, mot de passe, options de dématérialisation).

Une connexion plus sécurisée : l’application relookée doit permettre « de meilleures performances et un plus grand confort de navigation pour les usagers : nouveau logo, nouvel écran d’accueil, nouvelles icônes et organisation des dossiers, promet le fisc. Principales nouveautés embarquées dans cette version : nouveau design pour une présentation plus simple et fluide, connexion sécurisée (possibilité d’utiliser la fonctionnalité du téléphone de reconnaissance des empreintes digitales ou de reconnaissance faciale pour éviter la saisie systématique du mot de passe), paiements simplifiés, traduction en anglais ».

A terme, d’autres évolutions sont programmées comme l’ajout de nouvelles fonctionnalités avec l’authentification avec FranceConnect, la géolocalisation des services des impôts ou encore la messagerie sécurisée.

 

2- Taxe d’habitation : 30% en moins pour ceux qui s’en acquittent encore

Vous ne payez plus de taxe d’habitation, depuis cette année 2020 ? Sauf brusque envol de vos revenus, vous n’aurez désormais plus jamais à vous en acquitter, du moins pour votre résidence principale. La taxe d’habitation va demeurer, de façon pérenne, pour les résidences secondaires, et elle demeure encore pour l’heure pour les résidences principales des 20% des foyers les plus aisés de la population française.

En 2021, la réforme de la taxe d’habitation entre dans un second cycle, après l’exonération progressive promise lors de la campagne présidentielle pour « 80% des foyers ». Commence désormais l’exonération progressive des 20% restants, les plus aisés. Comme lors de la première phase d’exonération, ce cycle s’étend sur 3 ans : 30% de réduction en 2021, 65% en 2022 puis 100% autrement dit exonération totale (sur la résidence principale) en 2023. A savoir : la taxe d’habitation étant un impôt local, l’évolution des taux fixés par les collectivités locales peuvent toutefois atténuer la baisse attendue.

 

3- Barème de l’impôt sur le revenu : une évolution « classique » en 2021

L’impact concret d’une réforme fiscale est rarement immédiat. Ainsi la refonte du barème de l’impôt sur le revenu, décidée au printemps 2019 en réaction à la crise des Gilets jaunes, porte sur l’imposition des revenus 2020. Elle était perceptible pour nombre de contribuables en 2020 via le prélèvement à la source, mais elle se traduira réellement pour la première fois pour l’impôt à payer en 2021 sur la base des revenus 2020, suite à la déclaration à remplir au printemps 2021. Le barème définitif ancre définitivement l’entrée en vigueur de la tranche à 11%, à la place de l’ex première tranche à 14% (plus d’information dans l’article « Impôts 2021 : qu’est-ce que change véritablement le nouveau barème ? »

Le nouveau barème servira à la fois au calcul définitif de l’impôt à solder l’été prochain, ainsi qu’à mettre à jour les taux de prélèvement à la source en septembre prochain.

 

4- Réductions et crédits d’impôts :  Prolongations de plusieurs « carottes fiscales »

Jusqu’à 1 000 euros de dons à 75%. Face à la crise sanitaire, le gouvernement a relevé le seuil de dons profitant de la réduction d’impôt à 75% à 1 000 euros. Un relèvement valable pour les dons effectués aux organismes d’aide aux personnes en difficulté jusqu’au 31 décembre 2020. Finalement, suite à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2021, ce seuil restera à 1 000 euros (au lieu de 553 euros en théorie) pour les dons effectués auprès de ces organismes en 2021, ce qui représente une réduction d’impôt maximale de 750 euros. Au-delà de ce seuil, c’est le taux « classique » de 66%, valable pour les autres associations d’intérêt général, qui s’appliquera.

 

Réduction Pinel prolongée mais rabotée : l’incitation fiscale à l’investissement locatif « Pinel », valable pour les projets immobiliers neufs, est prolongée jusqu’en 2024 par la loi de finances. Mais le dispositif sera progressivement rogné à partir de 2023. En attendant, la réduction (de 12%, 18% ou 21% sur 6, 9 ou 12 ans, à raison de 2% du montant investi par an) reste identique. Une évolution notable toutefois : le dispositif Pinel ne concernera désormais plus que les bâtiments d’habitation collectif, autrement dit l’acquisition d’appartements à louer dans un immeuble neuf. Plus concrètement, les maisons individuelles neuves à louer seront exclues du Pinel à compter du 1er janvier 2021, suite à l’entrée en vigueur de la loi de finances. Les projets de construction individuelle initiés avant le 1er janvier 2021 restent évidemment éligibles, la date du dépôt de la demande de permis de construire faisant foi.

 

La réduction IR-PME à nouveau à 25%. Longtemps reportée, pour des raisons de réglementation européenne, la majoration de la « réduction Madelin » de 18% à 25% est finalement appliquée depuis août 2020. Elle s’applique aussi bien à l’investissement en direct dans les PME qu’à l’investissement dans les « fonds fiscaux » FIP et FCPI. Cette réduction à 25% est prolongée en 2021 pour les mêmes investissements en direct et dans les FCPI ou FIP éligibles.

 

Plafonnement majoré pour certains investissements solidaires. Une entorse au plafonnement global des niches fiscales, de 10 000 euros par an : l’investissement en direct au capital d’entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS) réalisé en 2021 bénéficiera temporairement d’un plafonnement majoré de 3 000 euros (sous réserve d’aval de la Commission européenne). Plus concrètement, investir au capital d’une structure reconnue comme ESUS permettra de profiter d’une réduction IR-PME de 25%, et cette réduction pourra exceptionnellement dépasser le plafonnement global des niches fiscales. Jusqu’à 13 000 euros au total si vous utilisez pleinement ce plafonnement dérogatoire.

 

Crédit d’impôt borne de recharge électrique. La pose d’une borne de recharge pour voiture électrique était jusqu’à présent éligible au crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Le CITE disparaît en 2021 – et MaPrimeRénov’ est étendue – : le gouvernement a donc créé un nouveau crédit d’impôt maintenant l’avantage anciennement procuré par le CITE en cas d’installation d’une borne de recharge à domicile. A compter du 1er janvier 2021, les contribuables propriétaires ou locataires pourront y prétendre pour un montant égal à 75% du montant des dépenses de pose, dans la limite de 300 euros par système de charge.

 

Le crédit d’impôt mensualisé attendra 2022. A terme, le crédit d’impôt de 50% pour l’emploi à domicile doit être « contemporanéisé » : la facture payée par les particuliers employeurs aux salariés à domicile sera divisée par deux grâce à un crédit d’impôt mensualisé. L’expérimentation a été lancée dans les départements du Nord et de Paris mais, pour l’heure, uniquement pour les particuliers employeurs bénéficiaires d’aides spécifiques (PCH, APA…). Cette expérimentation devrait théoriquement s’étendre à d’autres publics, dans les deux départements cibles, courant 2021. La généralisation à l’ensemble des particuliers utilisant la plateforme Cesu+ n’est envisagée qu’à l’horizon 2022.

Impôts 2021 : nouveaux seuils et plafond pour votre déclaration


 

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Impôts 2021 : les dates limites pour déclarer vos revenus viennent d’être dévoilées


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La date limite de la déclaration des revenus perçus en 2020 est dévoilée. Elle s’échelonne du 20 mai au 8 juin, selon les départements.

Depuis le jeudi 8 avril 2021, les particuliers peuvent se rendre sur le site internet des impôts pour contrôler et/ou corriger la déclaration des revenus qu’ils ont perçu en 2020

Selon le département de résidence du contribuable, la date limite de déclaration en ligne est fixée au :

–                Mercredi 26 mai 2021 à minuit pour les départements allant de 01 (Ain) à 19 (Corrèze) et pour les non-résidents ayant perçu en 2020 des revenus de source française imposables en France ;

–                Mardi 1er juin 2021 pour les départements allant de 20 (Corse-du-Sud) à 54 (Meurthe-et-Moselle) ;

–                Mardi 8 juin 2021 dans les départements allant du 55 (Meuse) au 976 (Mayotte).

–                Jusqu’au 20 mai pour la déclaration papier

La télé-déclaration sur internet est obligatoire, mais les personnes qui ne disposent pas d’internet ou ne sont pas en mesure de déclarer en ligne (personnes âgées, éloignement…) bénéficient d’une tolérance. Pour la déclaration de revenus sur papier, la date limite est fixée au 20 mai 2021 à 23:59, y compris pour les résidents français à l’étranger. Le cachet de La Poste fait foi de la date.

Pour ceux qui ont procédé à leur déclaration sur papier en 2020, l’administration leur adressera à nouveau un imprimé pour cette année, sauf s’ils ont demandé expressément à ne plus le recevoir par voie postale.

Impôts 2021 : quid des opérations réalisées via AGM Consulting ?


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Les compagnies d’assurances et les sociétés de gestion sont tenues de vous adresser un IFU (imprimé fiscal unique), ou une aide à la déclaration, ou une attestation fiscale d’investissement dans un véhicule ouvrant droit à réduction d’impôt.

Néanmoins, ces documents sont actuellement envoyés avec beaucoup de retard, il se peut donc que vous ne les ayez pas encore reçu. Voici un récapitulatif des actions à entreprendre, d’ici la date limite de déclaration, pour chacune des opérations potentiellement menées sur notre conseil :

–                Épargne retraite (adhésion ou versements sur un PERP, un PER ou un Madelin retraite) : tout versement vous permet de bénéficier d’une déduction fiscale, car venant en déduction des revenus imposables. Ainsi, ils sont à déclarer comme une charge déductible des revenus.

=>  Si vous n’avez pas reçu l’IFU de l’assureur (CARDIF ou Swiss Life), merci de nous en informer sur backoffice@agm-consulting.fr

 

–                Revenus de SCPI : chaque société de gestion est tenue de vous adresser un récapitulatif des revenus à déclarer, indiquant le cas de figure des personnes déclarant au réel ou au micro-foncier.

=> Si vous n’avez pas reçu l’aide à la déclaration de la ou des sociétés de gestion de SCPI, merci de nous en informer sur backoffice@agm-consulting.fr

 

–                Opération en « DEFICIT FONCIER » : nous préparons pour chaque personne ayant réalisé une opération de déficit foncier par notre biais l’ensemble des éléments à déclarer.

=> Nous sommes en cours d’élaboration de ces synthèses ou des éléments qui nous manquent.

 

–                Déclaration des revenus fonciers au régime réel : sur la ligne « intérêt d’emprunts » incorrectement nommée, il convient de mettre les intérêts d’emprunts + les assurances de prêt + les frais de caution ou d’hypothèque le cas échéant + les frais du dompte dédié (convention de compte, intérêts, cout de CB, agios, …) + les indemnités de remboursements anticipés en cas de rachat de crédit + les frais de dossier de banque et de courtage (en cas de nouveau crédit ou de rachat de crédit).

=> Pensez à vérifier que la banque et l’assureur vous ont bien adressé le montant des intérêts à déduire, et le total des cotisations d’assurances.

 

–                Début d’activité en loueur en meublé en 2020 : attention ! beaucoup de choses sont à vérifier, telles que le dépôt d’un POi au greffe, l’envoi de l’option au réel au SIP, le recours éventuel à un expert-comptable, …

=> Nous consulter le cas échéant

 

–                Investissement en FIP Odyssée Venture et/ou FCPI Nextstage : vous avez dû recevoir une attestation de réduction d’impôt et d’inscription des titres par le dépositaire. Chaque versement ouvre droit à une réduction de 22,5% du montant investi hors frais.

=> Si vous n’avez pas reçu l’attestation fiscale, merci de nous en informer sur backoffice@agm-consulting.fr

 

–                Investissement en Loi Girardin (DOM-TOM) via inter Invest ou ECOFI : Les investissements réalisés en 2020 sont à déclarer cette année. Le cas échéant nous nous chargeons de vous adresser tous les éléments requis pour votre déclaration.

Attention : les investissements réalisés en 2021 ne seront à déclarer qu’en avril 2022.

 

–                Rachats en assurance vie / coupons d’obligations : vous n‘avez rien à faire, les informations qui ont été télétransmises à l’administration fiscale se retrouvent pré-remplies sur votre déclaration de revenus.

 

–                Certaines opérations d’investissements ne nécessitent pas d’être déclarées : investissements en PEA, en FCPR (LBO France, Entrepreneur Invest, …), en compte de titre.

Les Fonds Spécialisés dans le 3ème âge ont le vent en poupe.


Apres un épisode décevant en 2020, c’est aujourd’hui l’un des « pari » les plus en vogue sur les marchés.

Vaccinés, pour la plupart, nos seniors seront les premiers a pouvoir consommer comme avant la crise, on peut donc légitimement penser que les industries axeront leurs investissements et leurs stratégies en direction de ce public.

Qu’est ce que la Silver Economie ? 

La Silver Economie est l’économie dédiée à l’avancée en âge de nos sociétés. C’est une économie transversale qui trouve des déclinaisons dans de nombreux marchés, car tous les secteurs sont impactés : la santé bien sûr, mais aussi les loisirs, l’alimentation, le transport, le logement, la sécurité, la communication, l’épargne… Elle recouvre donc tous les pans de la vie quotidienne.

Aujourd’hui, le cœur de cible, c’est une génération de baby-boomers habituée à la société de consommation, qui a un pouvoir d’achat plus important que la moyenne, et (retraite oblige) du temps !

Que sont les principaux leviers de croissance ? 

L’avancée en âge de nos sociétés est déjà une réalité, et c’est une tendance qui va se poursuivre sur le long terme, et au niveau global. La population mondiale est en croissance et l’espérance de vie augmente partout. Quelques chiffres qui parlent d’eux-mêmes : en 2050, 2 milliards de personnes seront âgées de 65 ans et plus et cette tranche d’âge pourrait être plus nombreuse que les moins de 25 ans en Asie ou en Amérique Latine par exemple. On vit plus longtemps, et en meilleure santé, ce qui a des impacts significatifs sur la société.

La stratégie d’AGM consulting.

Nous observons depuis quelques années certains fonds appelés « Silver Age ».

Certains d’entre vous en ont déjà dans leur allocation via l’excellent fond CPR SILVER AGE, ou la SCPI Via Génération.

C’est donc une thématique très importante que nous continuerons à recommander dans nos allocations.

Plan épargne logement : ma banque peut-elle clôturer mon PEL sans mon accord ?


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Vous faites partie des chanceux détenteurs de PEL rémunérés à 2,50% voire plus de 3% ? Une aubaine ! Votre banque peut-elle vous en priver du jour au lendemain ? Non. Mais attention à ne pas tomber dans l’un des deux pièges pouvant entraîner une clôture.

« Alors qu’est-ce que l’on fait de votre PEL ? » En posant cette question prétendument innocente, certains banquiers tâtent le terrain pour aborder la question de la fermeture de votre plan épargne logement. Une question qui survient le plus souvent à l’approche d’une des échéances du PEL : un anniversaire d’ouverture du plan, l’échéance des 10 ans, etc. Les courriers envoyés aux 28% de Français détenteurs (1) de PEL sont parfois rédigés dans un vocable juridique ne permettant pas de comprendre clairement les différentes options possibles. Un flou volontaire ? Car les PEL coûtent très cher aux banques : 2,65% en moyenne (2) !

Ayez à l’esprit que, tant que vous respectez les règles d’alimentation du plan, la banque n’a aucun moyen de vous contraindre à le fermer ! Vous avez dans tous les cas le droit d’épargner sur votre PEL pendant 10 ans. Et vous pouvez ensuite conserver votre PEL – sans effectuer de retrait – aussi longtemps que vous le souhaitez si vous l’avez ouvert avant mars 2011, et jusqu’aux 15 ans du plan si vous l’avez ouvert depuis cette date. Mais attention, pour profiter au maximum de l’aubaine de ce plan vous rapportant 2%, 2,50%, voire plus, chaque année, il faut veiller à ne pas être pris en défaut sur les deux principales règles de fonctionnement.

 Piège n°1 : la régularité des versements

Mission prioritaire : déposer 540 euros minimum chaque année sur votre PEL. Mission annexe : échelonner ce dépôt annuel avec des versements « à échéances régulières, mensuelles, trimestrielles ou semestrielles », comme le réclame le Code de la construction et de l’habitation, le texte de loi qui édicte les règles du PEL.

Résumons : la loi vous contraint à alimenter votre PEL de façon régulière, chaque mois, chaque trimestre ou chaque semestre, de façon à atteindre 540 euros de versements sur l’année. Le Code de la construction et de l’habitation est le seul et unique texte de référence pour le PEL. La loi ne livre pas plus de précisions, ni le mode de versement (chèque, espèces, virements…) ni sur la provenance de ces versements (compte dans le même établissement ou non, compte au nom du titulaire ou non…). En revanche, si votre banque livre elle des directives sur le mode d’alimentation dans les conditions générales du PEL que vous avez signées, elle est en droit de réclamer le respect de ces règles contractuelles.

Des banques de plus en plus strictes ?

« En raison de la nature règlementaire du PEL, tout manquement à ces obligations légales entraîne sa clôture », explique la médiation de la Fédération bancaire française dans un rapport annuel. Le média MoneyVox a recueilli plusieurs témoignages laissant penser que les banques se montrent de plus en plus strictes sur cette règle de régularité de versements. A savoir, pour éviter une clôture non voulue !

 Piège n°2 : ne pas trop s’approcher du plafond !

61 200 euros : il s’agit du plafond réglementaire de versements du plan d’épargne logement. Un plafond qui s’applique non pas à l’épargne accumulée sur votre plan mais bien à la somme de l’ensemble des versements. La banque vous informe du cumul de vos versements dans le relevé d’information annuelle.

Si vous souhaitez profiter de ce placement à taux garanti le plus longtemps possible, veillez donc à ne pas vous approcher trop rapidement du plafond. Car vous devez à la fois respecter la règle du plafond, tout en continuant à verser un minimum de 540 euros chaque année.

Exemple : vos dépôts atteignent 60 000 euros au bout de 5 ans. Vous alimentez votre PEL a minima pendant les deux années suivantes, mais le cumul des dépôts atteint 61 080 au 7e anniversaire. Quand vous recevez le document d’information annuelle, vous devez demander à votre banque de mettre fin (prématurément) à la phase d’épargne en cessant les versements, pour profiter de votre plan 5 années supplémentaires (phase d’attente). Sinon, votre banque va casser votre PEL avant son 8e anniversaire, puisqu’il aura atteint le plafond.

