Immobilier : le marché va-t-il être inondé de passoires thermiques ?

Les caractéristiques de décence énergétique des biens locatifs ont été précisées par un décret (n°2023-796 du 18.8.23) qui entérine l’interdiction progressive de mise en location de certains logements. Les cas dans lesquels le bailleur peut légalement se soustraire à cette exigence y sont également spécifiés.

Le contexte :

Une étude du réseau Guy Hoquet démontre que les passoires thermiques (logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique) commencent à arriver progressivement sur le marché de la vente. Il n’y a pas de raz-de-marée, ces ventes ne représentent que 8% des ventes actuellement. Pour autant, les choses commencent à évoluer localement et les logements les moins performants sont clairement en train de perdre de la valeur. Dans son étude le réseau note de très grosses différences en fonction des villes. Ainsi, à Paris, les passoires thermiques représentent près de 22% des logements à
la vente. On est autour des 15% à Dijon et Rouen et pas très loin à Caen, Limoges, Saint-Étienne, ou Clermont-Ferrand. Au contraire, pour l’heure, la côte méditerranéenne semble plutôt épargnée avec seulement 2,5% de passoires à la vente comme à Perpignan et moins de 5% à Montpellier, Marseille, Toulon ou encore Nice.
La décote sur ce genre de bien est d’environ 10%, mais peut monter jusqu’à 30% de décote à Avignon. Dans certaines communes on n’observe, au contraire, aucune décote comme à Bordeaux, Rennes, Angers ou Orléans.

Une interdiction de louer en 4 étapes

Depuis le 1 er janvier 2023, les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire ceux consommant plus de 450 kWh/m² d’énergie finale par an, ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction ne vise que les baux conclus à partir de cette date. La même défense de louer s’appliquera également :

  • à partir du 1.1.2025, aux biens n’ayant pas atteint, au minimum, la classe F du DPE ;
  • à partir du 1.1.2028, aux biens n’ayant pas, au minimum, la classe E du DPE ;
  • à partir du 1.1.2034, aux biens n’ayant pas, au minimum, la classe D du DPE.

A savoir : Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux baux, ainsi qu’à ceux reconduits tacitement ou renouvelés une fois arrivés à échéance.

Nouveau

Les vérandas chauffées intégrées dans le calcul du DPE

Depuis le 21 août 2023, la superficie des vérandas chauffées doit être incluse dans la surface habitable retenue lors de la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les dérogations à l’exigence d’une performance minimale

Si le logement qu’il loue ne respecte pas les critères de décence énergétique, un locataire peut exiger de son propriétaire qu’il le mette en conformité.

Face à un refus de celui-ci, il est en droit de saisir le juge. Mais, à compter du 1er janvier 2025, le juge ne pourra pas imposer la réalisation de travaux :

  • Si le logement est en copropriété et si le bailleur prouve qu’il a réclamé, sans succès, une rénovation énergétique des parties communes ;
  • Si des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchent la réalisation des travaux : ceux-ci font courir un risque de pathologie au bâti (humidité…) attesté par un homme de l’art, ou ils n’ont pas reçu d’autorisation administrative (dans les sites classés ou inscrits).

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