Prêt immobilier : entre hypothèque et caution, comment choisir ?

Négocier un taux avantageux, se pencher sur l’assurance de prêt, tout en finalisant l’achat immobilier : bien souvent, les emprunteurs s’intéressent en dernier lieu à la question de la garantie… Tout ce qu’il faut savoir avant de signer votre offre de crédit.

Lorsqu’une banque vous octroie un crédit immobilier, elle veut la garantie d’être remboursée. L’assurance de prêt couvre l’emprunteur contre les événements de la vie (incapacité, décès…). La garantie bancaire protège elle uniquement la banque contre les défaillances de l’emprunteur, autrement dit si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt. Dans le jargon bancaire, on parle de « sûreté ».

L’existence d’une sûreté est non négociable : la banque va exiger cette garantie ! Les deux formes les plus courantes sont le cautionnement, une garantie collective, et l’hypothèque sur le bien acheté, solution individualisée. Année après année, la caution prend le pas sur l’hypothèque, qui représente désormais moins de 30% de la production de crédits (28,1% fin 2019 selon le rapport ACPR sur le financement de l’habitat, contre 33,5% en 2012).

1 – Un choix réel ou théorique ?

Pourquoi le cautionnement est-il ainsi plébiscité ? Dans l’immense majorité des cas, les emprunteurs n’ont pas le choix. C’est un choix plutôt imposé que suggéré. C’est clairement à la main de la banque. Avoir le choix du mode de garantie bancaire, c’est plutôt l’exception.

« Avoir le choix du mode de garantie bancaire, c’est plutôt l’exception »

Les banques ont d’ailleurs le pouvoir sur ces organismes de cautionnement : il s’agit soit d’une filiale interne au groupe bancaire (CAMCA au Crédit Agricole, CEGC pour Caisse d’Epargne et Banque Populaire, Crédit Mutuel Caution Habitat…), soit de Crédit Logement, un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises. « Pour la banque, c’est le meilleur système de délégation du risque : en cas de problème, l’organisme de caution prend en charge le recouvrement de la dette », confirme Cécile Roquelaure, directeur marketing et communication de la Compagnie européenne de crédit.

De fait, comme le confirment plusieurs sources bancaires, l’emprunteur a une infime marge de négociation. En revanche, deux banques mises en concurrence ne proposeront par nécessairement la même garantie : l’une peut s’appuyer sur une caution et l’autre sur l’hypothèque.

Des alternatives méconnues :

Pour l’achat d’un bien ancien, la garantie peut être le privilège de prêteur de deniers (PPD, ou IPPD), dont le fonctionnement est très proche de l’hypothèque mais qui permet d’éviter la taxe de publicité foncière.

De façon plus marginale, certaines mutuelles peuvent par ailleurs se porter caution, ou un organisme tel que le SGFGAS pour les prêts à l’accession sociale.

2 – Des contraintes réglementaires pour certains prêts ?

Parfois, nul besoin de tenter de négocier : le choix est réglementaire. C’est le cas pour le prêt à l’accession sociale (PAS) : quelle que soit la banque, la réglementation la contraint à réclamer une hypothèque dès lors que le montant du prêt est supérieur à 15 000 euros. Mais tous les autres types de crédits – prêt bancaire classique, prêt PEL, prêt à taux zéro (PTZ) non lié à un PAS – peuvent être couvert par un organisme de caution.

Sans qu’il existe une contrainte réglementaire, certains dossiers spécifiques feront eux en revanche quasi systématiquement l’objet d’une garantie hypothécaire : c’est le cas des emprunteurs ayant une activité indépendante, ou ne disposant d’aucun apport personnel. Par ailleurs, pour la construction ou la VEFA, la seule alternative à la caution est l’hypothèque. L’IPPD ne concerne que l’ancien.

3 – Caution : quelle différence entre Crédit Logement et la filiale de votre banque ?

Les cautions des sociétés filiales des banques sont souvent un peu moins chères, mais vous ne récupérez pas de restitution à la sortie, à la différence de Crédit Logement ! Voilà la principale différence, entre la caution des filiales internes CAMCA ou CEGC, et Crédit Logement.

Combien récupérez-vous à la sortie ? Un pourcentage de la part de votre dépôt investie dans le fonds mutuel de garantie (FMG). « La restitution est la même pour tous ! explique Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Elle est validée chaque trimestre, et s’applique ensuite à tous les emprunteurs en fin de remboursement ou rachetant leur crédit. » Actuellement, le taux de restitution est d’environ 70% du versement au FMG, ce qui vous permet le plus souvent de récupérer près de la moitié de la somme déboursée à la signature du prêt.

4 – Quelle est la solution la moins chère ?