 PEL récents : une clôture programmée aux 15 ans

Tous les plans ouverts depuis mars 2011 ont une durée de vie maximale : 15 ans. Dans le détail : 10 ans maximum de phase d’épargne, lors de laquelle vous versez régulièrement ; puis 5 ans de phase d’attente, où votre épargne continue à générer des intérêts, au même taux que lors de la phase d’épargne. Au bout de 15 ans, maximum, votre PEL sera clôturé.

Si vous recevez un document ambiguë évoquant l’échéance annuelle de votre PEL, pas de panique : la prorogation de votre plan est automatique, chaque année, sauf si vous réclamez expressément de mettre un terme à la phase d’épargne. Dans ce cas, ne pas répondre = conserver votre PEL.

 Vieux PEL : ad vitam æternam

Les PEL ouverts avant mars 2011 ? Le taux de rémunération historique de votre plan ne peut pas être revu à la baisse, et vous pouvez conserver cette « aubaine » aussi longtemps que vous le souhaitez. Un cauchemar pour les banques, qui doivent continuer à honorer des rendements de 2,50% ou plus de 3% pour les plans les plus anciens, souscrits lors des années 1980 et 1990, ou au début du millénaire.

En mars 2021, la totalité de ces « vieux » PEL seront en phase d’attente : plus aucun épargnant ne pourra y effectuer de versement, car ces plans auront tous plus de 10 ans. Seule contrainte, si vous souhaitez conserver ces plans sur la durée : ne pas piocher dans cette épargne, tout retrait nécessitant de « casser » le PEL.

 PEL : quelle rémunération, nette d’impôt ?

La fiscalité du PEL a évolué en 2018 : tous les plans ouverts depuis janvier 2018 sont soumis à la flat tax (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de cotisations sociales). La rémunération annuelle, nette d’impôt, est donc de 0,70%, le taux brut étant de 1% pour les PEL les plus récents.

Pour les plans ouverts jusqu’en 2017, l’impôt sur le revenu n’est dû qu’à partir du 12e anniversaire du plan. Seules les cotisations sociales (17,2%) sont dues. Ce qui représente une rémunération nette de 2,07% pendant 12 ans pour les nombreux plans affichant un taux brut de 2,50%.

La société américaine Cerberus sur le point de racheter les agences de HSBC France


HSBC

 

Le fonds américain Cerberus, présent sur une multitude de secteurs comme l’hôtellerie ou le textile, s’apprête à racheter le réseau d’agences bancaires de HSBC France. En difficulté, l’entreprise compte 4.000 salariés et 7 à 15 milliards d’euros d’actifs.

Le fonds américain s’est fait une spécialité des restructurations financières dans des secteurs où la plupart de ses concurrents n’osent pas mettre un pied, comme les établissements financiers en plein marasme, les portefeuilles de crédit en difficultés en Grèce ou le fabricant d’armes Remington aux États-Unis par exemple. À ce titre, tous les grands noms bancaires de la place, de BNP Paribas à Société générale, ont décidé de ne pas participer à ce rachat.

 

 

Devez-vous vous verser des dividendes en 2021 ?


D’après nous : OUI, pour profiter des dispositions actuelles de la « FLAT TAX » ou « PFU » de 30% comprenant 17,2% de prélèvements sociaux (ou cotisations sociales pour les gérants majoritaires de SARL) et seulement 12,8% d’impôt sur le revenu.

Selon le dernier rapport de France Stratégie, depuis l’instauration du prélèvement forfaitaire unique en 2017, les dividendes versés ont fortement augmenté. Leur concentration aussi : deux tiers des dividendes ont été distribués à 0,1% des foyers fiscaux français en 2018.

En 2018, les dividendes versés ont pesé 23 milliards d’euros, contre 14 milliards d’euros un an plus tôt. Le rapport n’observe « aucun effet significatif de la flat tax sur l’investissement de ces entreprises » .

En conclusion, compte tenu de la dette abyssale née notamment de la crise du COVID, et de l’absence d’effet sur l’économie réelle de cette fiscalité du PFU sur les revenus du patrimoine, il est très probable que le taux de fiscalité augmente de façon significative à court-moyen terme.

Notez que sous le mandat de François Hollande, les dividendes étaient taxés au barème progressif, soit à la tranche à 30%-41%-45% contrairement au taux de PFL de 12,8% aujourd’hui.

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Vous êtes en SARL, EURL, ou SELARL et vous hésitez car il y a des cotisations sociales et non des prélèvements sociaux ?

Cela ne modifie en rien la pertinence de profiter du taux de PFL actuel, car :

–       Les cotisations sociales étant dégressives, vous paierez moins de cotisations sociales sur vos dividendes que sur vos salaires dès lors que vous dépasserez 1 fois le PASS (plafond annuel sécurité sociale, soit 41136€ en 2020) : le taux marginal oscillera entre 20% et 30% en moyenne.

–       En outre, les cotisations sociales sont prises en charges par l’entreprise, donc déductibles, ce qui occasionne une baisse du résultat taxable à l’IS au nouveau de la société.

–       Les cotisations sociales sont génératrices de droits sociaux, notamment vos droits à la retraite, contrairement aux prélèvements sociaux.

 

Moralité :

Les liquidités qui restent « encapsulées » dans votre société devront sortir tôt ou tard, à un taux de fiscalité qu’il est impossible de prévoir à l’avenir.

Or, nous n’avons pas connu de fiscalité aussi favorable sur les dividendes depuis quelques dizaines d’années. Il est donc très probable que cette fiscalité augmente, plutôt qu’elle ne baisse.

Mieux vaut donc les sortir maintenant à un taux connu, plutôt que de risquer qu’elles soient « coincées » dans votre société en raison d’une fiscalité future devenue potentiellement confiscatoire… CQFD.

Enfin, cette récupération pourra vous permettre de constituer votre patrimoine financier privé, et surtout d’alimenter vos stratégies d’optimisation fiscales de l’impôt sur le revenu

 

Contactez nous 

Les SCPI face au choc Covid


4 points clés pour les investisseurs :

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L’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier d’entreprise a inégalement affecté les placements en « pierre papier ». Si les rendements des SCPI ont globalement résisté, les foncières comme les OPCI ont été sanctionnées par le marché. A.G.M. Consulting a fait le bilan et force est de constater que nous avons choisi les « bonnes SCPI »

La crise sanitaire a fait de cette pandémie de lourds dégâts sur tous les pans de l’économie, a tel point qu’on en finit par se demander si les règles qui régissaient les fondamentaux économiques sont toujours valables aujourd’hui.

Parmi les secteurs qui ont particulièrement souffert : 

Les confinements successifs, les fermetures des frontières et surtout des bars, restaurants et autres lieux de rencontres, ont particulièrement mis à mal les secteur Touristique, à commencer par le secteur Hôtelier.

Une tuile pour les SCPI spécialisées dans ce type d’actif.

Les SCPI investies majoritairement dans les commerces sont également ébranlées de façon inégales.

Bref, on peut légitiment s’interroger, sur la santé financière de nos SCPI, quand on sait que la capacité de report de loyers octroyé par l’état a été appliqué par différents acteurs à tort ou à raison.

Commençons par une note positive, des domaines ont été épargnés : 

Les SCPI adossées aux plateformes logistiques, entrepôts etc. n’ont pas subi de confinement.

De nombreuses SCPI axées sur le tertiaire, semblent avoir été miraculeusement épargnées.

Mais surtout les SCPI ayant des actifs à l’étrangers sortent particulièrement bien leur épingle du jeu : Corum Origin par exemple.

Cela va-t-il impacter les rendements ? 

La question est légitime, surtout que la SCPI sert de complément de revenu à la retraite bien souvent.

On attend un repli compris entre 1% et 2% un moindre mal pour les SCPI classiques.

Nous nous enorgueillissons d’avoir sélectionné des SCPI suffisamment diversifiées pour que cet impact soit inférieur à 1%.

La question qui suit est donc évidente : est-ce le moment de renforcer la partie SCPI de notre allocation d’actifs ?

Rappelons que l’investissement en SCPI se fait toujours avec un horizon de 10 ans minimum. Dans ce cas, une crise ne peut constituer selon nous, qu’une opportunité.

Nous attendrons cependant 1 à 2 exercices afin de constater l’impact éventuel sur la valeur des parts ou sur le rendement.

La nouvelle donne dans l’immobilier tertiaire devrait donc profiter aux SCPI les plus matures, développées et diversifiées. En effet elles sont capables de s’adapter quel que soit le contexte et l’ont démontré en 2020.

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TNS, attention à vos cotisations provisionnelles 2020!


Chers Clients, nous le savions nos amis de l’URSSAF sont extrêmement créatifs.
C’est pourquoi nous tenons cependant à vous alerter sur la dernière « bonne pratique » de l’URSSAF :
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En raison de la crise sanitaire du Covid 19, et  afin d’aider les cotisants, l’URSSAF a décrété que les revenus 2020 de tous les contribuables allaient être divisés par deux, afin de diminuer les cotisations de 2020 et début 2021 !
Ils ont pris en compte les revenus 2019 déclaré fin juin, et ont divisé cette base par deux pour calculer les cotisations provisionnelles 2020 (par simple notification, sans consulter qui que ce soit).
A court terme, c’est formidable ! Effectivement, cela entraine une division des cotisations par 2… 
MAIS, L’URSSAF ne sait pas faire un cadeau… Et donc, si l’année prochaine vous déclarez des revenus similaires à 2019, vous allez du coup faire l’objet d’une régularisation de cotisations proportionnelles fin 2021.
 
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Que faire ?
– soit garder la base minorée, payer moins de cotisations fin 2020 / début 2021 pour conserver de la trésorerie et vous laisser un an pour préparer la régularisation…
/!\Cette solution induit un rattrapage, des cotisations non payées, donc non déduites également… 
Modifier la base de déclaration et lisser les cotisations dès maintenant pour limiter l’impact de la régularisation fin 2021… Solution la plus raisonnable selon nous, si vos moyen le permettes.

 

Que faire en fin d’année pour diminuer l’impôt sur les revenus de 2020 ?


La loi vous permet de déduire des réductions d’impôts liés à certains investissements, ainsi que des crédits d’impôts liés à certaines dépenses, tout cela dans la limite fixée par le plafonnement des niches fiscales de 10.000€ (éventuellement majoré de 8.000€ spécifiques).

Vérifiez s’il vous reste du résiduel dans votre plafond de niches fiscales, en déduisant les réductions et crédits auxquelles vous pouvez prétendre (vous pouvez nous solliciter pour réaliser ce calcul).

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Évitez les pièges !

En termes de construction patrimoniale seuls les investissements ouvrant droit à réduction d’impôts seront pertinents, à la condition de bien les sélectionner :

–                Évitez les SOFICA : « le rendement est aléatoire, il s’agit d’un produit risqué. En moyenne, il a été calculé que les investisseurs perdent de 10% à 60% des montants investis » (Sophie Borenstein, avocate fiscaliste, Cabinet KGA avocats).

–                Évitez les FIP Corse : la limite de choix et la contrainte géographique pénalise le gérant et rend le gain très aléatoire (faible profondeur de marché).

–                Évitez les investissements en loi Girardin dans les DOM TOM : il y a beaucoup de contentieux fiscal, les requalifications sont nombreuses.

–                Évitez les SCPI fiscales : vous serez bloqués entre 13 et 15 ans, sur un véhicule dédié au 2d choix, et qui vous occasionnera généralement un surcroit de fiscalité au terme alors même que n’aurez probablement pas de plus-value.

Privilégiez les FIP-FCPI !

En fin, d’année l’option la plus pertinente reste d’investir dans les FIP (Fonds d’Investissements de Proximité) ou dans les FCPI (Fonds Commun De Placement dans l’Innovation) : le recours à l’investissement dans des FIP et des FCPI est une véritable opération d’investissement qui permet d’investir sur la classe d’actif des actions de PME, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux supplémentaires (réduction d’impôt maximum de 25% cette année, contre 18% les années précédentes).

Il convient alors de bien sélectionner les sociétés de gestion et les véhicules d’investissements en tenant compte des objectifs du gérant : nous visons les investissements dans des sociétés matures, en capital développement. Pas d’amorçage.

 

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Les avantages des FIP-FCPI seront les suivants :

–        Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 25% maximum (22,5% dans la plupart des cas) + d’une plus-value exonérée 

–        Vous investirez dans des projets concrets de PME françaises, et donc dans l’économie réelle.

–        Vous pourrez recourir à ce type d’investissement dans la limite du plafond des niches fiscales de 10K€.

 

Investissez stratégiquement : créez une boucle d’investissement !

La stratégie visant à épargner chaque année en FIP et FCPI vise à :

–        Créer un millésime d’investissement différent chaque année : les FIP-FCPI comporte un aléa de rentabilité, procéder ainsi permet de lisser ses rendements et ses risques.

–        Investir chaque année afin de constituer un portefeuille de titres qui crée au bout de quelques années un cycle de réinvestissement où les premiers fonds arrivant à échéance pourront être réinvestis à nouveaux dans d’autres fonds

–        Ainsi, au bout de la 6ème ou 7ème année, le 1er investissement se débouclera et vous récupérerez le fruit de votre investissement. Vous pourrez alors le réinvestir sans monopoliser votre capacité d’épargne, les anciens placements alimentant les nouveaux.

–        Ce faisant, vous bénéficierez à nouveau des avantages fiscaux associés : réduction d’impôts, et exonération fiscale de la plus-value au terme.

–        Vous pourrez ainsi utiliser ces sommes plusieurs fois d’ici à votre retraite, contrairement à l’épargne retraite (PERP, PER ou Madelin retraite)

N’hésitez pas à nous solliciter sur ce sujet, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller, et d’établir la pertinence de cette stratégie dans votre situation. 

FAUT IL S’EMPRESSER D’OUVRIR UN PERP AVANT LE 11 SEPTEMBRE 2020 ?


Si vous avez moins de 65 ans et que vous payez des impôts : Oui ! Pourquoi ? Pour prendre date sur un outil retraite qui ne pourra plus être souscrit à compter du 11 septembre 2020, et qui vous permettra durant vos dernières années d’activité de réduire vos revenus imposables d’environ 20.000€ à 50.000€ par contrat, tout en bénéficiant à la sortie d’une fiscalité dérisoire de 6,75% ! Quelques explications…

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La loi PACTE récemment promulguée le 22 mai 2019 l’avait annoncé : à compter du 1er octobre 2020 il ne pourra plus être souscrit de PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire) en France, puisque le PER (Plan d’Épargne Retraite) prend désormais la place du PERP, du Madelin retraite, de la PREFON, et de globalement l’ensemble des produits d’épargne retraite.

Pour en revenir au PERP, quelle est la différence notable avec le nouveau régime du PER ? Il convient de comparer les modalités en cours de la vie du produit, et à la sortie, la principale différence tenant à la sortie :

–                Le PERP prévoit obligatoirement une sortie en rente au débouclage du produit, avec la possibilité de recevoir une partie en capital à hauteur de 20% maximum.

–                Le PER permet lui une sortie en rente également, mais aussi une sortie totale en capital.

Par contre, en cours de vie du produit, le régime est le même : on déduit de ses revenus imposables le montant des primes versées.

 

QUID AU NIVEAU FISCAL DE LA SORTIE ?

–                La rente issue du PERP est fiscalisée à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales, au même titre qu’une pension de retraite, et bénéficie à ce titre d’un abattement de 10%. La partie en capital est quant à elle fiscalisée à un taux de prélèvement forfaitaire de 7,5%, et bénéficie également de l’application de 10%.

–                Le PER permet lui une sortie en rente également, fiscalisée à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 10% tout comme le PERP. Mais le PER permet également une sortie totale en capital : les primes versées sont alors refiscalisées à l’impôt sur le revenu (barème progressif) après abattement de 10%, et les intérêts sont refiscalisés à la Flat Tax de 30% actuellement.

Donc à 1ère vue, il semble plus avantageux de souscrire un PER et non PERP compte tenu de la possibilité de sortir 100% en capital, mais la réalité pratique est plus subtile

Il convient d’approfondir les modalités fiscales, et notamment une exception notable qui ne concerne QUE le PERP, pour lequel la loi prévoit un cas de sortie en capital en totalité par l’assureur, dès lors le montant de la rente viagère est < à 40€/mois, en application des articles L160-5 et A160-2 à A160-4 du code des assurances

C’est cette niche qui nous intéresse stratégiquement, celle-ci pourra concerner des contrats de 20 à 25K€ par contrat, selon l’âge du bénéficiaire de la réversion et les options choisies.

NB: Par ailleurs, il est important de préciser que l’option pour la réversion ne concerne pas uniquement le conjoint, elle peut être prévue pour un enfant par exemple : celui-ci ayant une espérance de vie beaucoup plus importante que le conjoint, cela diminuera d’autant la rente et donc le capital récupérable en prime unique à 7,5%.  
 

Prenons 2 exemples, du PERP contre le PER :

1)           Soit un contrat PERP fait en 2020 par M VERNI pour un montant de 23K€.

Sa tranche marginale d’imposition étant de 30%, son gain fiscal est donc de 23.000€ de revenus imposables en moins x 30% soit 6900€ d’impôt en moins en 2020.

Au débouclage de son contrat en 2021, alors qu’il a 65 ans, le contrat est toujours valorisé 23K€.

Il opte alors pour : 20% en capital (4600€) + 80% en rente, avec en option la réversion à 200% à son épouse Mme Y alors âgée de 62 ans.

La conversion en rente se fait donc sur les 18400€ restant.

Monsieur Verni, qui est né en 1956, a une espérance de vie de 19 ans ;

Madame Verni, qui est née en 1959, a une espérance de vie de 26 ans ;

Il s’en suit que la pension versée par l’assureur s’élèvera à 34€/mois, soit un montant insuffisant pour distribuer une rente.

Dans ce cas, l’assureur va alors verser à Monsieur VERNI un capital de 23K€ en une seule fois.

Ce capital sera taxé à un taux de prélèvement forfaitaire unique de 7,5% après abattement de 10%, soit 6,75%, et ce quel que soit sa TMI.

Dans notre exemple : (23K€ – 10%) x 7,5% = 1 552€.

Les primes ayant été déduites alors que la TMI était de 30%, le gain fiscal est donc de 6 900€ – 1 552€ = 5 348€, soit 23,25% du versement initial.

NB: En prenant le même exemple, avec une réversion à 200% au profit du fils de Monsieur Verni cette fois-ci, âgé de 30 ans de moins (né en 1986), le seuil de contrat en deçà duquel il y aurait versement d’un capital unique serait de 46830€ !

 

2)           Soit un contrat PER fait en 2020 par M PADBOL pour un montant de 23K€.

