Taxe foncière : Comment bénéficier d’une exonération totale ou partielle ?

Comment Faire ?

Il est en effet possible d’être exonéré (bénéficier d’un dégrèvement pour être très précis) de la taxe foncière notamment en cas de vacance d’une maison ou appartement destinée à la location.

Dans ce cas, la doctrine fiscale est très claire sur le sujet : « Les dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent être accordés à raison des immeubles destinés à être loués à usage d’habitation qui, effectivement offerts à la location, connaissent une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet. »

L’exonération de la taxe foncière sera partielle ou totale. En effet, le dégrèvement est proportionnel à la durée de vacance par  1/12. Par exemple, en cas de vacance locative pendant 6 mois, l’exonération portera sur 50% de la taxe foncière.

Voici un exemple de calcul proposé par l’administration fiscale : un immeuble demeuré vacant du 10 novembre de l’année N au 15 février de l’année N+1.

SIMPLE ET EFFICACE 

Le propriétaire peut prétendre aux dégrèvements suivants :

– un douzième (décembre) de l’impôt afférent à l’année N sur demande présentée au cours de l’année N+1 ;

– deux douzièmes (janvier et février) de l’impôt de l’année N+1 sur demande présentée au cours de l’année N+2.

 Quels sont les immeubles concernés ?

Malgré une rédaction inadaptée de l’article 1389 du CGI qui évoque le cas des maisons, les appartements peuvent bien évidemment profiter de ce cas d’exonération de la taxe foncière.

En revanche l’administration fiscale à une lecture restrictive pour l’appréciation du caractère « locatif » de l’immeuble. Pour ouvrir droit au dégrèvement, la vacance doit s’appliquer à une maison offerte en location. Ainsi, ne peuvent bénéficier de ce cas de dégrèvement :

  • Un immeuble donné en jouissance à titre gratuit (prêt à usage ou usufruit, ou jouissance gratuite ) ;
  • Un immeuble non loué car en attente de sa démolition ;
  • Les immeubles destinés à la location saisonnière de courte durée ;

Enfin, la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. Par exemple, un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement.

Pour prouver sa bonne volonté à mettre fin à la vacance locative le propriétaire devra mettre en œuvre des démarches pour trouver un nouveau locataire et surtout démontrer que ces exigences ne sont pas hors marché (loyer, sélection des locataires, mauvais entretien des locaux, …).Par exemple, la présence de squatter est une vacance locative manifestement indépendante de la volonté du propriétaire dès lors qu’il a engagé les procédures nécessaires.

Comment définir la notion de vacance ? Quelle durée minimum de vacance pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière ?

L’administration fiscale précise que d’une façon générale, on ne doit considérer comme vacante qu’une maison ou partie de maison ne renfermant aucun mobilier ou ne contenant qu’un mobilier notoirement insuffisant pour en permettre l’occupation. Mais une maison louée ne peut en aucun cas être considérée comme vacante, même si le locataire ne l’occupe pas et la conserve dégarnie de meubles.

Ainsi, ne peut prétendre au bénéfice de ce dégrèvement :

  • Une maison occupée par un gardien, encore bien que ce dernier serait logé gratuitement ;
  • Une maison occupée par des locataires dont la validité du titre d’occupation fait l’objet d’une contestation
  • Une maison occupée par d’anciens locataires dont l’expulsion a été ordonnée par décision de justice et qui se sont maintenus dans les lieux

De surcroît, l’article 1389 du cgi précise que la vacance doit être d’une durée minimum de 3 mois consécutive.

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