L’Immobilier Ancien avec Travaux …


IMG_8259Comme de nombreux praticiens (agents immobiliers, experts comptables, avocats, notaires, conseillers en gestion de patrimoine), nous nous sommes aperçus au gré de nombreuses cessions immobilières, d’études de marché, et d’analyses pré-acquisition que le marché du neuf en général, et de la défiscalisation en particulier (Scellier, Pinel, Censi Bouvard, Malraux, Monument Historique), avaient l’énorme inconvénient de présenter un surcoût de 30% en moyenne, notamment dû à la présence d’un nombre trop important d’intermédiaires non indispensables à l’opération d’après nous.

La conséquence est pour le moins grotesque, puisque l’investisseur achète un bien immobilier qui, avant même de lui donner une réduction d’impôt, fait augmenter son revenu imposable du fait des revenus fonciers (capital amorti = revenu taxable), et donc son impôt lui même.

Par ailleurs, dans un marché désormais atone, cette surcôte se fait cruellement sentir, puisqu’entre la moins value au terme, la fiscalisation des revenus fonciers, et le coût de la gestion et de recherche de locataires, le bilan est bien souvent au mieux à l’équilibre : c’est à dire que le résultat final aurait été le même pour le  contribuable qui n’aurait rien fait (l’achat, le crédit, la mise en location, la gestion, le turn-over des locataires, les dégradations, la crainte des impayés, la revente, les offres plus basses, etc.). Constat amer s’il en est…

Alors pourquoi acheter au prix fort, avec une probable moins value au terme, avec de nombreuses contraintes (engagement de durée de location, loyers plafonnés, contraintes de revenus des occupants, interdiction de louer à des ascendants ou descendants, …),  et des risques fiscaux non négligeables (reprise de la réduction d’impôt en cas de non respect de condition ou de non location durant plus de 12 mois), le tout sans valeur ajoutée significative ?

Comme la plupart des praticiens, nous pensons que l’immobilier a malgré tout toujours toute sa place dans une construction patrimoniale, notamment grâce à l’effet de levier du crédit immobilier, mais que le salut de l’investisseur réside dans l’immobilier ancien, idéalement avec travaux, pour les raisons suivantes :

  • Les prix de l’immobilier sont déterminables à l’instant T car déterminés par le jeu de l’offre et de la demande sur un panel de biens importants (à la condition d’acheter sur un marché dynamique bien entendu) ;
  • Il n’y a aucune obligation de durée de conservation du bien contrairement aux dispositifs fiscaux ;
  • L’investisseur n’est pas contraint par le niveau de ressources de ses locataires à ne pas dépasser ;
  • L’investisseur peut y loger qui il veut : un tiers, un ascendant, un descendant, peu importe ;
  • Les travaux réalisés peuvent lui permettre de générer un déficit foncier imputable sur les 10 années suivantes, ce qui peut potentiellement rendre son bien non imposable pendant cette durée (déficit qui peut également s’imputer sur d’autres biens locatifs) ;
  • Il vaut donc mieux éviter en amont de générer de l’impôt taxé à la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux, plutôt que de colmater en aval avec de la réduction d’impôt qui n’a pour seule vocation que de gommer le surprix du bien ;
  • Seul l’immobilier ancien peut encore permettre un quasi auto financement (ou du moins un faible effort d’épargne) sur une durée longue dans certaines villes, à Marseille notamment où les prix sont peu élevés.

Mais alors pourquoi les investisseurs ne sont-ils pas plus nombreux à adopter cette stratégie ?  Les raisons sont simples:

  • d’une part on constate que les contribuables sont très peu ou mal conseillés : trop souvent l’argument de vente réside dans la fiscalité uniquement, en occultant la partie conseil-stratégie et le bien lui même. Cela est vrai aussi bien pour les réductions d’impôts (Pinel, Malraux, Censi Bouvard), que pour la vente de biens atypiques bénéficiant de la fiscalité attrayante du loueur en meublé (EPHAD, résidence sénior, résidence étudiante, résidence de tourisme). Le problème est donc que les « conseillers » (banques, conseillers en gestion de patrimoine, courtiers) jouent davantage un rôle un rôle de vendeur que de conseil, en éludant malheureusement tous les risques et inconvénients associés à l’opération.
  • D’autre part la plupart des investisseurs n’ont ni le temps ni l’envie de courir les agences et les visites. De surcroit, il faut trouver une entreprise de travaux, avec tous les risques que cela implique (suivis de chantier, malfaçons, recours), il faut louer, il faut faire gérer, tout cela s’assimile à un vrai parcours du combattant pour la plupart des investisseurs qui n’ont d’autres recours, à priori, que d’acheter dans le neuf par dépit…
  • Il n’existe pas à notre connaissance de professionnel sur Marseille et sa région proposant une assistance et un accompagnement à l’acquisition et à la rénovation d’immobilier ancien. Au mieux il est possible d’acquérir des programmes clef en main de réhabilitation de type « déficit foncier » ou « dispositif Malraux » dont les prix sont 30% à 50% supérieurs au prix de l’ancien.