Sa tranche marginale d’imposition étant de 30%, son gain fiscal est donc de 23.000€ de revenus imposables en moins x 30% soit 6 900€ d’impôt en moins en 2020, idem qu’en PERP.

Au débouclage de son contrat en 2021, alors qu’il a 65 ans, le contrat est toujours valorisé 23K€.

Il opte pour une sortie totale en capital.

Les primes versées de 23.000€ sont refiscalisées à la tranche marginale d’imposition de Monsieur PABDOL : (23000€ – 10%) x 30% = 6210€

Les primes ayant été déduites puis refiscalisées à la même TMI de 30%, le gain fiscal n’est que de 6900 – 6210 = 690€, soit 3%du versement initial.

 

COMMENT NE PAS TOMBER DANS L’ABUS DE DROIT FISCAL ?

–                Tout d’abord, destiner ces contrats à leur objectif premier, du moins en apparence : la constitution d’une rente à la retraite.

–                Alimenter ces contrats en plusieurs fois, lors des 10 dernières années d’activité

–                Idéalement, destiner chaque contrat à une personne : 1 bénéficiaire par contrat, le conjoint, un enfant, …

–                Lors de la liquidation du contrat PERP, prévoir une réversion au profit d’un bénéficiaire différent pour chaque contrat.

–                Ne pas dépasser 2 contrats par personne

 

NOTRE PRECONISATION :

URGENT: Prenez date sur un PERP Cardif avec 160€ avant le 11 septembre 2020.

-> Ces 160€ seront déductibles de vos revenus imposables de 2020, mais seront bloqués jusqu’à un cas de déblocage : départ à la retraite notamment, fin de droits allocation chomage, ….

-> Quel est le risque ? Qu’il ne soit plus possible de reverser dans quelques années sur ce contrat, il suffira alors de le convertir en PER pour récupérer cette somme.

-> Cette niche peut-elle disparaitre ? Tout est possible, néanmoins cette disposition du BOFIP nait d’un article du code des assurances qui n’est pas amené à changer à priori (rente <40€). Par ailleurs, la probabilité que les modalités fiscales changent pour un contrat qui n’existera plus depuis 2020, et dont la faculté de transformation en capital unique ne profitera qu’un nombre très limité de personnes, demeure assez faible.

 

EXEMPLE DE STRATEGIE:

–                Prendre date sur un ou 2 PERP/personne avant le 11 septembre, pour le montant minimal de 160€/contrat. Ces contrats seront gardés de côté pour n’être utilisé que dans les 10 dernières années avant le départ à la retraite.

–                Avant cette échéance, il sera plus intéressant d’investir sur des produits prévoyant une réduction d’impôt, et une durée réduite du produit de 6-7 ans, comme des FIP ou des FCPI.

–                Lorsque ces produits se déboucleront, les sommes récupérées pourront être investies dans les PERP en premier lieu (à concurrence d’environ 20-25K€/PERP), puis en PER (sous conditions, notamment différence de TMI : nous consulter).

–                Il conviendra d’utiliser le plafond d’épargne retraite :

->   Tout d’abord celui en report : il s’agit du plafond non utilisé sur les 3 années passées

->   Puis chaque année, celui ouvert sur l’année N, au titre des revenus N-1. Le plafond correspond à 10% des revenus de N-1, plafonné à 8 PASS (plafond annuel sécurité sociale qui est de 41136€ en 2020).

->   Pour les indépendants qui auraient une TMI en activité supérieure à celle qu’ils auront à la retraite (par exemple 41% en activité, et 30% à la retraite), il sera potentiellement intéressant de rechercher via le PER In un plafond de déduction supplémentaire.

 

CAS PRATIQUE :

–                M (63 ans) et Mme Y (61 ans) gagnent 50K€ et 80K€/an de façon régulière chaque année, soit 130.300€/an pour le foyer fiscal.

–                Ils prévoient tous deux de partir à la retraite à 65 ans.

–                Le plafond d’épargne retraite cumulé en report est de 130300€ x 10% x 3 années = 40K€.

–                La 1ère année, ils investissent donc 40K€ comme suit :

->   2 PERP pour Monsieur avec 10K€ sur chaque contrat

->   2 PERP pour Madame avec 10K€ sur chaque contrat

–                Les années suivantes, leur plafond d’épargne retraite se reconstituera de 130K€ x 10% soit 13K€/an.

–                Ainsi ils reverseront durant 2 années consécutives : 13K€/an x 2 = 26K€ sur leurs contrats, soit 6500€/contrat/an.

–                La troisième année :

->   Monsieur fait valoir ses droits à la retraite et récupère les contrats à son nom.

->   Les PERP de Monsieur et Madame sont chacun valorisés 16500€, pour un total de 66.000€ sur 4 contrats.

–                Mme Porte ses 2 contrats 2 ans de plus, et les récupère également en capital.

–                Puis, la rente étant < à 40€/m, ils ré-appréhendent leurs 4 contrats en prime unique.

 

CONCLUSION :

Cette niche peut s’avérer très intéressante, à la condition d’être intégrée à une vraie stratégie d’épargne retraite, pour un montant cohérent.

Se poser la question de la pertinence de ces produits, c’est d’abord se poser la question de la pertinence de la stratégie qui va avec.

 

SOURCES :

  • Liquidation dérogatoire des PERP en prime unique : BOI-RSA-PENS-10-10-10-30-20160720 :

§70 : le versement forfaitaire unique pour les rentes de faible montant effectué conformément à larticle A. 160-2 du code des assurances ;

  • Prélèvement PERP 7,5% : BOI-RSA-PENS-30-10-20-20121211

§1 : Les prestations de retraite versées sous forme de capital sont, en application de l’article 79 du CGI, issu de l’article 59 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 modifié par l’article 41 de la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 de finances rectificative pour 2011, imposables à l’impôt sur le revenu

§10 : le contribuable peut opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 7,5 %

Modalités d’option pour le prélèvement libératoire de 7,5 % prévu au II de l’article 163 bis du CGI.

Le II de l’article 163 bis du CGI prévoit que les prestations de retraite versées sous forme de capital imposables conformément au b quinquies du 5 de l’article 158 du CGI peuvent, sur demande expresse et irrévocable du bénéficiaire, être soumises à un prélèvement au taux de 7,5% qui libère les revenus auxquels il s’applique de l’impôt sur le revenu.

§ 50 : Ce prélèvement est assis sur le montant du capital diminué d’un abattement de 10%. Il est recouvré et contrôlé comme en matière d’impôt sur le revenu.

§ 60 A. Conditions à respecter : L’option pour le prélèvement de 7,5 % est autorisée lorsque le versement de la prestation de retraite en capital normalement imposable à l’impôt sur le revenu selon les règles des pensions et retraites (BOI-RSA-PENS-10-10-10-30) n’est pas fractionné et si le bénéficiaire justifie que les cotisations versées durant la phase de constitution des droits, y compris le cas échéant par l’employeur, étaient déductibles de son revenu imposable ou étaient afférentes à un revenu exonéré dans l’Etat auquel était attribué le droit d’imposer celui-ci.

§ 190 ASSIETTE

Le prélèvement prévu au II de l’article 163 bis du CGI est assis sur le montant du capital diminué d’un abattement de 10%.

§ 200 : Le montant du capital s’entend du montant dû au contribuable avant déduction des cotisations ou prélèvements sociaux ou fiscaux éventuellement opérés (CSG, CRDS, cotisation d’assurance maladie, impôt acquitté à l’étranger etc..) et des frais supportés pour le versement du capital.

L’abattement de 10 % s’applique à l’intégralité de ce capital et n’est pas plafonné.

§ 210 : Les déductions ou abattements prévus en cas d’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu ne sont pas applicables, par exemple l’abattement de 10 % sur le montant des pensions de retraite. De même, aucune charge ne peut être déduite.

CONSEQUENCES DE L’OPTION POUR LE PRELEVEMENT LIBERATOIRE

§ 260 : Les sommes soumises au prélèvement de 7,5 % défini au II de l’article 163 bis du CGI sont définitivement libérées de l’impôt sur le revenu. Corrélativement, les cotisations, impôts ou charges liés au versement du capital retraite ne sont pas déductibles des autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

§ 270 : Le montant du capital après application de l’abattement de 10 % est pris en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence de l’année considérée en application du c du 1° du IV de l’article 1417 du CGI .

Location meublée : est-il intéressant d’adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agrée) ?


Dans le cadre d’une activité de loueur en meublé déclarée au régime réel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et pour l’adhésion à un centre de gestion agréé.

Cette réduction d’impôt s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, dans la limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû.

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Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les contribuables doivent satisfaire simultanément aux trois conditions suivantes :

– être assujettis à l’impôt sur le revenu (c’est le cas pour le régime LMNP)

– avoir la qualité d’adhérent à un centre de gestion agréé, à une association agréée ou à un organisme mixte de gestion agréé

– avoir réalisé, selon le cas, un chiffre d’affaires ou des recettes inférieurs aux limites du régime micro-BIC prévu à l’article 50-0 du CGI (70 000 €).

 

Toutefois, l’avantage de cette réduction d’impôt pourrait être effacé si le cout de l’adhésion au CGA s’avérait trop onéreux, donc attention au montant de la cotisation !

 

Pour nos clients souhaitant faire réaliser leurs déclarations d’impôts par un expert-comptable, nous avons noué en 2017 un partenariat avec le cabinet d’expert-comptable « POITAU & CO ».

Afin de ne pas « gommer » l’avantage de la réduction d’impôt, ces derniers nous ont indiqué les coordonnées d’un CGA dont le coût serait « raisonnable », soit 100 € HT/an et seulement 41,66 € HT la première année d’activité pour celui-ci-après :

https://www.adhesion-omga.fr/adhesion-oga-cga-aga/lmnp-lmp-adherer-a-un-organisme-gestion-agree-oga-loueur-en-meuble/

 

Attention, si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt à compter de 2020, il vous faut adhérer AVANT LE 31 MAI 2020 à ce CGA ou à un autre de votre choix.

 

En cas d’adhésion à un CGA : les honoraires du cabinet comptable et le coût d’adhésion au CGA sont non déductibles pour le montant pris en charge par l’État sous forme de réduction d’impôt soit égale à 2/3 ce ces coûts.

Exemple de réduction d’impôt : (600 € TTC (cabinet comptable) + 120 € TTC (CGA))*2/3 = 480 €.

Il reste alors à la charge du LMNP seulement 240 € par an.

 

NB : attention, si vous avez opté pour le régime réel, vous devez obligatoirement passer par un expert-comptable qui transmettra les bilans et déclarations à l’administration fiscale au format FEC (« fichier des écritures comptables »).

A défaut, en cas de contrôle, l’administration fiscale vous opposera une absence de comptabilité avec les conséquences suivantes :

–                5000€ d’amende par années contrôlée, soit 3 x 5000€ = 15.000€

–                Remise en cause de toutes les charges déductibles

–                Remise en cause des déficits et des amortissements

–                Les recettes brutes deviendront les recettes taxables, imposées à votre TMI + aux prélèvements sociaux

–                En l’absence de CGA, les recettes brutes taxables seront majorées de 25% (compte tenu de la non prise en compte de la comptabilité qui n’était pas au format FEC, et donc des déficits).

 

A bon entendeur…

Impôt sur le revenu 2020 : Les nouveautés de la déclaration des revenus perçus en 2019


Déclaration des revenus perçus en 2019 : tout ce qu’il faut savoir

 

La crise du coronavirus nous ferait presque oublier que nous allons prochainement devoir déclarer nos revenus perçus en 2019.

Cette déclaration permettra l’ajustement du taux de prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu 2020 qui s’appliquera dès septembre 2020 et pendant les 9 premiers mois de l’année 2021.

Les déclarations pourront être saisies en lignes à compter du 20 avril 2020.

Cette année, afin de tenir compte des conditions exceptionnelles liées au coronavirus, la date de déclaration est repoussée de quelques jours ; Ce sera :

  • 1ère zone : le 4 juin 2020 pour les départements n° 01 à 19 ainsi que les contribuables non-résidents en France ;
  • 2ème zone : le 8 juin 2020 pour les départements n° 20 à 54 (y compris les deux départements de la Corse) ;
  • 3ème zone : le 11 juin 2020 pour les départements n° 55 à 974/976.

Si vous n’êtes pas en mesure d’effectuer votre déclaration en ligne (absence d’accès internet, par exemple), vous devez utiliser une déclaration papier. Après l’avoir rempli et signé, vous devez l’adresser au service des impôts des particuliers avant le 12 juin 2020 à minuit.

A compter de 2020, il n’est plus transmis de déclaration pré-remplie papier par voie postale aux usagers ayant déclaré leurs revenus en ligne l’an passé (déclaration des revenus 2018, au printemps 2019) : donc inutile de l’attendre pour vous en occuper, vous risqueriez de louper la date butoir avec une pénalité à clef.

Les principales nouveautés de la déclaration de revenu 2019 pour l’établissement du taux de prélèvement à la source applicable à partir de septembre 2020 puis entre Janvier et Août 2021.

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Pas de déclaration de revenus 2019, si vous n’avez rien de nouveau à déclarer ! Cela concernerait d’après Bercy les 2/3 des contribuables.

La première nouveauté est d’importance puisque pour la déclaration des revenus de l’année 2019, les foyers n’ayant déclaré au titre des revenus de 2018 que des types de revenus connus de l’administration et n’ayant signalé aucun changement d’adresse ou de situation de famille pour 2019 sont éligibles à la déclaration automatique.

Quelques restrictions sont prévues, notamment dans le cas de revenus nécessitant des compléments particuliers (assistants maternels, journalistes…) ou pour les contribuables non-résidents.

Les contribuables éligibles sont destinataires d’une déclaration spécifique (en papier ou en ligne). Si ces contribuables n’ont aucun complément et aucune modification à apporter aux éléments pré-remplis, ils n’ont pas à souscrire leur déclaration.

Ils seront imposés sur la base des informations connues de l’administration. Désormais, les dépenses d’emploi à domicile effectuées via le Cesu ou Pajemploi sont pré-remplies.

Si les contribuables qui reçoivent une déclaration automatique ont un complément ou une modification à apporter aux informations pré-remplies, ils doivent, soit déclarer en ligne, soit renvoyer leur déclaration automatique sur papier complétée ou modifiée.

 

TRAITEMENTS, SALAIRES, RÉMUNÉRATIONS DES ASSOCIÉS ET GÉRANTS, PENSIONS

–              La rémunération des heures supplémentaires réalisées à compter du 1.1.2019 est exonérée d’impôt sur le revenu dans la limite annuelle de 5 000 € par salarié. Cette rémunération est retenue pour la détermination du revenu fiscal de référence.

–              La prime exceptionnelle de pouvoir d’achat versée aux salariés dont la rémunération perçue en 2018 est inférieure à 3 fois le SMIC annuel et qui étaient liés par un contrat de travail au 31.12.2018 est exonérée d’impôt sur le revenu dans la limite de 1 000 €.

–              Seuil d’imposition des salaires des apprentis : 18 255€

–              Montant de la déduction forfaitaire de 10 % sur les salaires :

  • Minimum : 441€
  • Maximum : 12 627€

–              Montant de l‘abattement de 10 % sur les pensions :

  • Minimum : 393€
  • Maximum : 3 850€

–              Salaire plafond annuel de la sécurité sociale : 40 524€

 

–              Barème kilométrique automobile 2019

« d » représente la distance annuelle parcourue à titre professionnel

  Kilométrage parcouru à titre professionnel
Puissance fiscale Jusqu’à 5 000 km De 5 001 à 20 000 km Au-delà de 20 000 km
3 cv et moins d x 0,456 (d x 0,273) + 915 d x 0,318
4 cv d x 0,523 (d x 0,294) + 1 147 d x 0,352
5 cv d x 0,548 (d x 0,308) + 1 200 d x 0,368
6 cv d x 0,574 (d x 0,323) + 1 256 d x 0,386
7 cv et plus d x 0,601 (d x 0,340) + 1 301 d x 0,405

 

 

BÉNÉFICES NON COMMERCIAUX

Limite d’application du régime spécial Micro :  70 000€ (Montant du chiffre d’affaires ou des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année)
Abattement forfaitaire pour frais : 34 %

 

BÉNÉFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX – VENTES

Limite d’application du régime micro : 170 000€ (Montant du chiffre d’affaires ou des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année)
Abattement forfaitaire pour frais :  71 %

 

BÉNÉFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX – SERVICES

Limite d’application du régime micro : 70 000 € (Montant du chiffre d’affaires ou des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année)
Abattement forfaitaire pour frais : 50 %

 

BÉNÉFICES AGRICOLES

Limite d’application du régime micro : 82 800 € (Moyenne des recettes des 3 années précédentes).
Abattement forfaitaire pour frais : 87 %

 

REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS

–              En cas de rachat total ou partiel d’un bon ou contrat de capitalisation ou d’assurance-vie de plus de 8 ans effectué avant le 1.1.2023 et plus de 5 ans avant l’âge de la retraite, lorsque le montant est reversé sur un nouveau plan d’épargne retraite, les produits bénéficient d’une exonération de 4 600 € ou 9 200 €, appliquée avant l’abattement de 4 600 € ou 9 200 €.

–              Abattement sur les produits des contrats d’assurance-vie d’une durée égale ou supérieure à 8 ans (ou 6 ans pour les contrats souscrits avant le 1.1.1990) :

  • Célibataire : 4 600€
  • Couple marié : 9 200€

 

PLUS-VALUE SUR VALEURS MOBILIÈRES

–              Le gain constaté lors du retrait ou du rachat d’un PEA ou d’un PEA-PME de moins de 5 ans est imposé au taux forfaitaire de 12,8 % (sauf option globale du contribuable pour l’imposition au barème de l’ensemble de ses RCM et plus-values) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

–              Cryptomonnaie – Les plus-values réalisées à compter du 1.1.2019 lors des cessions à titre onéreux d’actifs numériques réalisées à titre non professionnel sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 12,8 % (sans possibilité d’option pour le barème progressif) majoré des prélèvements sociaux.

Cette disposition ne s’applique pas aux opérations d’échange sans soulte entre actifs numériques.

Les foyers fiscaux qui réalisent un montant annuel de cessions n’excédant pas 305 € sont exonérés.

Les moins-values réalisées au cours d’une année sont imputables uniquement sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année.

