« L’EFFET DE CISEAU », LE CERCLE INFERNAL QUI CONDUIT L’INVESTISSEUR IMMOBILIER LOCATIF À LA RUINE, SAUF À ÉLABORER UNE RÉELLE STRATÉGIE D’ANTICIPATION :
Investir dans l’immobilier
Depuis quelques années, de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatifs choisissent d’investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou encore d’une SAS. Il s’agit simplement pour ces derniers de trouver une stratégie pour éviter l’imposition peu favorable des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu et tenter d’éviter l’effet de ciseau qui menace nombre d’investisseurs qui ne provisionnent pas suffisamment de trésorerie.
En effet, en phase de constitution de patrimoine immobilier, entre l’impôt sur le revenu foncier et le remboursement du crédit immobilier, l’effet de ciseau sanctionne régulièrement les investisseurs trop ambitieux qui omettent de se garder des marges de trésorerie pour faire face aux décaissements auxquels ils devront faire face. S’endetter au maximum, c’est bien mais il faut anticiper le financement de l’obsolescence du parc immobilier, et le frottement fiscal potentiel.
L’effet de ciseau est un phénomène bien connu de nombreux investisseurs immobilier qui ont dû se résoudre à vendre tout ou partie de leur patrimoine immobilier pour échapper à la faillite personnelle :
- Dans un premier temps, l’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un actif immobilier : bien ancien, Scellier, Pinel, Malraux, SCPI.
- Toujours dans les premières années, le financement à crédit de cet investissement immobilier locatif permet une déductibilité fiscale forte puisque les intérêts du crédit immobilier viennent, réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
- Pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier, cet investisseur s’engage dans un crédit sur 20 ou 25 ans. Cette durée longue lui permettra de multiplier les projets d’investissement (mais posera problème plusieurs années plus tard s’il n’a ni anticipé le sort des biens, ni établi une stratégie sur plusieurs années tenant compte de la combinaison des différents bien acquis.)
- Après quelques années de pur bonheur fiscal, l’investisseur se rend bien compte que sa fiscalité augmente rapidement et, il va alors investir dans des dispositifs fiscaux pour alléger la pression, mais ce faisant il acquiert un nouveau bien qui vient générer à nouveau un surplus de revenus fonciers imposables. Il va se retrouver progressivement écrasé par l’impôt sur le revenu foncier et les prélèvements sociaux.
- Malheureusement, si l’investisseur a recours trop tard à des opérations d’achats de biens anciens avec travaux (générant un déficit foncier), les revenus fonciers taxables, déjà constitués par les 1ères opérations, absorberont très rapidement le déficit généré.
- Il devient de plus en plus compliqué de convaincre la banque de financer les nouveaux investissements immobiliers locatifs, jusqu’au jour où la banque ferme le robinet. C’est fini. Maintenant, il faut rembourser les crédits immobiliers. Il n’est plus possible de continuer à investir (ni à financer les travaux dans le parc immobilier).
- L’investisseur est à court de liquidité car il doit payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus fonciers qu’il ne perçoit pas car il faut bien rembourser les crédits immobiliers. Malheureusement, il est très compliqué d’allonger les durées des crédits immobilier pour alléger la charge de remboursement du crédit immobilier. 25 ans est déjà un plafond.
- En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps, générant ainsi plus de turn-over des locataires.
- Pas le choix : il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement, dans un schéma de « vente forcée » par le besoin de liquidités, on prend le risque de perdre la main sur le calendrier idéal, car on prend le risque que la situation du marché soit provisoirement défavorable, c’est-à-dire moins bonne qu’au moment de l’achat.
Cela nécessiterait pour l’investisseur averti d’attendre un moment plus propice, néanmoins acculé en raison du manque d’anticipation, il doit brader ses biens s’il veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.
Bref, l’enjeu est la gestion des flux de trésorerie, au moins le temps que les crédits soient totalement remboursés : car durant la période de prêt le loyer ne sert qu’à rembourser les échéances du crédit, mais pas le coût fiscal.
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