Crédit immobilier : La banque de France demande aux banques de mieux encadrer les conditions d’accès au crédit immobilier

A la fin de l’année 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation forte à l’encontre des banques afin de les encourager à réduire l’octroi des crédits immobiliers.

Selon la recommandation du HCSF, les banques sont trop laxistes lorsqu’elles accordent un crédit immobilier et notamment un crédit immobilier locatif.

Ainsi, dans une première recommandation publiée le 20 décembre 2019 le HCSF demandait aux banques d’être moins laxistes, de ne plus accorder de crédit immobilier à des emprunteurs dont le taux d’endettement était supérieur à 33%, ni de crédit immobilier d’une durée supérieure à 25 ans ( sauf rares exceptions) au profit de l’acquisition de la résidence principale dès lors que l’endettement de l’emprunteur est inférieur à 7 années de revenus.

Bref, plus qu’une recommandation de façade, la banque de France semble vouloir imposer ces nouveaux critères d’octroi de crédit immobilier.

En 2020, il ne sera plus possible d’obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 33%, et notamment pour le crédit immobilier locatif. Les banques n’ont pas d’autre choix que de suivre la recommandation de la Banque de France.

Définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 :

Les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont claires : Les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’endettement serait supérieur à 33%, sauf cas exceptionnel pour le financement de la résidence principale du candidat à l’achat immobilier dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.

Malgré des taux de crédit immobilier, en hausse, mais toujours excessivement faibles, il va être plus compliqué de trouver un crédit immobilier en 2020.

Extrait de cette recommandation forte du HCSF :

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%;

(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

Bref, les choses sont maintenant claires : Il va être complexe de trouver un crédit immobilier pour les candidats à l’investissement immobilier dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% (et plus particulièrement pour les financement locatif qui ne sont pas la priorité  dans le cadre de la flexibilité autorisée).

Il est donc essentiel de s’attarder sur le mode de calcul de ce fameux taux d’endettement.

Comment calculer le taux d’endettement à 33% ?

Jusqu’à maintenant, ce taux d’endettement à 33% était un critère « non officiel » pratiqué depuis toujours par les banques.

Jusqu’à maintenant, le taux d’endettement était un calcul financier interne à chaque banque. Chacun calculait son propre taux d’endettement ; Il n’existait pas de règle fixe et chacun considérait le taux d’endettement comme un élément important mais non essentiel pour accorder un crédit immobilier.

Ainsi, certaines banques pouvaient accepter d’accorder un crédit immobilier même si l’emprunteur présentait un taux d’endettement supérieur à 33% ; Les banques considéraient alors le reste à vivre de l’emprunteur. Il va de soi qu’un emprunteur dont les revenus sont élevés peut supporter un taux d’endettement supérieur à celui dont les revenus sont faibles car son reste à vivre est supérieur.

Pour les revenus fonciers, la notion de « reste à vivre » se traduisait par un mode de calcul avantageux du taux d’endettement. Deux méthodes étaient effectivement retenues par la place pour calculer le taux d’endettement d’un emprunteur possédant un emprunt locatif :

– La méthode dite classique qui consiste tout simplement à comparer les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur ; Les revenus immobiliers étant retenus pour 70% de leur montant.

– La méthode du reste à vivre dite « méthode par différentiel » qui consiste à considérer l’opération immobilier comme un tout et donc ajouter seulement l’effort d’épargne (cash flow positif ou négatif) dans le calcul du taux d’endettement. Cette seconde méthode du reste à vivre est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent ainsi s’endetter sans limite de montant ou presque.

Malheureusement, les banques sont aujourd’hui contraintes d’abandonner la méthode de calcul du taux d’endettement par différentiel et doivent uniquement calculer le taux d’endettement selon la méthode classique. Il s’agit là d’une très mauvaise nouvelle pour les emprunteurs locatifs qui, tout simplement, ne pourront plus emprunter.

Qu’est ce qui change ?

Depuis cette recommandation du HCSF, ce taux d’endettement devient une norme qu’il convient de respecter. Le HCSF explique même le mode de calcul dans une notice qui accompagne la recommandation.

Ainsi, les banques vont modifier leur façon de calculer l’endettement en renonçant au calcul en différentiel qui auparavant, leur permettait d’accroitre la capacité d’emprunt des investisseurs ».

Illustration du changement du calcul du taux d’endettement :

Demain, au fur et à mesure de la prise en compte des recommandations du HCSF, seule la méthode de calcul « classique » du taux d’endettement devrait être retenu.

Une définition du taux d’endettement à l’origine d’un retournement du marché immobilier ?

Cette définition fixe de manière très précise le mode de calcul du taux d’endettement. C’est une donnée très importante qui pourrait avoir de lourdes conséquences pour le marché immobilier en 2020 ! En effet, jusqu’à aujourd’hui, les banques calculaient le taux d’endettement selon leur bon vouloir et pouvaient y apporter une flexibilité non négligeable notamment pour les profils à hauts revenus ou les investisseurs locatifs.

Cette flexibilité dans le mode de calcul du taux d’endettement est supprimée. Les banques vont devoir strictement respecter ces recommandations et la production de crédit immobilier pourrait en être affectée en 2020.

En 2020, les taux de crédit immobilier seront toujours excessivement bas… mais seuls les hauts revenus pourront en profiter !

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