Le montant de la plus ou moins-value réalisée au titre des cessions imposables de l’année doit être indiqué sur la déclaration de revenus. Cette plus ou moins-value est déterminée sur une annexe (no 2086) à joindre à la déclaration de revenus

 

REVENUS FONCIERS

–              Limite d’application du régime micro : 15 000€

–              Abattement forfaitaire pour frais : 30 %

–              Les dépenses de réparation et d’entretien et les dépenses d’amélioration déductibles pour la détermination du revenu foncier imposable de l’année 2019 sont retenues à hauteur de la moyenne des dépenses supportées en 2018 et 2019.

Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic ni aux travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, ni aux dépenses afférentes à des immeubles classés ou inscrits en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label de la Fondation du patrimoine.

Pour la détermination du revenu foncier imposable de l’année 2019, les provisions pour charges de copropriété supportées en 2018 correspondant à des travaux déductibles ouvrent droit à déduction à hauteur de 50 % de leur montant (en plus des provisions payées en 2019).

Pour la détermination du revenu foncier imposable de l’année 2020, les provisions pour charges de copropriété seront diminuées de 50 % du montant des provisions payées en 2019 correspondant à des travaux.

CHARGES DÉDUCTIBLES

–              Pensions alimentaires aux enfants majeurs : limite de déduction = 5 947€ (La limite de déduction est doublée si l’enfant majeur est marié ou chargé de famille et si vous subvenez seul à son entretien)

–              Pensions alimentaires aux ascendants, acquittées en nature : évaluation forfaitaire : 3 535€

–              Épargne-retraite. Cotisations déductibles du revenu global (Montants éventuellement majorés du plafond (ou de la fraction de plafond) non utilisé au titre des années précédentes) :

  • Minimum : 3 973€
  • Maximum : 31 786€

–              Frais d’accueil sous votre toit d’une personne de plus de 75 ans dans le besoin, limite de déduction : 3 535€

–              Le montant des cotisations d’épargne retraite (PERP, PREFON et assimilés) déductibles du revenu imposable de 2019 est égal à la moyenne des cotisations versées en 2018 et en 2019 lorsque le montant versé en 2018 est inférieur au montant versé en 2017 et au montant versé en 2019

–              Sauf option pour leur non déductibilité, les cotisations versées sur les nouveaux plans d’épargne retraite ouverts à compter du 1.10.2019 sont déductibles du revenu global (lorsqu’elles ne sont pas déduites des revenus catégoriels BIC, BNC, BA) dans la limite du plafond de déduction de l’épargne retraite

–              Les dépenses de travaux afférentes aux monuments historiques dont le propriétaire se réserve la jouissance en tout ou en partie sont déductibles du revenu global de l’année 2019 pour un montant égal à la moyenne des dépenses de travaux supportées en 2018 et en 2019.Cette disposition ne s’applique pas aux dépenses afférentes à des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété, aux dépenses réalisées sur un monument historique acquis en 2019, aux dépenses réalisées sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 ou ayant reçu en 2019 le label de la Fondation du patrimoine

 

RÉDUCTIONS D’IMPÔT

–              Dons à des organismes d’aide aux personnes en difficulté.

Limite de la base de calcul : 546€
Taux : 75 %

–              Dons versés pour la restauration de Notre Dame de Paris

Limite de la base de calcul : 1 000€
Taux de la réduction d’impôt : 75 %

–              Dons aux œuvres d’intérêt général, d’utilité publique, aux partis politiques et aux candidats aux élections.

Limite de la base de calcul en % de revenu imposable : 20 %
Taux de la réduction d’impôt :  66%

–                Dépenses d’accueil dans un établissement pour personnes dépendantes
Limite de la base de calcul : 10 000€
Taux de la réduction d’impôt : 25 %

–                Enfants à charge poursuivant leurs études, réduction par enfant :

  • Collège : 61€
  • Lycée : 153€
  • Enseignement supérieur : 183€

–                Prestation compensatoire versée en cas de divorce
Limite de la base de calcul : 30 500€
Taux de la réduction d’impôt : 25 %

–                Investissement locatif “Pinel” Et “Denormandie ancien” à compter de 2019 en Métropole

Loi PINEL : Le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions de logements réalisées jusqu’au 15.3.2019 lorsque la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31.12.2017. Pour les investissements réalisés à compter du 1.1.2019, les contribuables non-résidents peuvent bénéficier de la réduction d’impôt s’ils étaient domiciliés en France à la date de réalisation de l’investissement.

Loi DENORMANDIE – Pour les investissements réalisés entre le 1.1.2019 et le 31.12.2022, la réduction d’impôt est étendue à l’acquisition de logements qui font ou ont fait l’objet de travaux de rénovation ainsi qu’aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et les logements doivent être situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Limite de la base de calcul : 300 000€
Taux de la réduction d’impôt :

  • 12 % avec engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % avec engagement de location de 9 ans.
  • 21% avec engagement de location de 12 ans

–                Travaux de restauration immobilière “Malraux”

Limite de la base de calcul :  100 000€ ou 400 000€ sur 4 ans (Demandes de permis de construire déposées avant 2017 : plafond de 100 000 € par an pendant 4 années consécutives. Demandes de permis de construire déposées à compter de 2017 : plafond de 400 000 € par période de 4 ans)

Taux de la réduction d’impôt :

  • ZPPAUP et AMVAP ; site patrimonial sans PSMV : 22%
  • Secteur sauvegardé ; site patrimonial avec PSMV : 30%

–                Souscription au capital de petites et moyennes entreprises

Limite de la base de calcul :

  • Personne seule: 50 000€
  • Couple marié : 100000€

Taux de la réduction d’impôt : 18 %

–                Souscription de parts de FCP dans l’innovation (FCPI ou FIP-plafonds et réductions cumulables)

Limite de la base de calcul :

  • Personne seule : 12000€
  • Couple marié : 24 000€

Taux de la réduction d’impôt : 18 %

Taux de la réduction d’impôt : 18 %

–                Intérêts d’emprunt pour reprise d’une société

Limite de la base de calcul :

  • Personne seule: 20000€
  • Couple marié : 40000€

Taux de la réduction d’impôt : 25 %

 

CRÉDITS D’IMPÔT

–                Cotisations syndicales versées par les salariés et les pensionnés

Limite de la base de calcul en % des salaires et pensions : 1 %
Taux du crédit d’impôt : 66 %

–                Frais de garde des enfants de moins de 6 ans au 1.1.2019

Limite de la base de calcul :  2 300€

Taux du crédit d’impôt : 50 %

–                Sommes versées pour l’emploi d’un salarié à domicile

Limite de la base de calcul :

è Limite : 12000€ ou 15000€ + 1500€ (La limite de 12 000 € est portée à 15 000 € la première année d’emploi direct d’un salarié à domicile. Dans ce cas, le plafond majoré selon la composition du foyer ne peut pas excéder 18 000 € – Le plafond de 12 000 € est majoré de 1 500 € par enfant à charge, par membre du foyer fiscal âgé de plus de 65 ans et, sous certaines conditions, par ascendant titulaire de l’APA, sans pouvoir excéder 15 000 €)

è Limite majorée (La limite majorée est applicable lorsqu’un des membres du foyer est titulaire d’une carte d’invalidité d’au moins 80 % ou d’une pension d’invalidité de 3e catégorie ou lorsqu’un des enfants à charge ouvre droit au complément d’allocation d’éducation spéciale) : 20000€

Taux du crédit d’impôt : 50 %

–                Dépenses en faveur de l’aide aux personnes dans l’habitation principale

è Limite de la base de calcul :

  • Équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées :

o   Personne seule : 5000€

o   Couple marié : 10000€

o   Majoration : 400€

  • Travaux de prévention des risques technologiques : 20000€

è Taux du crédit d’impôt

  • Équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées : 25%
  • Travaux de prévention des risques technologiques : 40%

–                Travaux dans l’habitation principale, dépenses pour la transition énergétique :

è Limite de la base de calcul :

  • Personne seule : 8000€
  • Couple marié : 16000€
  • Majoration : 400€

è Taux du crédit d’impôt : 30 %, 15 % ou 50 %. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est prorogé jusqu’au 31.12.2019 et fait l’objet, notamment, des aménagements suivants :

  • Les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation des parois vitrées venant en remplacement de simples vitrages payées à compter du 1.1.2019 ouvrent droit au crédit d’impôt (au taux de 15 %) dans la limite d’un plafond de 670€ par équipement (menuiserie et parois vitrées associées)
  • Les dépenses de pose d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, de systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie hydraulique ou à partir de la biomasse et de pompes à chaleur (au taux de 30 %) et les dépenses de dépose d’une cuve à fioul (au taux de 50 %) payées à compter du 1.1.2019 sont éligibles au crédit d’impôt sous condition de ressources.
  • Le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année (2017) ou par exception de l’année précédant le paiement de la dépense (2018) ne doit pas excéder le plafond applicable en 2019 à certains bénéficiaires des subventions de l’Anah.
  • Les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique (autres que celles fonctionnant au fioul) et les dépenses d’acquisition de chaudières à micro-cogénération gaz ouvrent droit au crédit d’impôt sans plafond spécifique pour les dépenses payées du 1.1 au 7.3.2019 et les dépenses payées du 8.3 au 31.12.2019 lorsque le contribuable peut justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant le 1.1.2019.
  • Les dépenses d’acquisition de chaudières à très haute performance énergétique et de chaudières à micro-cogénération gaz payées du 8.3 au 31.12.2019 sont retenues dans la limite d’un plafond de 3 350 €.
  • L’acquisition de pompes à chaleur destinées à la production d’eau chaude sanitaire ouvre droit au crédit d’impôt dans la limite d’un plafond de dépenses de 3 000 €. Pour les dépenses payées à compter du 8.3.2019, le plafond est porté à 4 000 € lorsque le contribuable remplit la condition de ressources précitée.

 

SITUATION ET CHARGES DE FAMILLE

Plafonnement des effets du quotient familial :

–                Par demi-part supplémentaire excédant 1 part (personnes seules 1) ou 2 parts (contribuables mariés ou pacsés) : 1 567€

–                Par quart de part lié à un enfant en résidence alternée : 1 567€/2

–                Pour les deux premières demi-parts liées au premier enfant à charge des personnes célibataires, divorcées ou séparées vivant seules : 3 697€

–                Pour la demi-part supplémentaire accordée aux personnes célibataires, divorcées, séparées ou veuves vivant seules 2, sans personne à charge, ayant élevé au moins un enfant pendant au moins 5 années au cours desquelles elles vivaient seules : 936€

–                Réduction d’impôt complémentaire en cas de plafonnement :

–                De la demi-part accordée aux invalides, anciens combattants, veuves de guerre : 1 562€

–                Des deux demi-parts supplémentaires accordées aux veufs ayant au moins un enfant ou une personne invalide à charge : 1 745€

–                Montant de l’abattement par enfant marié, rattaché au foyer fiscal : 5 947€

 

COTISATION D’IMPÔT

Abattement sur le revenu global des personnes âgées (+ de 65 ans au 31.12) ou invalides

  • Revenu inférieur ou égal à : 15 300€
    Abattement : 2 442€
  • Revenu supérieur 15300€ à et inférieur ou égal à 24640€
    Abattement : 1 221€

Seuil de mise en recouvrement de l’impôt sur le revenu : 61€

Seuil d’application de la décote :

  • Personne seule : 1 611 € (La décote s’applique lorsque l’impôt brut est inférieur à 1 611 € pour une personne seule et à 2 653 € pour un couple soumis à imposition commune. La décote est égale à la différence entre 1 208 € ou 1 990 € et les 3/4 de l’impôt brut).
  • Couple : 2 653€

Crédit immobilier : La banque de France demande aux banques de mieux encadrer les conditions d’accès au crédit immobilier


A la fin de l’année 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation forte à l’encontre des banques afin de les encourager à réduire l’octroi des crédits immobiliers.

Selon la recommandation du HCSF, les banques sont trop laxistes lorsqu’elles accordent un crédit immobilier et notamment un crédit immobilier locatif.

Ainsi, dans une première recommandation publiée le 20 décembre 2019 le HCSF demandait aux banques d’être moins laxistes, de ne plus accorder de crédit immobilier à des emprunteurs dont le taux d’endettement était supérieur à 33%, ni de crédit immobilier d’une durée supérieure à 25 ans ( sauf rares exceptions) au profit de l’acquisition de la résidence principale dès lors que l’endettement de l’emprunteur est inférieur à 7 années de revenus.

Bref, plus qu’une recommandation de façade, la banque de France semble vouloir imposer ces nouveaux critères d’octroi de crédit immobilier.

En 2020, il ne sera plus possible d’obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 33%, et notamment pour le crédit immobilier locatif. Les banques n’ont pas d’autre choix que de suivre la recommandation de la Banque de France.

Définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 :

Les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont claires : Les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’endettement serait supérieur à 33%, sauf cas exceptionnel pour le financement de la résidence principale du candidat à l’achat immobilier dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.

Malgré des taux de crédit immobilier, en hausse, mais toujours excessivement faibles, il va être plus compliqué de trouver un crédit immobilier en 2020.

Extrait de cette recommandation forte du HCSF :

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%;

(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

Bref, les choses sont maintenant claires : Il va être complexe de trouver un crédit immobilier pour les candidats à l’investissement immobilier dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% (et plus particulièrement pour les financement locatif qui ne sont pas la priorité  dans le cadre de la flexibilité autorisée).

Il est donc essentiel de s’attarder sur le mode de calcul de ce fameux taux d’endettement.

Comment calculer le taux d’endettement à 33% ?

Jusqu’à maintenant, ce taux d’endettement à 33% était un critère « non officiel » pratiqué depuis toujours par les banques.

Jusqu’à maintenant, le taux d’endettement était un calcul financier interne à chaque banque. Chacun calculait son propre taux d’endettement ; Il n’existait pas de règle fixe et chacun considérait le taux d’endettement comme un élément important mais non essentiel pour accorder un crédit immobilier.

Ainsi, certaines banques pouvaient accepter d’accorder un crédit immobilier même si l’emprunteur présentait un taux d’endettement supérieur à 33% ; Les banques considéraient alors le reste à vivre de l’emprunteur. Il va de soi qu’un emprunteur dont les revenus sont élevés peut supporter un taux d’endettement supérieur à celui dont les revenus sont faibles car son reste à vivre est supérieur.

Pour les revenus fonciers, la notion de « reste à vivre » se traduisait par un mode de calcul avantageux du taux d’endettement. Deux méthodes étaient effectivement retenues par la place pour calculer le taux d’endettement d’un emprunteur possédant un emprunt locatif :

– La méthode dite classique qui consiste tout simplement à comparer les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur ; Les revenus immobiliers étant retenus pour 70% de leur montant.

– La méthode du reste à vivre dite « méthode par différentiel » qui consiste à considérer l’opération immobilier comme un tout et donc ajouter seulement l’effort d’épargne (cash flow positif ou négatif) dans le calcul du taux d’endettement. Cette seconde méthode du reste à vivre est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent ainsi s’endetter sans limite de montant ou presque.

Malheureusement, les banques sont aujourd’hui contraintes d’abandonner la méthode de calcul du taux d’endettement par différentiel et doivent uniquement calculer le taux d’endettement selon la méthode classique. Il s’agit là d’une très mauvaise nouvelle pour les emprunteurs locatifs qui, tout simplement, ne pourront plus emprunter.

Qu’est ce qui change ?

Depuis cette recommandation du HCSF, ce taux d’endettement devient une norme qu’il convient de respecter. Le HCSF explique même le mode de calcul dans une notice qui accompagne la recommandation.

Ainsi, les banques vont modifier leur façon de calculer l’endettement en renonçant au calcul en différentiel qui auparavant, leur permettait d’accroitre la capacité d’emprunt des investisseurs ».

Illustration du changement du calcul du taux d’endettement :

Demain, au fur et à mesure de la prise en compte des recommandations du HCSF, seule la méthode de calcul « classique » du taux d’endettement devrait être retenu.

Une définition du taux d’endettement à l’origine d’un retournement du marché immobilier ?

Cette définition fixe de manière très précise le mode de calcul du taux d’endettement. C’est une donnée très importante qui pourrait avoir de lourdes conséquences pour le marché immobilier en 2020 ! En effet, jusqu’à aujourd’hui, les banques calculaient le taux d’endettement selon leur bon vouloir et pouvaient y apporter une flexibilité non négligeable notamment pour les profils à hauts revenus ou les investisseurs locatifs.

Cette flexibilité dans le mode de calcul du taux d’endettement est supprimée. Les banques vont devoir strictement respecter ces recommandations et la production de crédit immobilier pourrait en être affectée en 2020.

En 2020, les taux de crédit immobilier seront toujours excessivement bas… mais seuls les hauts revenus pourront en profiter !

Le renouveau de Marseille : L’Opération Grand Centre-Ville (2011 – 2025) pour dynamiser le centre-ville


Un plan d’action appelé « Grand Centre-Ville » auquel toutes les collectivités sont associées a été lancé.

La première phase a débuté en 2017, la 2de en 2018, et désormais une 3ème vague va débuter. Voyons en détail à quoi ressemble ce grand projet d’urbanisme…

Cette opération poursuit un double objectif : améliorer la qualité résidentielle du centre et le rendre plus attractif sur le plan national et international. Cette initiative des pouvoirs publics est née d’un constat alarmant : des îlots entiers – à raison de 1000 hectares répartis entre le 1er et le 7e arrondissement – ont atteint un état de vétusté avancé.

  • Ravalement des façades
  • Amélioration de la sécurité avec l’installation de nouvelles caméras
  • Toilette publique
  • Travail de propreté renforcé (ils commencent à s’en occuper)
  • Nouveaux aménagements : hôtels, réhabilitation du marché des capucins, du cours Lieutaud etc…

Au total : 35 pôles d’intervention, dont 25 en plein centre, pour un coût global de 235 millions d’euros. Des recommandations techniques particulières doivent être respectées si l’immeuble se trouve dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

97 axes de ravalement

L’opération Grand Centre-Ville prévoit de revaloriser les façades, entre autres en secteur protégé, afin d’améliorer l’image des axes emblématiques de Marseille. Les copropriétaires situés sur les axes prioritaires sont donc contraints de ravaler leur façade, dans des délais très courts. Ces ravalements concernent 4500 immeubles (nous avons même entendu le chiffre de 8000 à terme et au global).

Tout est passé au peigne fin : volets, réseaux apparents, vétusté de la façade, climatisations visibles, enseignes des commerçants… le ravalement inclut, entre autres, le nettoyage, le changement des pierres dégradées, la réfection d’enduits, la réfection des devantures commerciales et la remise en peinture.

