L’on se souvient qu’un dispositif temporaire assez similaire avait été introduit par la
loi de finances rectificative pour 2020 à l’article 790 A bis du CGI avant d’être abrogé.
La présente loi de finances introduit une nouvelle exonération temporaire pour les
dons de sommes d’argent consentis dans un cadre particulier défini par le texte.
Quelles transmissions sont visées ?
Sont visée ici les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un
enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance,
un neveu ou une nièce.
Quelle exonération ?
Ces dons sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de
100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par
donataire.
Sous quelles conditions ?
1) Encadrement de l’utilisation des sommes
Le donataire devra affecter les sommes reçues au plus tard le dernier jour du
sixième mois suivant le versement :
– A l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
– A des travaux et des dépenses éligibles à la prime de transition énergétique
(prévue au II de l’article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de
finances pour 2020) et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du
logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale.
2) Des critères de conservation et d’affectation dans le temps
Le texte prévoit que le bénéfice de cette exonération est remis en cause si le
donataire n’a pas conservé comme résidence principale ou n’a pas affecté à la
location à usage d’habitation principale le logement à l’acquisition duquel ont été
affectées les sommes d’argent pendant une durée de cinq ans à compter de la date
d’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement, s’il est postérieur.
De même, est remis en cause l’exonération si le donataire n’a pas affecté à son
habitation principale le logement ayant bénéficié des travaux mentionnés pendant
une durée de cinq ans à compter de leur date d’achèvement.
Si le bien est loué alors le contrat de bail ne pourra pas être conclu avec un membre
du foyer fiscal du donataire.
Enfin, sont exclues de l’exonération, les dépenses au titre desquelles le donataire a
bénéficié du crédit d’impôt prévu à l’article 199 sexdecies du CGI, d’une déduction de
charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ou de la prime énergétique
susvisée.
A partir de quand ?
Ces dispositions s’appliquent aux sommes versées entre le lendemain de la
promulgation de présente loi de finances pour 2025, soit le 15 février 2025, et le 31
décembre 2026.
Notre conclusion :
Cette mesure qui semble intéressante sur le papier mais à y regarder de plus près
elle semble surtout répondre à une attente forte des promoteurs dont l’activité est en
berne depuis la fin des dispositifs d’incitation fiscale comme la loi PINEL.
En effet l’objet est d’encourager la donation de sommes en augmentant les
abattements dont peuvent bénéficier les donataires en ligne directe, et donc d’éviter
à ces derniers un taux de droits de mutation à titre gratuit de 20% sur ces sommes.
Mais la condition est que le donataire achète bien neuf, ou qu’il réalise des travaux
de rénovation (éligibles).
Pour la partie liée à la rénovation le projet est louable (encore faut il que les
dépenses soient bien éligibles au décret d’application), mais pour l’achat dans le
neuf l’opération est plus discutable. En effet, les organismes d’expertises
immobilières constatent de façon chronique un « sur-prix » des biens immobiliers
neufs (de défiscalisation de surcroit) de l’ordre de 20% à 30% en moyenne en
France sur un horizon 10 ans, c’est-à-dire qu’un bien acheté 100 se revend
statistiquement, hors effet revalorisation du marché, entre 70 et 80 en moyenne.
En conclusion, ce « soi-disant » cadeau fiscal permet surtout au gouvernement de
faire un geste pour le milieu de la promotion immobilière, sans pour autant relancer
un nouveau dispositif de réduction d’impôt dans un contexte de réduction des
dépenses et de tri des niches fiscales.
Pour le donataire quant à lui, il économise 20% de droits de donation pour les
échanger en réalité contre une moins-value latente sur son bien de 20% au mieux….
Un jeu à somme nulle.
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