Immobilier : en Ile-de-France, un gisement de bureaux transformables en logements

Article du particulier du 15/2/2022 relatif à un des partenaires du cabinet : Novaxia

Dans une récente étude sur le bilan 2021 et les perspectives 2022 de l’immobilier tertiaire, Knight Frank relève une importante offre de bureaux obsolètes. Des locaux transformables en logements qui permettraient de lutter contre la pénurie d’immobilier résidentiel. Explications.

« Près de 1,2 million de m² de bureaux ont été livrés l’an passé en Ile-de-France, un volume au plus haut depuis 2015, en partie gonflé par les livraisons initialement prévues en 2020 mais reportées en raison du premier confinement. En 2022, le rythme ne ralentira que modérément avec 987 000 m² attendus dont 69 % sont encore disponibles. Ce taux s’élève à 80 % pour l’ensemble des 108 opérations neuves-restructurées supérieures à 5 000 m² actuellement en cours de chantier et à livrer entre le début de 2022 et la fin de 2024 » détaille Guillaume Raquillet directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France. Malgré la crise sanitaire et le redimensionnement à la baisse de certains projets (sous l’effet, notamment, du télétravail), l’offre à venir reste donc conséquente.

La situation varie suivant le secteur géographique : la 1ère Couronne Nord et la Péri-Défense concentrent une part importante des volumes projetés en Ile-de-France (22 % et 13 % respectivement). Le déséquilibre est particulièrement marqué dans le Nord, où plus de 650 000 m² sont attendus d’ici la fin de 2024 dont 84 % encore disponibles. A La Défense, le taux de précommercialisation est également très faible (8 %).

Un gisement de bureaux transformables

L’abondance de l’offre récemment livrée ou à venir en Ile-de-France complique l’écoulement des biens les moins adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs. Or, les bureaux obsolètes constituent une part importante du parc tertiaire francilien. « Les surfaces disponibles depuis plus de quatre ans en Ile-de-France représentent 1,3 million de m² à la fin de 2021, soit un peu plus de 30 % du volume total de l’offre. Très rares dans la capitale et même quasiment inexistantes dans le QCA (Quartier central des affaires), ces offres disponibles depuis plus de quatre ans se concentrent plus particulièrement dans trois secteurs : la 2e couronne, la 1ère couronne Nord et la Péri-Défense » analyse Guillaume Raquillet.

Knight Frank constate l’intérêt d’un nombre croissant d’intervenants (promoteurs, bailleurs sociaux, foncières, etc.) pour la transformation de bureaux en logements. D’autant plus que l’offre résidentielle reste nettement insuffisante et que la loi Climat et Résilience a renforcé la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. « Même si les changements d’usage ne sont pas toujours aisés, les conversions ont connu un nouvel élan que l’année 2022 devrait accentuer » conclut Guillaume Raquillet.

Des transformations parfois complexes

Dans certaines communes franciliennes où l’offre est abondante, les prix des bureaux sont moins élevés que ceux des logements, comme à Créteil, Ivry, Montrouge ou Pantin. Mais la transformation n’est pas toujours intéressante financièrement. « Compte tenu du coût de la réhabilitation, il faut, en général, une décote de 20 % sur le prix du bureau par rapport à celui du logement pour que l’opération de transformation soit rentable », estime Joachim Azan, président fondateur de Novaxia, une entreprise spécialisée dans le recyclage urbain.

Une fois ce premier écueil passé, d’autres éléments sont à prendre en compte. Comme, par exemple, vérifier la compatibilité de votre projet avec le plan local d’urbanisme (PLU). En effet, depuis la disparition de la taxe d’habitation, certaines communes sont réticentes à l’idée de voir les bureaux disparaître car ils rapportent plus que les logements. Il faut ensuite déposer une déclaration préalable de travaux pour obtenir le changement de destination. Si vos travaux modifient la façade, c’est une demande de permis de construire qui s’impose. En copropriété, assurez-vous que le règlement autorise le changement de destination. Après, il faudra vous atteler aux travaux : si le bureau était, à l’origine, destiné à l’habitation, la transformation est aisée, lorsque ce n’est pas le cas, elle est, souvent, plus délicate.

Pourquoi il ne faut jamais vendre

La Bourse ne finit pas de nous étonner. Le Cac 40 est en passe d’effacer complètement les pertes enregistrées au début de la guerre. Après avoir chuté de 15 % par rapport à son niveau du 23 février, veille de l’attaque de l’Ukraine par la Russie, le recul n’est plus que de 2 % aujourd’hui. Les statistiques que nous vous avons proposées au début du conflit révélaient, certes, que, dans près des deux tiers des cas, les marchés d’actions montent même en période de fortes tensions géopolitiques. C’est l’enseignement des dix sinistres expériences survenues depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Lorsqu’on analyse le comportement de Wall Street un an après le déclenchement des événements, on constate que, dans 70 % des cas, l’évolution des indices a été positive. Mais aussi que, dans 30 % des cas, la situation boursière peut déraper, comme lors du blocus de Berlin, en 1948, lors des attentats du World Trade Center, en 2001 ou encore pendant la guerre de Syrie, en 2014.

Bien sûr, le conflit en Ukraine est loin d’être terminé, et des rebondissements viendront encore nous surprendre. Le risque d’un embrasement est toujours possible. Il convient donc de rester attentif. Mais le premier enseignement de cette guerre est qu’il faut tenter de faire abstraction de l’émotion qui peut conduire à la panique. Il n’est certes pas aisé de garder son sang-froid quand des femmes et des enfants meurent sous les bombes, quand le risque de catastrophe nucléaire augmente ou lorsque la guerre peut toucher d’autres pays, comme la Moldavie…

Il convient ainsi de ne jamais vendre ses actions, si ce n’est partiellement pour prendre des bénéfices lorsqu’elles ont bien monté ou pour réduire son exposition en cas de doute. Mais sortir complètement du marché serait la pire des décisions en matière patrimoniale. Goldman Sachs le confirme. La banque a analysé le comportement des actions dans tous les pays développés, en se fondant sur l’indice MSCI World, dividendes réinvestis, depuis 1970 jusqu’à la fin 2021. Un particulier qui, après avoir acheté à n’importe quel moment cet indice (pour être précis, au début de n’importe quel mois de n’importe quelle année), aurait conservé sa position durant un an aurait été gagnant dans 78 % des cas. Ce taux monte à 88 % si les actions sont détenues pendant cinq ans. Mieux, l’actionnaire est quasiment certain d’être en plus-value s’il garde ses titres durant dix ans. Selon Goldman Sachs, le taux de succès grimpe alors à 97 % !

Pour les amateurs de statistiques, une autre enquête de Goldman Sachs révèle qu’il est « dangereux » de sortir du marché si on veut créer de la valeur. Entre 1999 et 2021, soit durant 6.001 séances de Bourse, le MSCI World, toujours dividendes inclus, a généré un gain annuel moyen de 6,5 %. Mais, si vous avez manqué les dix meilleures séances, votre performance est quasiment divisée par deux : la hausse annuelle de votre portefeuille est alors ramenée à 3,6 %. Pis, si vous avez raté les 40 meilleures journées de Bourse, vous perdez 1,1 % !

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