La liste des grands axes
  • Cours Julien
  • Cours Lieutaud
  • Rue Paradis
  • Rue de Rome
  • Bd des Dames
  • Rue des dominicaines
  • Rue de la république
  • Rue longue des Capucins
  • Ave Camille Pelletan

Les subventions sont de 50% lorsque la copropriété réalise les travaux dans les 18 mois, puis de 30%…puis 0%.

Une chose est sure, ce grand plan va radicalement changer le visage du centre ville et en améliorer l’attractivité et la valorisation.

Bourse : S’extraire de l’émotion du marché et se concentrer sur la valeur long-terme de l’entreprise


Nous ne cessons de le rappeler, le marché n’est que le lieu de fixation du prix d’une action. Il s’agit de la confrontation pleine d’émotion d’une offre et d’une demande. Certains veulent acheter des actions ; D’autres veulent en vendre ; Ils doivent réussir à trouver un accord sur le prix de cette transaction pour l’effectuer.
Lorsque, le nombre d’acheteurs est supérieur au nombre de vendeurs : Le prix des actions monte ;
Quand, le nombre de vendeurs est supérieur au nombre d’acheteurs : Le prix des actions baisse ;
Ce que l’on observe souvent, c’est que les vendeurs se précipitent et paniquent en constatant qu’il n’y a plus d’acheteurs. Les prix des actions s’effondrent alors et c’est le krach boursier.

C’est un peu comme si, vers 13H, au moment de la fin du marché, le producteur de légume s’apercevait qu’il n’a encore rien vendu. C’est la panique. La fin du marché approche, et il se retrouve avec un maximum de production invendue… Catastrophe ! Il doit brader son prix de vente pour espérer limiter la casse.
Cette « braderie » n’est autre que l’expression de l’impérieux besoin de liquidité de celui qui doit vendre !

Comme vous le savez il faut un lieu d’échange entre les acheteurs et les vendeurs d’actions : une Bourse.
Mais il ne faut pas croire que la bourse fixe la valeur des actions ; La bourse ne fait que constater le prix des actions, fruit de la confrontation entre acheteur et vendeur.
Des situations de déséquilibre du marché, comme nous l’expérimentons actuellement, une forte pression sur celui qui a besoin de vendre. Il est obligé d’accepter une forte baisse de son prix de vente pour financer son besoin d’argent.
On peut ainsi dire que la liquidité coute cher !

Ce marché est devenu un lieu de l’émotion, de la spontanéité et de besoins immédiats qui ne reflète en rien la valeur long-terme des entreprises.
Croyez-vous réellement que la valeur long-terme des entreprises, qui composent le CAC40 se soit effondrée de 38% depuis 1 mois et demi ? Peu plausible, sauf à croire que nous ne nous relèverons pas de cette crise sanitaire majeure.
On a coutume de ressortir ce graphique qui illustre assez bien les différentes phases du spéculateur. Selon vous, dans quelle phase sommes nous ?

Prychologie de l'investisseur

Ne pas confondre : Prix d’une action et Valeur de l’entreprise cotée.

 

La valeur d’une entreprise n’est pas déterminée par son cours de bourse mais par son modèle économique, par la qualité de ses dirigeants, par le talent et les compétences de ses salariés, son savoir-faire, sa capacité d’adaptation et au final par sa capacité à générer toujours plus de bénéfice à long terme.
Il faut distinguer, le spéculateur obsédé par le cours de bourse à 3 mois de l’investisseur obsédé par la capacité de l’entreprise à générer toujours plus de bénéfices dans 10 ans.
Cette « plus-value » long terme ne dépend pas de l’émotion à court terme des financiers et autres spéculateurs.
Très clairement, nos clients sont plutôt des investisseurs en quête de rendements pérennes.
L’investisseur long-terme doit ainsi réussir à profiter des excès du marché, en se départissant de ses émotions excessivement négatives, pour acheter à bon prix des actions, c’est à dire des parts d’entreprises dont la valeur long-terme est manifestement supérieure au prix proposé par les vendeurs en quête de liquidités sur le marché.
L’investisseur long-terme en action ne doit se poser qu’UNE seule question alors que les cours de bourse viennent de chuter de 38% en un mois et demi : Est ce que l’entreprise X sera capable de générer toujours plus de bénéfices après le règlement de la crise ? Est ce qu’elle sera capable de faire évoluer son modèle économique ? Son marché sera t’il toujours porteur dans 20 ans ?
Si la réponse est OUI, alors vous devez profiter de cet excès de pessimisme du marché pour devenir propriétaire dont vous considérez la valeur comme importante à long terme. Il ne s’agit pas de spéculer pour savoir si le cours de bourse va monter ou baisser dans 3 mois. Il s’agit d’investir pour les 5 à 10 prochaines années dans la capacité des entreprises à générer des bénéfices, à s’adapter, à innover…
Vous n’achèterez probablement pas les actions au plus bas, sauf si vous avez de la chance. Mais en tout état de cause, si vous n’investissez pas aujourd’hui, vous ne le ferez jamais car pour vous, ça ne sera jamais le bon moment.

 

Comment et pourquoi investir sur les marchés par les temps qui courent?

=>l’arbitrage entre les classes d’actifs :

Triptique

Afin de profiter du « rebond » à la suite d’un crack boursier, mieux vaut prendre l’ascenseur des actions que celui des autres actifs (obligations, immobilier, produits structurés).
Chaque classe d’actifs réagit différemment aux événements, et comporte sa propre « volatilité » (c’est à dire une propension à osciller plus ou moins fort à la hausse comme à la baisse):
– le fonds € n’a pas bougé, mais son rendement est affecté chaque année par les obligations qui le compose. Sa volatilité est nulle.
– les obligations ont baissé dans une moindre mesure, mais sont plus sujettes aux fluctuations des taux d’intérêts. La volatilité des obligations est moindre que celle des actions.
– l’immobilier (SCI dans les contrats d’assurances vies, SCPI) n’ont quant à elles pas bougé. Sa volatilité est faible, décorrélée des marchés financiers en général, calquée sur les cycles immobiliers plus longs. Toutefois, il est à craindre dans les mois à venir un impact sur le rendement 2020 en raison des demandes de suspension et de report des loyers par les entreprises mises en difficultés par l’épisode de confinement.
– les fonds actions (OPCVM) ont eux fortement baissé dans le sillage des places boursières. Leur volatilité est la plus forte: c’est la classe d’actif qui varie le plus fortement, le plus rapidement, le plus brutalement.
Ainsi, lorsque vous avez « amorti la casse » en étant sur une classe d’actifs qui a moins souffert que les actions, il peut être judicieux d’essayer de prendre position sur cette classe d’actif « massacrée » qui profiter de son rebond qui sera le plus fort, comme l’est sa baisse.

Ensuite, lorsque les marchés remontent, il faut savoir réduire son exposition, prendre ses plus-values, et renforcer les classes d’actifs moins volatiles comme le fonds euros, les actifs immobiliers, et obligataires.

Enfin, l’allocation d’actif pourra être complétée par des produits structurés (appelés également « fonds à formule ») offrant une protection sur le capital investi, une durée, un rendement déterminable et un couple rendement risque donné.

 

QUELLE METHODE S’ASTEINDRE POUR DETERMINER SON EXPOSITION ?

Tout d’abord nous avons déterminé avec vous votre surface d’investissement financiers.

Par la suite nous avons, sous votre contrôle, fixé des limites, cela correspond à votre « profil de risque » sur le patrimoine global.

Par contre rien ne vous empêche d’avoir plusieurs placements, et d’avoir certains contrats sécuritaires 100% fonds €, et d’autres contrats qui sont 100% actions dans la mesure où l’équilibre global est respecté.

La bonne combinaison repose dans l’équilibre entre :
– Disposer de suffisamment d’actifs liquides et disponibles à tout moment pour vos besoins court-terme, ou en cas d’incident (fonds €, livret A, LDD, PEL)
– Immobiliser le reliquat sur une période plus longue pour obtenir un meilleur rendement, sur des horizons 3-5-8-voire 10 ans : la contre partie du rendement est soit l’immobilisation, soit la volatilité, soit le risque, soit le ticket d’entrée.
– Équilibrer vos risques en combinant des actifs différents qui vont chacun avoir leur propres avantages, inconvénients, rendements et risques associés.

Concernant les actions, un dicton dit « qu’il faut acheter au son du canon et revendre au son du clairon » : Nous vous avons recommandé d’adapter vos investissements au contexte, les marchés étant cycliques par nature il y aura toujours des hausses, des baisses, le plus important étant de ne jamais investir au plus haut, et de ne pas vendre au plus bas (finance comportementale)
Vous l’aurez compris, en définitive, en matière d’épargne et d’allocation d’actif nous en revenons toujours au même adage et au bon sens : « il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier ».

 

Le parallèle avec les mesures de gestion prises par le cabinet AGM Consulting.

Il s’agit là d’une crise « inédite », comme l’était les précédentes en définitive, car chaque crise était différente : nouvelle technologie, crise financière, crise de la dette (Grèce), etc…
Les marchés financiers sont cycliques par nature, et sujet à ce type de crises ponctuelles qu’on appelle « des cygnes noirs » : des évènements imprévisibles, soudains, avec un impact mondial.
Il n’en demeure pas moins qu’après une crise, vient le temps du « recovering » (rattrapage), puis du retour à la normale, et tout cela repart pour un tour…

C’est pourquoi nous n’avions pas hésité à être très peu investis durant plusieurs mois car nous estimions que les marchés était fortement valorisés sans réel relais macro-économique, hormis la croissance mécanique des actifs d’investissements causés par les politiques monétaires accommodantes.
Nous attendions pour revenir sur les marchés durant un épisode de baisse important afin de vous faire investir sur des niveaux intéressants (nous n’en attendions pas tant), et ainsi prendre des positions pour un investissement moyen long terme (horizon 3-5 ans) …
Investir sur des marchés ayant fortement dévissés devient une formidable opportunité de pouvoir générer des plus values réelles sur ses placements, alors qu’ils sont au plus bas ou presque, en profitant de l’effet de « rebond », puis du retour à la normale une fois que les entreprises et les états ont pansé leurs plaies.

Une 1ère vague d’arbitrage a permis de reprendre des positions sur les valeurs européennes qui avaient fortement chuté, ainsi que sur un fonds dont l’objectif était de bénéficier du retour à la normale du baril de pétrole (AXA Or et Matière).
Une 2nd vague d’investissement est envisagée : si les marchés U.S. dévissent de façon importante en raison du Covid-19 (entrainant avec eux les places boursières européennes), nous désinvestirons les actifs immobiliers, et renforceront les actions européennes, et prendront positon sur des actions U.S.

Focus sur les stratégies immobilières pour constituer un patrimoine sain :


« L’effet de ciseau », le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine, sauf à élaborer une réelle stratégie d’anticipation :

Trouver un crédit Marseille

Investir dans l’immobilier

Depuis quelques années, de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatifs choisissent d’investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou encore d’une SAS. Il s’agit simplement pour ces derniers de trouver une stratégie pour éviter l’imposition peu favorable des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu et tenter d’éviter l’effet de ciseau qui menace nombre d’investisseurs qui ne provisionnent pas suffisamment de trésorerie.

 

En effet, en phase de constitution de patrimoine immobilier, entre l’impôt sur le revenu foncier et le remboursement du crédit immobilier, l’effet de ciseau sanctionne régulièrement les investisseurs trop ambitieux qui omettent de se garder des marges de trésorerie pour faire face aux décaissements auxquels ils devront faire face. S’endetter au maximum, c’est bien mais il faut anticiper le financement de l’obsolescence du parc immobilier, et le frottement fiscal potentiel.

 

L’effet de ciseau est un phénomène bien connu de nombreux investisseurs immobilier qui ont dû se résoudre à vendre tout ou partie de leur patrimoine immobilier pour échapper à la faillite personnelle :

 

  1. Dans un premier temps, l’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un actif immobilier : bien ancien, Scellier, Pinel, Malraux, SCPI. 
  2. Toujours dans les premières années, le financement à crédit de cet investissement immobilier locatif permet une déductibilité fiscale forte puisque les intérêts du crédit immobilier viennent, réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
  3. Pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier, cet investisseur s’engage dans un crédit sur 20 ou 25 ans. Cette durée longue lui permettra de multiplier les projets d’investissement (mais posera problème plusieurs années plus tard s’il n’a ni anticipé le sort des biens, ni établi une stratégie sur plusieurs années tenant compte de la combinaison des différents bien acquis.)
  4. Après quelques années de pur bonheur fiscal, l’investisseur se rend bien compte que sa fiscalité augmente rapidement et, il va alors investir dans des dispositifs fiscaux pour alléger la pression, mais ce faisant il acquiert un nouveau bien qui vient générer à nouveau un surplus de revenus fonciers imposables. Il va se retrouver progressivement écrasé par l’impôt sur le revenu foncier et les prélèvements sociaux.
  5. Malheureusement, si l’investisseur a recours trop tard à des opérations d’achats de biens anciens avec travaux (générant un déficit foncier), les revenus fonciers taxables, déjà constitués par les 1ères opérations, absorberont très rapidement le déficit généré.
  6. Il devient de plus en plus compliqué de convaincre la banque de financer les nouveaux investissements immobiliers locatifs, jusqu’au jour où la banque ferme le robinet. C’est fini. Maintenant, il faut rembourser les crédits immobiliers. Il n’est plus possible de continuer à investir (ni à financer les travaux dans le parc immobilier).
  7. L’investisseur est à court de liquidité car il doit payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus fonciers qu’il ne perçoit pas car il faut bien rembourser les crédits immobiliers. Malheureusement, il est très compliqué d’allonger les durées des crédits immobilier pour alléger la charge de remboursement du crédit immobilier. 25 ans est déjà un plafond.
  8. En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps, générant ainsi plus de turn-over des locataires.
  9. Pas le choix : il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement, dans un schéma de « vente forcée » par le besoin de liquidités, on prend le risque de perdre la main sur le calendrier idéal, car on prend le risque que la situation du marché soit provisoirement défavorable, c’est-à-dire moins bonne qu’au moment de l’achat.

Cela nécessiterait pour l’investisseur averti d’attendre un moment plus propice, néanmoins acculé en raison du manque d’anticipation, il doit brader ses biens s’il veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.

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Bref, l’enjeu est la gestion des flux de trésorerie, au moins le temps que les crédits soient totalement remboursés : car durant la période de prêt le loyer ne sert qu’à rembourser les échéances du crédit, mais pas le coût fiscal.

Comment éviter l’effet de ciseau ? contactez nous 😉 

Quoi de neuf au niveau fiscal ?


Impôt sur le revenu : Les investisseurs en immobilier locatif visés par une campagne de redressement fiscal

parlons fiscalité

C’est une information importante parue discrètement dans le figaro le 18 février 2020. Bercy vient de lancer une campagne de redressement fiscal à l’encontre des propriétaires bailleurs.

Il s’agit pour Bercy d’utiliser la puissance de calcul de l’intelligence artificielle combinée à la masse de données à la disposition de l’administration fiscale pour s’assurer que les propriétaires bailleurs déclarent bien l’intégralité des loyers perçus du locataire.

L’administration fiscale va essayer d’industrialiser les contrôles fiscaux sur les propriétaires bailleurs afin de s’assurer que « Les loyers déclarés correspondent à la réalité ». Pour atteindre son objectif, l’administration fiscale utilise la technique de l’exploration de données. La puissance de calcul du « data mining » au service du contrôle fiscal.

Une technique dont la définition est donnée en ces mots : Exploration de données (= data mining en Anglais) :« L’extraction d’un savoir ou d’une connaissance à partir de grandes quantités de données, par des méthodes automatiques ou semi-automatiques ».

Elle se propose d’utiliser un ensemble d’algorithmes issu de disciplines scientifiques diverses telles que les statistiques, l’intelligence artificielle ou l’informatique, pour construire des modèles à partir des données, c’est-à-dire trouver des structures intéressantes ou des motifs selon des critères fixés au préalable, et d’en extraire un maximum de connaissances.

Les services fiscaux centraux ont lancé leur travail d’exploration des données à l’automne 2019.

Sur le terrain, les vérificateurs fiscaux devraient recevoir le listing des contribuables identifiés avant la fin du premier trimestre 2020. Il ne s’agit pas d’affirmer que les contribuables identifiés sont tous des fraudeurs, il s’agit seulement d’encourager le vérificateur fiscal à regarder la déclaration de revenus des profils de risques les plus élevés afin de s’assurer qu’il n’y a là aucune incohérence. Le service d’exploration de données de Bercy va donner un listing de contribuables dont la déclaration de revenus est ressortie comme étant « à risque ».

La Retraite ? Quelle retraite ? 


La retraite

Alors que le projet de loi sera débattu au Parlement prochainement, A.G.M. Consulting se propose de dégrossir, dans une synthèse, non exhaustive et avec quelques guillemets, le système proposé.

 1/ Tous concernés ?

Non, étonnement, le système de retraite universel, ne concernera que les actifs nées à partir de 1975 qui prendraient leur retraite vers 2037. Ces derniers auront 70 % de sa retraite calculée selon l’ancien système, le reliquat serait cotisé sur une nouvelle « Caisse nationale de retraite universelle » qui chapeautera les 42 régimes existants, avant de probablement les absorber.

Notons que la génération née en 2004 qui entrera pour la première fois sur le marché du travail en 2022 sera la première à intégrer le système universel de retraite.

Les fonctionnaires exerçant certaines « fonctions régaliennes » (policiers, douaniers, surveillants pénitentiaires, contrôleurs aériens) pourront toujours partir en retraite à 57, voire 52 ans. Idem pour les militaires, qui garderont le droit de toucher une pension après 17 ou 27 années de « services effectifs ».

Pour les autres fonctionnaires des « catégories actives » et les salariés des régimes spéciaux, l’âge légal sera progressivement relevé à 62 ans, mais l’extension du « compte pénibilité » et de la retraite pour incapacité permanente déjà en vigueur dans le secteur privé permettra à certains de cesser le travail à 60 ans.

 2/ Et la retraite des indépendants alors ?

Le projet prévoie une réforme de la CSG et des cotisations vieillesse qui seraient mises en œuvre au 1er janvier 2022, en « douceur », voire progressivement… 

L’objectif serait à horizon 15 ans d’aligner les cotisations des indépendants, sur les cotisations « classiques ».

Les réserves, quant à elles resteraient dans les caisses des professions concernées. « Il n’y a donc pas de hold-up, pas de siphonage pour combler tel ou tel trou » selon Édouard Philippe.

 3/ Des points supplémentaires ?

Chaque enfant donnerait droit à « une majoration en points de 5% », attribuée par défaut à la mère, mais qui pourrait être partagée entre les deux parents.