Faut-il privilégier hypothèque ou caution pour une question de coût ? Il existe des simulateurs (celui de l’Adil notamment pour l’hypothèque, celui des notaires de Paris pour la mainlevée, et celui de Crédit Logement pour sa propre caution) mais la comparaison reste périlleuse du fait de « l’hétérogénéité des offres » des sociétés de cautionnement, comme l’a constaté l’Autorité de la concurrence, en 2015, en appelant les organismes concernés à plus de transparence.

« Pour un achat à long terme, le PPD est le choix le plus judicieux financièrement »

Le principe même de tarification des deux solutions diffère. Le cautionnement occasionne un coût initial proche de 1,5% du montant du prêt mais, si vous passez par Crédit Logement, vous pouvez espérer récupérer la moitié de cette somme à la fin de votre prêt. La tarification de l’hypothèque est « plus simple » selon Antoine Dejoie, notaire nantais interrogé en 2018 : « Un coût à l’origine », incluant émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière, puis « un coût éventuel à la fin », les frais de mainlevée en cas de vente et de rachat de crédit avant la fin du prêt. « Il y a une date de péremption », image Antoine Dejoie, « si vous remboursez le crédit jusqu’à son terme, il n’y a aucun coût supplémentaire ». Par ailleurs, le coût de l’hypothèque est moindre en cas de PTZ ou de prêt conventionné, l’emprunteur étant alors exonéré de taxe de publicité foncière.

« Pour l’emprunteur, s’il se projette sur un bien à revendre dans 5, 6 ou 7 ans, la caution est probablement la garantie la plus rentable. Car vous pouvez anticiper le remboursement de 50 à 70% de cette caution à la revente », à condition de faire appel à Crédit Logement. « Si vous voyez à plus long terme, et si vous avez le choix, l’inscription de privilège de prêteur de deniers est probablement le choix le plus judicieux financièrement. Pour des achats atteignant des seuils tels que 500 000 euros, l’écart entre un IPPD, qui coûte environ 0,5% du prêt, et les autres garanties bancaires, commence à être suffisamment important pour chercher à négocier. »

Simulation : des coûts très variables

Un emprunteur achète un logement neuf de 250 000 euros près de Dijon en sollicitant un crédit bancaire classique de 200 000 euros.

Le coût initial de l’hypothèque est proche de 2 700 euros selon l’Adil. En revanche, en cas de revente avant la fin du prêt, il faut aussi prévoir des frais de mainlevée (plus de 900 euros).

La caution est légèrement inférieure à 2 600 euros selon le barème « Classic » de Crédit Logement, en pouvant espérer une restitution de près de 1 400 euros à la fin du prêt.

Résultat, dans le neuf : la caution est plus rentable si vous obtenez une restitution à la fin du prêt ou à la revente, donc en passant par Crédit Logement. Sinon, sans revente, les coûts sont équivalents.

En revanche, si le même emprunteur débourse cette somme pour un bien dans l’ancien.

La caution reste identique mais une garantie PPD revient à moins de 1 300 euros grâce à l’absence de taxe de publicité foncière. Un coût réduit qui vaut aussi pour l’hypothèque en cas d’achat incluant un PTZ.

Résultat dans l’ancien : le privilège de prêteur de deniers est l’option la plus rentable. Juste devant la caution Crédit Logement, avec restitution.

5 – Un refus de caution bancaire est-il problématique ?

En cette période de crise sanitaire, les organismes de cautionnement pourraient se montrer plus réticents à garantir des dossiers d’emprunteurs fragilisés. « Vous n’êtes pas disqualifié parce que vous avez été au chômage partiel !, rassure Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Mais ce type de dossier mérite d’être examiné par des experts, avec de l’humain, de façon à analyser les risques liés à un secteur d’activité, au type d’entreprise… »

Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas la garantie de la société de cautionnement ? Le recours à l’hypothèque se fait plutôt de façon défensive. Tout d’abord les banques mutualistes vont proposer leur caution interne. En cas de refus, elles vont passer par Crédit Logement puis, en dernier recours s’il s’agit d’un dossier que la banque veut tout de même financer, proposer une garantie hypothécaire.

6 – Hypothèque ou caution, quelle différence en cas d’impayé ?

« La symbolique de l’hypothèque fait peut-être peur, reconnaît le notaire Antoine Dejoie. Certains se disent que leur maison va appartenir à la banque. » De fait, en cas de défaut de remboursement de la part de l’emprunteur, la procédure est différente… mais la finalité est la même : l’emprunteur est contraint de céder son bien. Côté hypothèque, « si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier [la banque] met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente », comme l’explique le Conseil supérieur du notariat sur son site. Côté caution, la solution amiable revient à un accompagnement de la société de caution pour la vente du bien. A défaut d’accord amiable avec l’emprunteur, Crédit Logement explique engager « des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues ».

https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/cout-dune-hypotheque/

https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-des-frais-main-levee

https://www.creditlogement.fr/simulateur

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