Exemple 1: Opération du 5 cours St Louis (1er Arrdt) de la CIR (Compagnie Immobilière de Restauration) en 2016 – 2017

  • T2 au 1er étage/5 de 38,55m2: 204.500€ (5305€/m2) dont 153970€ de travaux déductibles, soit un prix de revient après gain fiscal de:
  • 134.967€ pour une TMI à 30% (3.500€/m2)
  • 119.183€ pour une TMI à 41% (3092€/m2)
  • 113.442€ pour une TMI à 45% (2942€/m2)
  • T2 au 2ème étage/5 de 37,25m2 + balcon de 2,90m2: 214.500€ dont 165.674€ de travaux déductibles, soit un prix de revient après gain fiscal de:
  • 139.682€ pour une TMI à 30% (3.750€/m2)
  • 122.663€ pour une TMI à 41% (3.293€/m2)
  • 116.521€ pour une TMI à 45% (3.128€/m2)
  • 16 lots, dont 2 commences, 4 T1bis, et 10 T2
  • que des biens biens vendus à des bailleurs, aucun propriétaire occupant

Exemple 2: Opération de la Bastide St Thomas d’Aquin, du 23 rue Dieudé (6ème Arrdt), du groupe Histoire et Patrimoine via Primonial Immobilier (2017-2019)

  • T2 au 3ème étage/3 de 46,90m2: 273385€ (5829€/m2) dont 120.105€ de travaux déductibles, soit un prix de revient après gain fiscal de:
  • 219.146€ pour une TMI à 30% (4.672€/m2)
  • 206.832€ pour une TMI à 41% (4.410€/m2)
  • 202.355€ pour une TMI à 45% (4.314€/m2)
  • T3 au 1er étage/3 de 48,72m2: 320.050€ (6.569€/m2) dont 124.766€ de travaux déductibles, soit un prix de revient après gain fiscal de:
  • 263.706€ pour une TMI à 30% (5.412€/m2)
  • 250.915€ pour une TMI à 41% (5.150€/m2)
  • 246.263€ pour une TMI à 45% (5054€/m2)
  • 41 lots, dont 8 T1, 25 T2, 7 T3, 1 T4
  • que des biens biens vendus à des bailleurs, aucun propriétaire occupant

C’est pour toutes ces raisons que nous avons travaillé depuis près de 3 ans sur l’élaboration d’une mission d’assistance et d’accompagnement qui permette à nos clients d’acquérir un bien ancien avec travaux, de le faire rénover et de leur mettre en location, tout en leur évitant toutes les peines évoquées précédemment.

De façon concrète, nous assistons l’investisseur soit directement, soit indirectement par le biais de partenaires que nous lui recommandons, pour mener à bien toutes les étapes de son projet :