Un bonus supplémentaire de 2% serait accordé pour le troisième enfant, et réparti à parts égales entre le père et la mère, à moins qu’ils en décident autrement.

La pension de réversion garantirait au conjoint survivant, à partir de 55 ans et après au moins deux ans de mariage, « 70% des points de retraite acquis par le couple ». Ces règles ne s’appliqueraient toutefois « qu’à partir de 2037 », pour les personnes ayant intégré le système universel. Les droits des conjoints divorcés seront précisés ultérieurement par ordonnance.

 4/ Et si je veux continuer de travailler ?

La retraite progressive, qui permet de toucher une partie de sa pension en continuant de travailler à temps partiel, sera étendue aux salariés en forfait-jours, aux régimes spéciaux et aux agriculteurs. Les règles du cumul emploi-retraite seront modifiées pour que ceux qui touchent une pension à taux plein puissent engranger des points supplémentaires quand ils reprennent une activité.

à noter : Une contribution de cotisation de solidarité pour les plus riches

Au-delà de 120 000 € par an, les plus aisés contribueraient plus sans obtenir davantage. Le montant de cette contribution sera « plus élevé qu’aujourd’hui».

 5 / Une pension Minimum ?

Souhaitant récompenser les futurs retraités « ayant effectué une carrière complète », ces derniers, recevront si nécessaire « des points supplémentaires » afin que leur pension atteigne 1.000 euros net en 2022, puis 83% du Smic net en 2023, 84% en 2024 et 85% en 2025.

 6/ Si je me suis expatrié ?

Soit je suis salarié détaché et je reste affilié au régime de retraite français. Pas de sujet, la règle est la même que pour un salarié résidant en France.

Soit je ne cotise plus au régime de retraite français. Là par contre, il y aura des conséquences sur l’application du régime de sécurité sociale et plus particulièrement sur les droits à la retraite, désormais directement liés au système local. Pour bénéficier d’une retraite à taux plein, en plus des cotisations éventuelles dont il faut s’acquitter dans le cadre de l’activité salariale locale, il est conseillé d’adhérer à titre individuel ou par le biais de l’entreprise, à la Caisse des Français de l’étranger (CFE). Cette caisse assurera la continuité avec le régime français.

 Par conséquent, vous l’aurez sans doute déjà compris, le salut ne viendra pas d’une décision collective.

Ainsi sachez qu’A.G.M. Consulting vous assiste dans la création de VOTRE patrimoine en vue de garantir votre niveau de vie à la retraite.

N’hésitez pas à nous interroger en cas de besoin.

 

La chute du rendement des fonds €uro !


Cher Client,

Un des points marquants dans l’actualité patrimoniale de l’année écoulée est sans nul doute la nette dégradation des rendements des fonds €.

Il est plus que temps de nous poser les bonnes questions :

–                Quelles sont les vraies raisons de cette baisse généralisée ?

–                La mort du fonds € est-elle inéluctable ?

–                Que faire dans un univers de taux durablement bas pour dégager du rendement sur ces fonds sans prendre pour autant des risques inconsidérés ?

Comment expliquer cette baisse généralisée ?

Tout d’abord, 2 constats :

  1. D’année en année, l’épargne investi sur les fonds € n’a cessé de progresser alors que leurs performances baissaient, inexorablement. L’année 2019 marque d’ailleurs une baisse significative de la plupart des fonds €, notamment Generali qui annonce 1% sur son fonds € AGGV (soit à peine plus que le livret A qui offre désormais 0,5%).
  2. Les assureurs ayant de bons rendements et de fortes réserves sont poussés à baisser leur taux comme les autres, pour ne pas créer « d’appel d’air ».

Résultat, à ce rythme, sans même intégrer l’inflation, les épargnants constateront dans moins de 4 ans que leur capital aura une rentabilité nulle.

De surcroit la politisation des banques centrales risque de maintenir les taux bas durablement.

De ce fait, le contexte offre un prétexte idéal aux assureurs pour augmenter leur marge de solvabilité.

Le niveau des taux à lui seul n’explique pas une baisse aussi rapide, alors que le stock d’obligations des fonds € comporte encore un nombre important d’anciennes obligations à bon rendement, l’assureur les conservant le plus possible en arbitrant entre les rachats et les souscriptions.

 

Voici les premières lignes édifiantes d’un article publié le 17/12 dans l’Agefi :   logo_2x

« La direction du Trésor a envoyé mardi matin au Comité consultatif de la législation et de la réglementation financière (CCLRF) un projet d’arrêté permettant de modéliser dans « Solvabilité 2 » l’utilisation de la provision pour participation aux bénéfices (PPB) par les assureurs, notamment en cas de scénario adverse ».

Pour traduire dans le langage commun : En cas de problème pour une compagnie d’assurance vie, on pourra piocher dans la provision pour participation aux bénéfices (PPB) ;

Bien évidemment, il sera expliqué à l’assuré qu’il ne s’agit que d’une histoire de statistiques et de ratios et que bien évidemment, cela ne change rien pour l’assuré. Mais en réalité, il s’agit d’une modification profonde de la nature même de la provision pour participation aux bénéfices (PPB). Elle devient un outil de solvabilité qui pourra être utilisé par la compagnie d’assurance vie afin d’améliorer sa solvabilité alors même qu’il s’agit normalement d’une réserve de rendement futur qui doit être versée à l’épargnant.

Les compagnies d’assurance vie ont tout simplement pris la décision de réduire le rendement pour maximiser le niveau des provisions pour participation aux bénéfices (PPB) et ainsi améliorer leur solvabilité !

D’une part, cette mesure technique pourrait devenir réalité dans l’hypothèse d’une compagnie d’assurance vie en difficulté, mais surtout, cela ajoute une divergence d’intérêts entre assuré et assureur : L’assureur aura tendance à maximiser la provision pour participation aux bénéfices, c’est à dire réduire le rendement servit aux épargnants afin de maximiser ses fonds propres !

Demain, avec ce nouvel arrêté, une partie du rendement de l’année ne sera pas provisionnée pour permettre un lissage du rendement dans le temps au bénéfice de l’épargnant, mais pour augmenter les fonds propres de la compagnie d’assurance vie. Cette dernière pourra ainsi continuer à verser des dividendes à ses actionnaires car elle sera moins dans l’obligation de mettre ses bénéfices en réserve pour améliorer sa solvabilité. »

Fort de ce constat, la « mort » du fonds euro est-elle inéluctable ?

3 bonnes raisons d’en douter :

Il s’agit avant tout d’un actif clef pour l’économie dans son ensemble, les pouvoirs publics n’ont pas intérêt à favoriser une érosion de ces actifs qui permettent notamment d’écouler les obligations de l’état français, et celles des grandes entreprises françaises.

  1. Les compagnies d’assurances sont pour la plupart très solides grâce à des réserves importantes constituées au fil du temps. Ce « trésor de guerre » peut leur permettre de lisser de rendement de leur fonds € pour une période encore très longue. Ces assureurs en bonne santé suivent la baisse généralisée sans y être contraint, simplement pour éviter de faire ce fameux « appel d’air » et d’attirer tous les souscripteurs de fonds € exclusivement.
  2. Le fonds €, une « exception » française qu’on ne retrouve dans aucun autre pays, est l’actif préféré des français. Un actif qu’il faut défendre car il constitue la base sécure et disponible sur laquelle appuyer une diversification de qualité.

Si vous avez tout suivi, c’est là que vous nous demandez, quelles solutions nous proposez-vous ?

L’évolution de la situation nous a poussé depuis longtemps à « déconstruire » l’univers d’investissement de l’épargnant, pour élaborer des stratégies « combinatoires » visant à isoler chaque classe d’actifs et les outils offerts par le marché, pour les utiliser de la façon la plus optimisée possible, dans leur forme la plus pure, de façon diversifiée et complémentaire.

Le 1er travail à réaliser pour endiguer cette baisse de rendement peut se faire au niveau du contrat d’assurance-vie lui-même :

–        Chercher une diversification en unité de comptes (« UC ») pour profiter des campagnes de bonification des rendements que commencent à mener les assureurs. Ces politiques incitatives visent à récompenser la diversification : ils majorent le rendement de leur fonds € en fonction de la part d’UC dans le contrat. Dès lors, « ne pas jouer le jeu » conduit à être pénalisé sur le rendement global de son contrat.

–        Puis, profiter de cette nécessaire diversification pour intégrer des actifs plus rentables : fonds Immobiliers (SCI, SCPI), fonds obligataires datés, FCPR, produits structurés, OPCVM de qualité.

Dans un 2nd temps, il est possible de combiner d’autres types de placements pour compenser ces faiblesses.

Ainsi, il est possible de combiner :

–        Les contenants : assurances vies (voir recourir à plusieurs contrats différents), contrat de capitalisation, contrat de droit Luxembourgeois, PEA, PEA-PME, FCPR, comptes de titres.

–        Et le contenu, c’est à dire les actifs eux-mêmes qui existent sous plusieurs formes : les obligations, l’immobilier, les SCI, les SCPI, les parts sociales, les actions, les OPCVM, le private equity, et les produits structurés.

C’est ainsi, pour conclure, que la diversification s’impose à nous dans cet univers de taux durablement bas, mais nous considérons qu’une bonne diversification nécessite un vrai travail stratégique.

Dans cette logique, nous avons travaillé en 2019 pour 2020 sur 3 thématiques qui offraient le meilleurs rapport rendement risque possible :

  1. La gestion assistée en OPCVM dans les contrats d’assurance vie, de capitalisation, PERP, Madelin retraite, PER
  2. La diversification immobilière au sein des contrats d’assurance vie
  3. L’élaboration de produits structurés sur mesure, par nos soins, que nous faisons ensuite référencer auprès des assureurs avec lesquels nous travaillons.

 

Nous reviendrons vers vous sur ces points lors de notre prochain rendez-vous.

 

 

La loi PINEL, un investissement immobilier locatif non rentable à cause d’un surcoût de 30% ?


L’Inspection Générale des Finances (IGF) vient de publier son « rapport d’évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », terme d’une mission commandée par le gouvernement. L’analyse de ce rapport est d’une grande pertinence et les conclusions semblent en parfait adéquation avec nos observations sur le terrain.

Programme immobilier à Marseille

Selon ce rapport :

– L’investissement en immobilier locatif en loi PINEL est vendu 30% plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien ; Selon ce même rapport, il ne s’agit pas d’une caractéristique propre aux biens immobiliers vendus en PINEL, mais à l’immobilier neuf vendu en VEFA.

– En l’absence d’une revalorisation des prix de l’immobilier ancien pendant la période d’investissement, la rentabilité d’un investissement immobilier neuf acheté 30% plus cher que l’ancien est négative ou du moins excessivement faible ; Une grande partie de la rentabilité de l’investissement PINEL repose sur une hausse des prix de l’immobilier sur la période d’investissement.

Bref, ce rapport met en évidence, la raison d’être du dispositif fiscal PINEL : Acheter un bien immobilier neuf est beaucoup trop cher par rapport au même bien immobilier ancien ; La réduction d’impôt PINEL n’est qu’une incitation qui permet de gommer, totalement ou partiellement, ce surcoût ; Si cette mesure fiscale n’existait pas, personne n’achèterait de l’immobilier neuf collectif ! 

Une niche fiscale a toujours une raison d’être ! Il s’agit d’orienter l’investissement des épargnants vers des actifs qui répondent à l’intérêt général mais qui ne seraient pas rentables en l’absence d’un avantage fiscal. Le rapport redécouvre le fil à couper le beurre : C’est justement parce qu’investir dans l’immobilier neuf n’est pas rentable qu’il faut une niche fiscale pour construire des logements neufs.

Mais cette niche fiscale, si elle est indispensable au marché de la construction de logements neufs, a aussi de nombreux effets négatifs :

 Pour l’habitant : la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ;

– Pour l’État : outre les difficultés de pilotage, le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers. Seuls 9,3% du montant accordé par l’État au titre de la réduction d’impôt se traduisent par des baisses de loyer ;

– Pour les collectivités : l’automaticité de la réduction fiscale ignore les priorités des politiques locales de l’habitat, notamment en terme de localisation fine, de nombre et de types de logements. Les collectivités rencontrées ont également signalé l’impact en matière de dégradation de copropriétés voire de quartiers ;

– Pour le particulier investisseur : l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf ;

Pourquoi l’immobilier neuf est-il 30% plus cher que l’immobilier ancien ?

Acheter un bien immobilier en VEFA, c’est payer 20% de TVA, c’est rémunérer le coût de la construction (main d’œuvre, matière première, maçon, assurance décennale, etc.), mais aussi la rémunération de tous les intermédiaires de l’industrie immobilière (marge du promoteur, rémunération du commercial vendeur du bien immobilier).

Récemment, les professionnels de la vente d’immobilier neuf en défiscalisation estimaient qu’en dessous de 9 à 10% de commission, leur activité n’était pas rentable.

De surcroît, le rapport pointe l’écart de prix de vente d’un immeuble neuf selon qu’il soit vendu à un investisseur PINEL ou à un futur propriétaire occupant ou un institutionnel. L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt accepte de payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel.

Ainsi, les prix de vente des logements destinés au PINEL sont supérieurs ; La marge du promoteur est plus élevée sur les logements PINEL afin de réduire les prix de vente pour les propriétaires occupants ou institutionnel.

Le rapport explique simplement :

« Un grand nombre d’interlocuteurs rencontrés par la mission (association EDC, gestionnaires de biens et promoteurs immobiliers) ont souligné que, pour les biens neufs, l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique. 

Il éclipse complétement les questions de rendement locatif et de plus ou moins-value en cas de revente éventuelle. Selon les interlocuteurs rencontrés, les particuliers investisseurs souhaitent que cet investissement ne leur prenne pas de temps et que les différents aspects soient gérés par des professionnels tant lors de l’acquisition que pour la location du bien. »

« Selon les entretiens conduits par la mission, les investisseurs Pinel semblent moins négocier le prix que de futurs propriétaires occupants et que les institutionnels, et permettent donc notamment aux promoteurs d’augmenter le prix qu’ils paient pour acquérir le foncier.

Dans les zones éligibles, il semble raisonnable de penser que la concurrence entre promoteurs les incite à concevoir des programmes qui attirent des investisseurs Pinel, ce qui peut amener une certaine standardisation des logements construits voire une réduction de leur qualité. 

Par ailleurs, les promoteurs rencontrés par la mission ont indiqué que les particuliers investissant en Pinel supportaient une partie des coûts des logements sociaux, dont le prix de vente au sein d’un même programme est très inférieur. »

MAIS ALORS, FAUT-IL FUIR L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF PINEL ?

La qualité d’un investissement se fait toujours à l’achat. Il est alors indéniable qu’investir dans un bien immobilier facturé 30% plus cher que son prix de revente ne peut pas être un bon investissement !

Depuis 30 ans, les épargnants investisseurs qui ont profité des dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif ont fait de bons investissements grâce à des prix de l’immobilier en hausse permanente. Il n’est pas raisonnable de compter sur une hausse permanente des prix pour investir.

Dans l’état des offres packagées d’investissement en PINEL, il n’est probablement pas rentable d’y investir.

Néanmoins, il existe une solution : Vous construire votre propre investissement immobilier locatif PINEL !

Vous n’êtes pas obligés de passer par l’intermédiaire d’un promoteur, d’un vendeur de défiscalisation ou d’une banque pour investir en PINEL, vous pouvez tout à fait acheter un terrain à bâtir et y construire une (petite) maison. Cela suppose faire construire votre maison par une constructeur de maison individuelle, et de suivre votre chantier, mais le prix de construction sera autour de 1500€ / m² auquel il conviendra d’ajouter le prix du terrain.

Sachez que nous sommes désormais en mesure, via un partenariat avec un confrère, de vous proposer ce type d’investissement PINEL en « auto promotion », clef en main, sur des maisons individuelles, dans la région d’Avignon, n’hésitez pas à consulter sur ce sujet !

 

Les meublés de tourisme : les points d’attentions


1/ Vous louez un bien de manière saisonnière à des personnes qui n’y élisent pas leur domicile ? Ce bien est qualifié de meublé de tourisme…

 

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du code du tourisme).
Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location.
La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :
·         le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
·         la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.
Actualité août 2019 : publication de la fiche technique « Application territoriale des mesures de régulation de la location touristique meublée »

 

2/ Attention aux démarches obligatoires à effectuer en mairie !

 
1. Déclarer son meublé de tourisme auprès de la commune (cliquez sur le lien)
La déclaration d’un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire. Toutefois, si le meublé de tourisme est la résidence principale du loueur, il est dispensé de déclaration simple.
La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Le loueur doit effectuer sa déclaration à la mairie de la commune où est situé son meublé, au moyen du formulaire CERFA n°14004*04. Il reçoit un accusé de réception.
 
Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.
À noter : si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu’à 450 €.
 
2. Demander une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires dans certaines communes
Une autorisation préalable du maire est nécessaire dans certaines villes avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Ainsi, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Cette autorisation peut être assouplie et remplacée par un régime d’autorisation temporaire.
Le loueur est concerné par l’autorisation de changement d’usage s’il offre un meublé en location saisonnière à Paris, dans une des communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ou dans une des 10 autres communes de plus de 200 000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon…).
Le loueur peut être également concerné dans toute commune connaissant des tensions sur le marché du logement dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de
50 000 habitants) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (dans les autres villes).
Les conditions de délivrance des autorisations sont fixées par délibération du conseil municipal ou intercommunal. Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s’applique.
A Paris par exemple, l’autorisation de changement d’usage doit être assortie d’une compensation. Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site de la Mairie de Paris.
Une fois obtenu l’autorisation demandée, il appartient au loueur de se renseigner auprès de la commune où est situé le bien pour savoir si une procédure de déclaration avec octroi d’un numéro d’enregistrement a été mis en place.
 
Sanctions encourues : sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de 50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation. De mêmedes sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €).
 

Les fonds Obligataires datées ?


Dans le contexte de baisse des rendements des fonds Euros, toutes compagnies confondues, Nous nous sommes penché sur la solution des Fonds Obligataires datées.
Il s’agit de fonds de portage qui, afin de composer leur portefeuille, choisissent des obligations d’entreprises, d’Etat pays développés, émergents ou convertibles, ayant une date d’échéance proche.

Ils portent ces obligations jusqu’à leur terme en prenant soin d’encaisser les coupons au fil du temps. En principe, au terme, les obligations sont remboursées par les émetteurs et le fonds est dissous. L’intérêt de ce type de stratégie réside dans la visibilité sur le rendement, via l’encaissement régulier des coupons, pour peu que l’investisseur achète le fond à la création et le conserve jusqu’à la fin.

