Loi de finance février 2025 – Plus-value immobilière des particuliers des LMNP : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession (article 84)

Attendue, la réforme du calcul de la plus-value de cession du bien mis en location par le loueur en meublé non professionnel est passée !  

L’on se souvient que le loueur en meublé non professionnel bénéficiait du régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la cession de l’immeuble. Le régime était donc identique à celui qui s’appliquerait pour le cédant d’un logement loué nu. Cette tolérance fiscale était largement bénéfique aux loueurs en meublé. Sur le plan de la fiscalité de gestion, ils pouvaient, dès lors qu’ils relaient d’un régime réel d’imposition, constater en charges déductibles des loyers, l’amortissement du bien. Ces amortissements pourtant déduits de l’assiette des loyers n’étaient, curieusement, à l’occasion de la cession de l’immeuble, pas réintégrés dans le prix d’acquisition du bien à l’image du calcul prévu en matière de plus-value professionnelle.

Cette « anomalie », dont la rectification avait été suggérée sans succès l’an dernier par nos parlementaires, est désormais corrigée.

La loi de finances pour 2025 modifie l’article 150 VB du CGI en prévoyant une réintégration des amortissements déductibles dans le calcul de la plus-value de cession.

Précisément, le prix d’acquisition sera minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI à l’exception des amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, étant visées ici les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration amorties.

En outre, la loi de finances exclue de ces nouvelles dispositions plusieurs biens ou droits relatifs à ces biens situés dans :

• – Une résidence destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
• – Les établissements et les services pour personnes âgées ou en situation de handicap à savoir : 
  • – Les établissements et les services, y compris les foyers d’accueil médicalisé, qui accueillent ou apportent une assistance et un accompagnement aux personnes handicapées, ou aux personnes atteintes de pathologies chroniques.
    • – Les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance et des prestations. Sont également visés logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
  • – Un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

S’il était attendu, le texte laisse en revanche planer un certain nombre d’incertitudes parmi lesquelles :

• – Quid du prix d’acquisition (avant ou après amortissement déduits) à retenir pour l’application des forfaits frais d’acquisition (7,5%) et travaux (15%) ?
  • – Quid de l’application du principe lors de la cession en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives (situation où, il permis de compenser moins et plus-values brutes) ?
  • – Quid des abattements non déduits (en vertu de l’article 39 C) et donc en report ?

En parallèle, nous avons pu constater qu’un certain nombre de praticiens s’étaient interrogés sur la situation du loueur en meublé non professionnel relevant du régime micro-BIC au regard de ces nouvelles dispositions. La problématique soulevée était la suivante : à la cession de l’immeuble, ledit loueur en meublé doit-il réintégrer des amortissements qu’il n’aurait pas forcément calculé lors de la mise en location du bien en raison du régime micro-BIC dont il relevait ? Autrement dit, l’abattement forfaitaire représentatif des frais et charges pratiqué comprend-il les amortissements ?

Autant de questions auxquelles il convient d’apporter une réponse. En fait, le texte lui-même, afférent au régime micro-BIC (art. 50-0 du CGI), nous semble on ne peut plus explicite sur la question.  Il est expressément précisé que « Les plus-values ou les moins-values mentionnées au sixième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve de l’article 151 septies. Pour l’application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »

Ainsi à la lecture du texte, il nous semble que l’abattement forfaitaire tiendrait compte de l’amortissement, qu’il conviendrait de reconstituer lors de la cession selon le mode linéaire.

A partir de quand ?

Cela étant, pour apporter une note plus joyeuse à cette mesure, il convient de préciser que cette réintégration des amortissements viendra certes majorer la plus-value brute, mais que celle-ci bénéficie ensuite d’abattements pour durée de détention pour l’IR et les PS.

Ces abattements ont pour effet au fur et à mesure du temps de diminuer graduellement la majoration fiscale et sociale de cette réintégration jusqu’à l’exonération totale au bout de 22 ans (exonération IR) et 30 ans (Exonération PS).

Nous reste enfin à préciser la date d’entrée en vigueur de la réforme. Les dispositions s’appliquent aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi, soit le 15