  • Trouver le bien qui répond à un cahier des charges précis ;
  • Déterminer le montant des travaux ;
  • Déterminer la valeur locative post travaux ;
  • Déterminer la valeur du bien post travaux ;
  • Simuler fiscalement sur 10 ans toutes les implications de cet investissement ;
  • Négocier en conséquence le prix auprès du vendeur ;
  • Organiser le compromis (mise en relation avec un notaire compétant si l’acheteur n’a pas notaire de confiance) ;
  • Créer une SCI si nécessaire : élaboration d’une stratégie Ad Hoc, rédiger les statuts, création de la SCI -> facultatif
  • Déterminer le plan de financement adéquat ;
  • Faire financer le bien (sans pour autant devoir forcément changer de domiciliation bancaire) ;
  • Faire le suivi auprès de la banque, du notaire et de l’agent immobilier ;
  • Trouver un architecte pour optimiser le bien et concevoir un projet cohérent ;
  • Trouver un maitre d’œuvre pour sélectionner et encadrer les entreprises (lui-même couvert par ses propres assurances) ;
  • Trouver une entreprise de diagnostics pour la mise à jour post travaux (obligatoire pour la mise en location) ;
  • Faire réaliser des photos professionnelles afin de faciliter la mise en location -> facultatif
  • Trouver le locataire ;
  • Mettre en place une assurance pour les loyers impayés-dégradations, et vérifier les documents fournis par le candidat à la location  -> facultatif
  • Mettre en place une assurance Multirisques habitation « propriétaire non occupant » ;
  • Mettre en gestion le bien -> facultatif
  • Disposer chaque année d’un récapitulatif des données à déclarer fiscalement -> facultatif
  • Faire déclarer par un expert comptable -> facultatif

Cela reste un travail complexe, qui nécessite de faire un gros travail préparatoire en amont, de visiter beaucoup de biens et de se montrer très sélectif, d’où un nombre réduit d’opérations, et la nécessité de se montrer réactif.

C’est pour cette raison que notre cabinet a établi une lettre de mission extrêmement complète, car contrairement aux opérations « clef en main » des promoteurs et des vendeurs de défiscalisation, ce type d’opération nécessite:

  • une pré-validation de toutes les étapes du projets et de tous les intervenants
  • une étude approfondie en amont des objectifs patrimoniaux
  • ainsi qu’un accompagnement personnalisé.
  • Pourquoi investir sur le marché immobilier Marseillais?

Maitrisant parfaitement le marché Marseillais, avec un sourcing très qualifié, nous avons choisi de développer cette mission dans cette ville qui présente d’après nous de nombreux atouts:

  • 1,8 millions d’habitants (agglomération), 885 habitants (ville)
  • 2ème métropole de France, dès lors un marché très actif sur le plan des cessions immobilières et des locations
  • Un marché locatif dit « tendu »
  • Une des grandes villes les moins chères de la côte méditerranéenne
  • Un flux de population du sud vers le nord (retraités, mutation, création d’entreprises)
  • Une ville en pleine mutation
  • Une attractivité accrue : mer, parc national des Calanques, qualité de vie, climat (300 jours de soleil par an);
  • Une ville très bien desservie: Autoroutes A7/150/A51, TGV (Paris à 3h, Lyon et Montpellier à 1h40), aéroport Marseille-Provence (80 destinations, 8,26 millions de passagers par an).

Le tissu économique Marseillais:

  • 840.000 emplois , dont 18.000 générés directement par l’activité touristique
  • destination touristique majeure: 4 millions de visiteurs par an
  • 1er port français, et 4ème port européen: 2,5M de passagers, 80M de tonnes de fret, et 43.500 emplois)
  • sièges sociaux de groupes mondiaux: CMA-CGM, Airbus hélicoptères, Onet, Ricard SA, Haribo, Sodexo, SNCM, Bourbon
  • 60 milliards d’investissements planifiés pour la période 2005-2040

A savoir sur le bassin Marseillais:

  • 1er constructeur mondial d’hélicoptères
  • 1er pôle mondial de réparation de super yachts
  • 1er pôle média en Europe du Sud
  • 1er pôle français de production d’aciers
  • 1er site français dédié à la mécanique énergétique
  • 1er pôle français de micro-électronique

L’excellence:

  • université d’Aix Marseille, 1ère université francophone: 76.000 étudiants, 1100 diplômes
  • 55 collèges, 32 lycées, 2 écoles d’ingénieurs, 5 écoles supérieures spécialisées
  • capitale européenne de la culture en 2013
  • 26 musées dont le célèbre MUCEM, 9 bibliothèques, un Opéra, de nombreuses salles de spectacles
  • 2ème diplomatique de France (79 consulats)
  • capitale européenne du sport en 2017

Les projets:

  • 17 grands projets de rénovation urbaine en cours (programme Marseille Rénovation Urabaine)
  • 1 milliard d’euros investis
  • extension des parcours de transports urbains tramway et métro, lancement du bus à haut niveau de service
  • mise en service en 2018 de la nouvelle rocade L2 de contournement du centre viele, permettant de fluidifier la circulation dans le centre ville

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