Les émetteurs d’obligations sont classés en « high yield », la plupart des émetteurs sont notés « BB », « B » voire « CCC », ce qui souligne le risque de défaut potentiel d’un ou plusieurs émetteurs. Dans ce type de stratégie, il est prévu de diversifier le nombre de lignes entre 50 et 100 selon les fonds pour limiter les risques de défauts. 

Ces produits obligataires sont en mesure de délivrer des performances significativement plus hautes que les taux sans risques. Les rendements annoncés vont de 3 % à 7 %.

Certains produits proposent des solutions hybrides, avec un socle en fonds datés, et une poche plus dynamique dans laquelle le gérant sera autorisé à piloter une gestion opportuniste en produits de taux, c’est notamment le cas du fond Global Rendement 2025 !

oblig datés

  • Les Avantages

* Profiter de titres abondants et très rentables. Actuellement, les entreprises ont du mal à se financer auprès des banques : beaucoup émettent donc des obligations, en proposant des rendements attractifs.

** Une bonne alternative au fonds Euros de l’assurance vie, mais un risque en capital (limité).

*** Leur nature de fonds dit « daté », à savoir constituer un portefeuille d’obligations qui arrivent toutes à terme avant une date déterminée.

  • Exemples de Fonds Datés

 

FCP Oddo Haut Rendement 2023

Oddo Meriten Asset Management élargit sa gamme de fonds datés avec le lancement de Oddo Haut Rendement 2023. C’est un fonds d’une durée de vie de sept ans, puisque son échéance est fixée au 31 décembre 2023. Le prédécesseur de ce nouveau fonds Oddo Haut Rendement 2021, lancé au début de 2015, la fin de 2016 a réalisé une performance de +7,6% sur l’année 2016.

FCP La Française Rendement Global 2025

Le fonds « La Française Rendement Global 2022 » le but est d’obtenir sur la période de placement recommandée de 8 ans à compter de la date de création du fonds et jusqu’au 31 décembre 2022, une performance nette de frais supérieure à celle des obligations à échéance 2022 émises par l’Etat français.

FCP Swiss Life Funds Opportunité High Yield 2021

« Swiss Life Funds (f) Opportunité High Yield 2021 » est un fonds investi dans des titres à « Haut rendement » pour lesquels la maturité effective est proche du 30 juin 2021 et dont l’objectif est de réaliser, sur cet horizon de placement, une performance nette annualisée proche de 5%.

Le saviez vous ? La location meublée…


La location meublée soumise au régime réel permet de bénéficier de l’amortissement du bien et de l’ensemble des frais liés à l’exploitation notamment « frais de notaires » et « frais d’agence » lors de l’acquisition du bien. La fiscalité est donc fortement réduite par rapport aux revenus fonciers voire nulle sur les dix premières années !

Cerise sur le gâteau, la plus value si vous êtes loueur en meublé non professionnel est calculée sans tenir compte de ces amortissements !

Bon à Savoir !

Nous sommes à vos cotés pour répondre aux questions clés :

Qu’avez-vous renseigné dans votre formulaire P0i? 

Peut-on « basculer » un bien loué nu en location meublée? 

Vaut-il mieux déclarer au régime micro-meublé ou au réel ? 

Si vous gérez le bien avec votre conjoint par exemple, vous pouvez être requalifié en société de fait et ne pourriez pas appliquer le régime micro-meublé :  Etes vous dans une situation de co-gestion

Est-il plus intéressant d’exploiter en location saisonnière ? Quels sont les risques et avantages?

Déclarer seul ou accompagné ? 

Attention déclarer un LMNP au réel suppose la constitution d’un fichier « FEC » normé à remettre en cas de contrôle à l’administration fiscale. A défaut, vous risquez la requalification fiscale sur trois ans des déficits et amortissements, une imposition sur le montant total des recettes, une majoration de 25% faute de CGA et une amende de 5000 euros pour absence de comptabilité par année contrôlée.

Parlons Impôt en 2019


Chers clients,

A quelques jours du début de la période des déclarations fiscales, voici tout d’abord quelques informations pratiques pour cette année :

Depuis le 1er janvier 2019, l’impôt sur le revenu est directement prélevé sur votre salaire, retraite, etc. ou fait l’objet d’acomptes. Pour autant, la mise en œuvre du prélèvement à la source ne vous dispense pas de remplir une déclaration pour vos revenus de 2018. Mais vous ne payerez pas deux fois l’impôt cette année puisqu’un crédit d’impôt exceptionnel – le C.I.M.R. – viendra annuler tout ou partie de l’impôt dû sur vos revenus de 2018. 

Vous l’ignoriez peut-être, mais le prélèvement à la source ne vous épargne pas la déclaration de revenus. Vous continuerez donc, chaque année au printemps, à remplir votre déclaration sur les revenus perçus l’année précédente. Ceci afin de permettre au fisc de calculer le montant exact de votre impôt dû pour l’année précédente mais aussi le montant des crédits et réductions d’impôt à vous restituer ainsi que le nouveau taux de prélèvement à appliquer à vos revenus.

Cette année, pour que vous ne payiez pas deux fois vos impôts (sur 2018 et sur 2019), la déclaration de revenus poursuivra un quatrième objectif : calculer le montant de crédit d’impôt modernisation du recouvrement (C.I.M.R.) qui viendra effacer tout ou partie de l’impôt que vous auriez normalement dû payer au titre de vos revenus 2018. En effet : seuls vos revenus exceptionnels perçus en 2018 resteront imposables.

Quelques dates importantes :

3 mai 2019 : Date limite de souscription des déclarations 2072 (S.C.I.) – délai supplémentaire de 15 jours calendaires accordé aux utilisateurs des téléprocédures.

3 mai 2019 : Date limite pour télétransmettre votre déclaration au régime réel au centre des impôts des entreprises auquel le bien est rattaché (notamment LMNP-loueur en meublé non professionnel au réel).

Concernant le planning des réductions et crédits d’impôts :

15 janvier 2019 : versement de l’acompte de 60 % de certains crédits et réductions d’impôt correspondant aux dépenses supportées en 2017

15 juillet 2019 : solde des crédits et réductions d’impôt ayant donné lieu à acompte et calculé sur les dépenses supportées en 2018

Fin août-début septembre 2019 : remboursement des crédits et réductions d’impôt non soumis à acompte et application du crédit d’impôt modernisation du recouvrement (C.I.M.R.) pour neutraliser l’impôt correspondant aux revenus ordinaires de 2018

Quelles solutions pour déclarer vos revenus?

Le formalisme et les contraintes fiscales s’étant durcies avec les années, nous avons pris le parti de nouer un partenariat avec le cabinet d’expert-comptable Poitau & Co pour tout ce qui a trait aux déclarations fiscales, afin de pouvoir si nécessaire vous recommander un professionnel de qualité avec lequel nous travaillons main dans la main.

Vous trouverez ci-jointe la nature et le coût de leurs prestations pour :

– les déclarations de revenus et d’I.F.I.

– les déclarations de revenus fonciers

– les déclarations de S.C.I.

– les déclarations de L.M.N.P. (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel.

 A noter les points suivants :

– si vous êtes L.M.N.P. au réel: il est obligatoire de transmettre vos données à votre S.I.E. en format F.E.C. (fichier des écritures comptables); à défaut, il pourra vous être opposé une absence de comptabilité, ce qui signifierait une non prise en compte des déficits et des amortissements. Les recettes brutes deviendraient alors directement imposables (impôt sur le revenus et prélèvements sociaux), faute de CGA il y aurait une majoration de 25%, les années précédentes feraient l’objet d’un redressement, et bien sûr, vous risqueriez une amende à la clef.

– si vous avez une S.C.I. : il est essentiel que votre S.C.I. vive ! Le gérant doit donc tenir une comptabilité, la communiquer aux associés, et tenir une assemblée générale chaque année. A défaut, la jurisprudence est claire sur ce point, le gérant peut être révoqué pour faute. En outre, faute de comptabilité, l’administration fiscale pourrait supposer l’existence de comptes courants d’associés taxables lors des successions : faute de comptabilité il vous sera impossible de prouver le contraire.

La Garantie Emprunteur, vrai enjeu du Crédit…


La Fédération Bancaire Française (FBF) a publié mercredi dernier une charte de bonnes pratiques dans un document appelé « bon usage professionnel ».dont l’objet est de faciliter la mise en œuvre de la résiliation annuelle, avec notamment la question de la date d’échéance du contrat d’assurance et l’équivalence de garantie.

La charte prévoit notamment pour faciliter la détermination des dates anniversaires : 

« concernant les dossiers pour lesquels le contrat d’assurance souscrit ne mentionne pas de date anniversaire, chaque établissement prêteur portera à la connaissance du public, au minimum, sur son site internet, l’évènement retenu pour la détermination de la date d’échéance annuelle permettant l’exercice de la résiliation annuelle (exemple : date de signature du contrat, date d’effet du contrat, date de signature de l’offre de prêt, date de signature de dernier avenant au prêt, etc…). »

Après une première loi en 1993, puis en 2017, plus de dix mois de débats parlementaires et législatifs animés allant de l’adoption de la mesure en passant par sa censure par le Conseil constitutionnel pour arriver à son rétablissement définitif, c’est enfin, pour les partisans d’une plus grande liberté en matière d’assurance emprunteur, la clôture de cette saga judiciaire.

Ainsi, grâce à la loi Bourquin (autrement appelée loi Sapin 2 puis amendement Bourquin) et à partir du 1er janvier 2018, il est désormais possible pour tous les emprunteurs de résilier chaque année son contrat d’assurance de prêt immobilier.
Pour tous les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier, cette mesure est synonyme de belles économies !

 

Il s’agit d’une véritable révolution dans le monde bancaire pour qui l’assurance emprunteur constitue, depuis plusieurs années, une source de rentabilité extrêmement importante.

Par ailleurs, la législation qui encadrait jusqu’à présent la commercialisation de ce produit, avait placé les banques dans une position quasi oligarchique leur permettant de conquérir 85% du marché.

La bonne nouvelle :

La validation du Conseil Constitutionnel va donc ouvrir le marché au bénéfice des consommateurs.  

En effet, cette décision devrait mécaniquement impliquer un effet positif sur les prix sans pour autant dégrader la qualité globale des produits proposés sur le marché. 

Pour rappel, ceux-ci sont assujettis à des critères minimums de garanties imposés par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier).

Ces critères spécifiques et précisément recensés (garantie décès, PTIA, incapacité, invalidité, critères correspondant à la situation personnelle de l’assuré) permettent d’effectuer une comparaison claire entre les niveaux de garanties exigés par l’organisme de crédit et ceux des contrats proposés par les assureurs.

En l’espèce, la guerre des prix ne devrait pas impliquer une dégradation des garanties minimales qu’un contrat d’assurance emprunteur honorable doit intégrer.

La mauvaise nouvelle :

On peut supposer que, pour les banques, la perte de part de marché liée à ce nouveau cadre réglementaire devra être compensée.

Ainsi, des augmentations de coûts, soit sur les taux des crédits immobiliers, soit sur les commissions diverses et variées, pourraient voir le jour.

En d’autres termes, les banques pourraient être amenées à facturer des services qui aujourd’hui ne l’étaient pas, afin de retrouver les marges perdues.

En synthèse : 

La bonne nouvelle semble malgré tout l’emporter sur la mauvaise, considérant que tout ce qui permet au consommateur d’avoir d’avantage de choix, tant sur les structures de garanties que dans le domaine des prix, est positif.

Enfin cette évolution est dans l’air du temps car les approches en « package » ou en « tout inclusion » sont, à l’ère du digital et de la personnalisation, devenues hors-jeu.  

Aujourd’hui et d’une manière générale, les consommateurs sont largement informés, avertis et précis dans leurs choix et motivations.

Que les meilleurs gagnent ! »

Le Point marché de Noël


En cette fin d’année 2018, les marchés européens sont victimes d’une combinaison d’inquiétudes et ont de la peine à rentrer en territoire positif.
italie-211x300L’Italie dans son bras de fer avec la Commission Européenne devrait trouver un accord. L’U.E. ne peut pas se permettre d’entrer dans une crise budgétaire. Bruxelles ne devra pas trop s’entêter dans son orthodoxie.
united-kingdom-1487005_960_720Pour ce qui est du fameux « Brexit », l’accord signé fin novembre semble engager toutes les parties sur une voie de compromis. Il reste au premier ministre britannique à convaincre ses députés.

A contrario, la macro-économie U.S. confirme sa bonne santé. La consommation se porte bien lorsqu’on analyse les ventes de détails. La Fed exprime quant à elle sa vision positive pour la fin de l’année.

Toutefois, elle a d’ores et déjà annoncé l’éventuelle suspension de sa politique de hausse de taux pour 2019.

Elle reste dans une gestion graduelle de ses taux d’intérêts.

Les élections de mi-mandat étant passées, le principal enjeu commercial entre la Chine et les USA va donner le ton de l’année prochaine.

Nous terminons une année 2018 teintée par la  forte  volatilité des marchés.

Les enjeux de 2019 seront certainement tout aussi considérables et nous allons devoir revoir nos allocations d’actifs.

Les bourses ont peut être plié en cette fin d’année mais elles n’ont pas rompu. Les dossiers à risque ne sont pas négligeables. Toutefois, les fondamentaux économiques restent solides. La question est de savoir maintenant si les marchés relèveront la tête en 2019

Taxe foncière : Comment bénéficier d’une exonération totale ou partielle ?


Comment Faire ?

Il est en effet possible d’être exonéré (bénéficier d’un dégrèvement pour être très précis) de la taxe foncière notamment en cas de vacance d’une maison ou appartement destinée à la location.

Dans ce cas, la doctrine fiscale est très claire sur le sujet : « Les dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent être accordés à raison des immeubles destinés à être loués à usage d’habitation qui, effectivement offerts à la location, connaissent une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet. »

L’exonération de la taxe foncière sera partielle ou totale. En effet, le dégrèvement est proportionnel à la durée de vacance par  1/12. Par exemple, en cas de vacance locative pendant 6 mois, l’exonération portera sur 50% de la taxe foncière.

Voici un exemple de calcul proposé par l’administration fiscale : un immeuble demeuré vacant du 10 novembre de l’année N au 15 février de l’année N+1.

SIMPLE ET EFFICACE 

Le propriétaire peut prétendre aux dégrèvements suivants :

– un douzième (décembre) de l’impôt afférent à l’année N sur demande présentée au cours de l’année N+1 ;

– deux douzièmes (janvier et février) de l’impôt de l’année N+1 sur demande présentée au cours de l’année N+2.

 Quels sont les immeubles concernés ?

Malgré une rédaction inadaptée de l’article 1389 du CGI qui évoque le cas des maisons, les appartements peuvent bien évidemment profiter de ce cas d’exonération de la taxe foncière.

En revanche l’administration fiscale à une lecture restrictive pour l’appréciation du caractère « locatif » de l’immeuble. Pour ouvrir droit au dégrèvement, la vacance doit s’appliquer à une maison offerte en location. Ainsi, ne peuvent bénéficier de ce cas de dégrèvement :

  • Un immeuble donné en jouissance à titre gratuit (prêt à usage ou usufruit, ou jouissance gratuite ) ;
  • Un immeuble non loué car en attente de sa démolition ;
  • Les immeubles destinés à la location saisonnière de courte durée ;

Enfin, la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. Par exemple, un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement.

Pour prouver sa bonne volonté à mettre fin à la vacance locative le propriétaire devra mettre en œuvre des démarches pour trouver un nouveau locataire et surtout démontrer que ces exigences ne sont pas hors marché (loyer, sélection des locataires, mauvais entretien des locaux, …).Par exemple, la présence de squatter est une vacance locative manifestement indépendante de la volonté du propriétaire dès lors qu’il a engagé les procédures nécessaires.

Comment définir la notion de vacance ? Quelle durée minimum de vacance pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière ?

L’administration fiscale précise que d’une façon générale, on ne doit considérer comme vacante qu’une maison ou partie de maison ne renfermant aucun mobilier ou ne contenant qu’un mobilier notoirement insuffisant pour en permettre l’occupation. Mais une maison louée ne peut en aucun cas être considérée comme vacante, même si le locataire ne l’occupe pas et la conserve dégarnie de meubles.

Ainsi, ne peut prétendre au bénéfice de ce dégrèvement :

  • Une maison occupée par un gardien, encore bien que ce dernier serait logé gratuitement ;
  • Une maison occupée par des locataires dont la validité du titre d’occupation fait l’objet d’une contestation
  • Une maison occupée par d’anciens locataires dont l’expulsion a été ordonnée par décision de justice et qui se sont maintenus dans les lieux

De surcroît, l’article 1389 du cgi précise que la vacance doit être d’une durée minimum de 3 mois consécutive.

Complement D'info

 

La LOI PACTE : Quel développement de l’épargne salariale et retraite ?


Le projet de loi PACTE a enfin été présenté ce lundi 18 juin au conseil des ministres.

Que contient-il pour le développement de l’épargne salariale et retraite ?

Partage du Profit vous dit tout sur les principales mesures, qui vont dans le bon sens.

Projet de loi ne vaut pas loi, et tant que l’ensemble des mesures ne seront pas passées par le processus parlementaire, la déclinaison dans la loi de finances et la loi de financement de la sécurité sociale et que les textes d’application ne seront pas publiés, le point ci-dessous n’est qu’un point de mi-temps. Mais les grandes lignes présentées dans le projet de loi sont claires et très satisfaisantes pour le développement de l’épargne salariale, de l’épargne retraite et de l’actionnariat salarié.

Sur le volet partage de la valeur, les avancées sont remarquables :

Conformément à la promesse d’Emmanuel Macron, le développement de l’Intéressement et de la Participation est boosté par la SUPPRESSION totale (0% !) du forfait social pour la Participation volontairement mise en place dans les entreprises de moins de 50 salariés et pour l’Intéressement dans toutes les entreprises jusqu’à 250 salariés.

Mais le projet de loi va plus loin et supprime aussi le forfait social sur l’abondement dans les plans d’épargne d’entreprise (PEE) et plans d’épargne retraite collectifs (PERCO) dans les entreprises de moins de 50 salariés, accédant ainsi à une demande répétée des professionnels, et notamment des distributeurs, qui constatent que la mise en place d’un Plan d’épargne est souvent la première étape de mise en place d’un dispositif de partage de la valeur dans les TPE et PME.

Avec des formalités simplifiées, le développement de ces mécanismes dans les TPE/PME, dont moins de 20% des salariés sont équipés, va accélérer.

A noter, avec l’alignement des seuils, le calcul d’effectif pour franchissement du seuil des 50 salariés déclenchant la participation obligatoire va désormais être analysé sur 5 années consécutives.

Dans nos rêves les plus fous, ce volet en cours de débat parlementaire devrait être renforcé par, notamment :

La remontée à 250 salariés de l’exonération de forfait social sur l’abondement PEE PERCO
La refonte de la formule légale de participation aux bénéfices et la fin de la clause d’équivalence avec la formule légale dans les entreprises non assujetties la mettant volontairement en place
L’obligation de mettre en place un PEE lorsqu’il y a intéressement, comme c’est le cas lorsqu’il y a participation, pour permettre aux salariés de placer leurs primes et renforcer le financement de l’économie.
Sur le volet actionnariat salarié, de bonnes choses mais nous restons un peu sur notre faim :

Le projet de loi rétablit l’obligation pour l’Etat de prévoir un volet d’actionnariat salarié quand il se désengage du capital d’une entreprise.

Il prévoit une baisse du forfait social de 20% à 10% pour l’abondement dans les PEE quand cet abondement :

est destiné à aider les salariés à devenir actionnaire de leur entreprise dans le plan
dépasse l’abondement « normal » maximal du PEE (8% du PASS, soit 3 200 euros environ), c’est-à-dire se situe dans la partie excédentaire que la loi prévoit (80% de l’abondement normal soit 2 500€ de plus environ)
Il introduit la possibilité que cet abondement destiné à l’achat de titres de l’entreprise puisse être (plafond à fixer) unilatéral, et pas nécessairement déclenché par un versement du salarié.

Ces dispositions, quoi que bienvenues, ne suffiront pas du tout à faire décoller l’actionnariat salarié, notamment dans les PME et ETI non cotées. Il nous faudrait en plus :

Cette baisse du forfait social sur l’abondement actionnariat salarié au 1er euro (très peu d’entreprises lancent des opérations d’actionnariat avec abondement majoré au-delà du taux normal)
Une série de mesures supplémentaires pratico-pratiques nécessaires pour faciliter l’actionnariat salarié dans les entreprises non cotées, notamment : la possibilité de limiter contractuellement les cas de déblocage du PEE en cas d’actionnariat salarié, la refonte du FCPE de reprise d’entreprise et du FCPE d’actionnariat salarié à régime simplifié, la possibilité pour les actionnaires salariés en direct de désigner un unique représentant à l’Assemblée Générale pour éviter de tous y participer, contrainte logistique qui freine les TPE/PME
La passeportabilité européenne du véhicule FCPE, qui met du temps à progresser.
Sur le volet épargne retraite, un niveau d’ambition très élevé qui va réellement changer les choses en mieux :

Capital en une ou en plusieurs fois, rente à vie, combinaison de ces options, la liberté de l’épargnant à la sortie sera totale sur le PERCO et PERP/Madelin. Cette liberté à la sortie est la condition de l’incitation à l’épargne en amont, elle va libérer les épargnants et aider à développer l’épargne retraite. C’est une excellente nouvelle.

Déductibilité des versements volontaires dans le PERCO de l’épargne salariale, en contrepartie d’un traitement fiscal moins favorable sur cette épare à la sortie (comme sur le Madelin, l’article 83/PERE ou le Perp). Cet alignement rend plus lisibles et surtout transférables les solutions, dans l’intérêt des épargnants que leur épargne retraite suivra tout au long de leur vie quels que soient leurs changements d’employeur/de statut.

Libre concurrence sur tous les compartiments d’épargne retraite (collectif (PERCO), collectif ciblé (art 83/PERE), individuel entre solutions assurantielles et solutions bancaires, chacune avec ses qualités, dans l’intérêt des épargnants

Possibilité de déployer un PERCO dans une entreprise sans nécessairement avoir un PEE au préalable.

Généralisation de la gestion pilotée retraite du PERCO à tous les produits d’épargne retraite. Cette gestion pilotée retraite, vertueuse pour le couple risque / rendement de l’épargne tout au long de la phase de capitalisation, a aussi l’avantage qu’elle finance mieux l’économie productive, car elle est plus investie en actions, notamment de PME et d’ETI.

Elargissement du gisement de titres éligibles au PEA-PME et à la gestion pilotée de l’épargne retraite.

Toutes ces mesures sont positives. Mais comme d’habitude le diable sera dans les détails d’exécution renvoyés à des textes ultérieurs. Nos zones d’amélioration et de vigilance sont les suivantes :

Il faut un devoir de conseil à l’épargnant au moment de la sortie pour l’aider à choisir sa / ses options de sorties en fonction de sa situation, et pas seulement en amont et lors de la phase d’épargne.
L’avantage fiscal sur la sortie en rente à vie (abattement) gagnerait à concerner aussi les sorties en rachats partiels programmés encadrés sur durée longue, qui sont aussi vertueux en protection et potentiellement plus attractifs que la rente à vie. Le capital pas encore utilisé reste transmissible et le pilotage financier permet une meilleure allocation d’actifs donc un meilleur rendement et un meilleur financement de l’économie productive pendant la phase de « décumulation ».
Le régime de retraite d’entreprise ciblé par catégorie objectives doit être modernisé : relèvement des plafonds, assouplissement des règles de définition des catégories
Le texte prévoit le cantonnement des produits assurantiels et leur gouvernance mais renvoie aux textes ultérieurs les précisions. Nous redisons que ce cantonnement pour assurer une vraie protection aux épargnants doit être très fin (produits aux garanties techniques équivalentes) et que la gouvernance des produits assurantiels doit être associative sur le modèle du Perp
Veiller à ce que la transférabilité / la concurrence soit générale (y compris régimes particuliers des fonctionnaires dont les personnels hospitaliers, changement d’assureur possible d’ordre public pour une entreprise sur son régime de retraite par catégories (art83/PERE) comme c’est le cas pour les Perp, Madelin ou PEE et PERCO…)
Veiller à ne pas déstabiliser les régimes d’entreprise en ne permettant les transferts individuels qu’en cas de départ de l’entreprise
Signalons pour terminer que le projet de loi PACTE comprend par ailleurs un volet de dynamisation des fonds euro-croissance de l’assurance vie dont le démarrage a été calamiteux. Il prolonge la possibilité, à laquelle nous sommes opposés, pour les assureurs, de financer l’euro-croissance en « attribuant » de plus-values latentes des épargnants actuels en fonds euro classique aux nouveaux épargnants (qui ne sont pas forcément les mêmes) des fonds euro-croissance.

En définitive, le projet de loi PACTE marque des avancées majeures, rendez-vous en 2e mi-temps pour transformer l’essai !!

Des Turbulences sur les marchés


Turbulences sur les marchés

Loi de finances 2017 : quelles nouveautés pour les particuliers ?


C’est LA question que tout le monde se pose, au moment, où notre cher President souhaite faire machine arrière sur le prélèvement à la source.

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Pour vous aider sur ce qui reste au calendrier le Cabinet AGM Consulting, vous a listé l’essentiel de ce qu’il faut savoir : 

Sur l’Impôt sur le revenu

La loi prévoit notamment :

  • le relèvement de 0,1 % des limites de chacune des tranches du barème de l’impôt sur les revenus 2016 ;
  • la réduction d’impôt de 20 % pour les foyers fiscaux ayant un revenu fiscal de référence inférieur à certains plafonds (18 500 € pour un célibataire, doublé pour les couples et augmenté de 3 700 € par demi-part) ;
  • la généralisation du crédit d’impôt de 50 % en faveur des services à domicile jusqu’alors réservé aux personnes exerçant une activité professionnelle et aux demandeurs d’emploi ;
  • la prorogation d’une année de la réduction d’impôt pour investissement locatif dans les zones du territoire où il existe un besoin d’offre locative (dispositif « Duflot-Pinel ») et pour acquisition d’un logement situé dans les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées (dispositif « Censi-Bouvard ») ;
  • la prolongation d’une année du crédit d’impôt pour la transition énergétique (amélioration de la performance énergétique des logements) et la possibilité de le cumuler avec l’éco-prêt à taux zéro en supprimant la condition de ressources ;
  • la mise en place effective du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à partir du 1er janvier 2018.(cf : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A11240)

Sur les Impôts locaux

Pour 2017, la loi revalorise de 0,4 % les valeurs locatives foncières servant de base aux impôts directs locaux ; elle permet par ailleurs aux communes de moduler la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires entre 5 % et 60 %.

Sur les Autres Mesures Fiscales 

La loi établit également :
  • l’allègement des obligations fiscales pour les familles des victimes d’actes de terrorisme et des forces de l’ordre décédées dans leur mission ;
  • la modification du barème du malus automobile (abaissement du seuil d’application du malus de 131 à 127 grammes d’émission de dioxyde de carbone par kilomètre avec un malus de 50 €pour les modèles de véhicules émettant 127 grammes de CO₂/km porté jusqu’à 10 000 € à partir de 191 grammes de CO₂/km) ;
  • des modifications en matière de droits de succession et de donation ;
  • la revalorisation de la rétribution des avocats dans le cadre de l’aide juridictionnelle ;
  • l’indemnisation des lanceurs d’alerte concernant les cas de fraude fiscale internationale.

Nous nous tenons également à votre disposition pour toutes questions concernant vos déclarations de l’Impôts sur la Fortune!

 

 

Il va falloir apprendre à payer pour placer sans risque…


En mars, la BCE a remis un coup d’accélérateur sur sa politique monétaire en annonçant une augmentation

de 60 à 80 milliards d’euros par mois de son programme d’achats d’obligations, avec comme nouveauté

l’éligibilité des obligations d’entreprises non financières. L’impact a été immédiat sur toutes les obligations.

Les obligations émises par les Etats comme celles émises par les entreprises, y compris celles à risque plus

important, se sont fortement appréciées. Ces achats massifs de la BCE posent de sérieux problèmes pour la

gestion en placement obligataire « bon père de famille ». D’une part, elles ont pour conséquence d’écraser

les rendements des obligations. Ainsi, le taux de rémunération d’une obligation allemande est désormais

négatif sur la plupart des maturités, allant de -0.46% pour une obligation à 1 an à -0.003% pour une obligation

à 9 ans ! D’autre part, l’achat massif d’obligations par la BCE crée une pénurie d’obligations achetables par

les fonds obligataires. Bientôt les banques commenceront à faire payer les gros dépôts à leurs clients

entreprises ou riches particuliers…le monde à l’envers.

L’impact sur l’économie réelle reste à démontrer. Avec une croissance faible de 1.5%, un taux de chômage

élevé et des prix en recul de 0.2% sur un an, les doutes et les critiques sur l’efficacité d’une telle politique

monétaire se font de plus en plus entendre.

Les marchés d’actions ont aimé cette musique, ils se sont ressaisis sur le mois de mars, les actions mondiales

s’inscrivent en hausse de 2.4% et les actions européennes gagnent 2.7%. La hausse est plus modérée sur les

valeurs françaises, le CAC 40 progresse de 0.7%.

Aux Etats-Unis, malgré une bonne dynamique de croissance, une consommation robuste des ménages, et

une croissance soutenue des créations d’emplois, la Réserve Fédérale semble tergiverser sur le rythme et le

calendrier de ses prochaines hausses de taux. Les marchés anticipent désormais non plus 4 mais 2 hausses

de taux au cours de l’année. Les actions américaines en ont profité, progressant de plus de 7% ! En revanche,

les résultats et les marges des entreprises américaines continuent de se dégrader, menaçant les futurs

investissements. Attention à la valorisation des actions américaines qui se situent au-dessus de sa moyenne

de long terme.

La location meublée désormais mieux définie


(Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types et décret 2015-981 du 31 juillet 2015 sur les équipements et arrêté du 29 mai 2015 sur la notice d’information.)

Le bailleur doit désormais veiller à équiper son logement selon une liste recensant les éléments requis, et il est amené à respecter un contrat de bail type qui régit ses relations avec le locataire. Ces dispositions portent sur des logements occupés à titre de résidence principale, résidences services inclues.

Sur le plan civil, en cas en non respect des dispositions requises, le locataire pourra demander une requalification de son bail en location nue pour bénéficier de ses règles alors plus protectrices que la location meublée.

Néanmoins, sur le plan fiscal, même si le texte n’a pas de portée fiscale, il est fort probable que l’administration fiscale s’empare du sujet ;Les locataires ont donc intérêt à auditer leurs biens loués en meublé pour s’assurer qu’ils disposent des équipements requis

En cas de non-respect des équipements fixés par décret, les risques encourus par le bailleur vont au-delà de la requalification juridique en location nue, mêmes sur les baux en cours :
–       le propriétaire pourrait perdre les avantages du statut de loueur en meublé, et donc les amortissements opérés. Il sera alors imposé selon les règles des revenus fonciers.
–       En outre, si une SARL de famille a été constituée, la requalification en location nue changerait son régime fiscal et la SARL serait assujettie à l’impôt sur les sociétés.
–       Le risque est encouru indépendamment de la date de conclusion du bail, même si ces dispositions ne s’appliquent qu’à partir du 1er septembre 2015.

 

Liste des équipements requis :

– Literie comprenant couette ou couverture
– Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
– Plaques de cuisson
– Four ou four à micro-ondes
– Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
– Vaisselle nécessaire à la prise des repas
– Ustensiles de cuisine
– Table et sièges
– Etagères de rangement
– Luminaires
– Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Réduire son ISF 2016


L’ impôt de solidarité sur la fortune suscite tous les ans de nombreuses interrogations auprès des contribuables qui ne savent plus à quel saint se vouer, tant les solutions préconisées sont nombreuses et variées.

 

L’ administration peut consentir à ce que les épargnants bénéficient de réductions d’ISF dans la mesure où ils investissement dans des domaines où l’état ne peut agir seul, faute de moyen. Par ailleurs, certains actifs par nature ne sont pas taxables : les biens professionnels ou les actifs détenus en nue propriété par exemple. En outre, d’autres actifs bénéficient d’un abattement : 30% pour la résidence principale, 10 à 20% pour des actifs moins liquides (parts de SCI, biens en indivision,..).

 

Pour faciliter la compréhension de l’optimisation de l’ISF voici les 3 niveaux sur lesquels peut agir le contribuable :
–       diminuer le montant du patrimoine taxable : via par exemple à des investissements en nue propriété ou exonérés durant la durée de placement, ou des investissements bénéficiant d’abattement de 50 à 75% (bois et forets, groupements fonciers viticoles,…)
–       la réduction d’impôt : en investissant dans des FCPI, des FIP ou des PME l’investissement réalisé donne lieu à une réduction d’ISF de 50% du montant investi.
–       Demander à bénéficier du plafonnement de l’ISF à 75% des revenus.

 

Très fréquemment il s’avère plus simple et plus efficace de recourir à la 2ème solution, car l’impact fiscal de la 1ère solution est beaucoup plus faible, et la 3ème solution ne conviendra qu’aux foyers ayant un niveau de revenu limité.

 

Exemple :

Un contribuable ayant 2M€ de patrimoine taxable sera normalement redevable de 7400€ d’ISF.

 

S’il choisit d’investir par exemple 200000€ dans un investissement en nue propriété bloqué 5 à 18 ans, et 100.000€ dans une assurance vie à capital différé sans contre assurance bloquée 8 ans (en cas de décès avant les 8 ans du contrat le client et des bénéficiaires perdent cette somme), son patrimoine taxable sera alors de 1.700.000€. Le montant d’ISF qu’il aura à régler sera alors de 5300€, soit 2100€ de moins, mais le contribuable aura du immobiliser 300.000€ de son patrimoine financier pour cela.

 

Pour obtenir le même résultat via la réduction d’impôt, le même contribuable n’aurait qu’à investir 4200€, et il aurait même pu effacer totalement son ISF en investissant 14800€ dans un placement bloqué 5 à 10 ans, avec en plus une perspective de plus value sur ce placement.

Bareme-ISF-2013

 

Investir Autrement: l’investissement entrepreneurial


Les crack boursiers successifs, les fonds spéculatifs (« hedge funds »), et le rôle des traders et des banques dans la crise mondiale ont eu raison de la patience de nombreux investisseurs qui ne sont plus prêt à accepter cette volatilité sur les marchés, d’autant que la rentabilité de leurs placements n’a finalement pas toujours été au rendez vous.

 

Désormais, une véritable tendance se développe auprès d’investisseurs qui recherchent des placements plus concrets, qui s’inscrivent dans une réalité économique plus proche d’eux, tout en offrant une rentabilité attrayante (mais moins aléatoire), en contre partie de leur prise de risque.

 

Du coté des entreprises elles mêmes, des solutions sont recherchées pour leur faciliter l’accès au financement pour se développer et investir dans des projets concrets. En effet, les banques s’avèrent malheureusement démissionnaires dans leur rôle de financement des entreprises au profit d’investissements financiers, voir spéculatifs, plus rémunérateurs pour elles.

 

En outre, la quasi totalité des entreprises n’a aucun accès au marché obligataire qui leur aurait permis de lever des fonds, malgré leur bonne santé, la pertinence de leur projets, ou même leur capacité à rémunérer ces financements.

 

Enfin, la plupart des entreprises préfèrent pour financer leurs projets ne pas diluer leur capital social en vendant des parts sociales, et privilégier la levée de fonds et l’investissement privé en contrepartie d’une bonne rentabilité, souvent plafonnée mais garantie par eux.

 

Parmi les exemples que l’on peut rencontrer actuellement il y a :
–       l’investissement dans les énergies renouvelables (gaz, solaire)
–       l’investissement dans l’hôtellerie de luxe
–       l’investissements dans de la dette de PME
–       le financement participatif pour financer des projets locaux
–       l’investissement au capital de PME, ou « private equity »
–       l’investissement dans des LBO (leverage buy out)
–       l’investissement dans de l’immobilier parisien décoté transformé en business center

 

Les durées de blocage sont généralement de 5 à 8 ans, avec des rentabilités de l’ordre de 5 à 8%/an lorsque le capital est garanti par l’entreprise elle même, et peuvent aller au delà dans le cas du « private equity » où l’investisseur devient actionnaire de la société à part entière.

 

Notre cabinet n’a de cesse de rechercher de nouvelles solutions pertinentes de ce type, offrant un bon couple rendement risque et une réelle implication dans l’économie réelle. Chacun des investissements que nous sommes amenés à préconiser a fait l’objet d’une analyse des entreprises, de leur fiabilité, de leur solidité, de la pertinence de leurs projets et de leurs dirigeants.

 

pour en savoir plus…

Les fonds d’investissement développements durables


Contenu en cours de rédaction…

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