La loi PINEL, un investissement immobilier locatif non rentable à cause d’un surcoût de 30% ?

L’Inspection Générale des Finances (IGF) vient de publier son « rapport d’évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », terme d’une mission commandée par le gouvernement. L’analyse de ce rapport est d’une grande pertinence et les conclusions semblent en parfait adéquation avec nos observations sur le terrain.

Programme immobilier à Marseille

Selon ce rapport :

– L’investissement en immobilier locatif en loi PINEL est vendu 30% plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien ; Selon ce même rapport, il ne s’agit pas d’une caractéristique propre aux biens immobiliers vendus en PINEL, mais à l’immobilier neuf vendu en VEFA.

– En l’absence d’une revalorisation des prix de l’immobilier ancien pendant la période d’investissement, la rentabilité d’un investissement immobilier neuf acheté 30% plus cher que l’ancien est négative ou du moins excessivement faible ; Une grande partie de la rentabilité de l’investissement PINEL repose sur une hausse des prix de l’immobilier sur la période d’investissement.

Bref, ce rapport met en évidence, la raison d’être du dispositif fiscal PINEL : Acheter un bien immobilier neuf est beaucoup trop cher par rapport au même bien immobilier ancien ; La réduction d’impôt PINEL n’est qu’une incitation qui permet de gommer, totalement ou partiellement, ce surcoût ; Si cette mesure fiscale n’existait pas, personne n’achèterait de l’immobilier neuf collectif ! 

Une niche fiscale a toujours une raison d’être ! Il s’agit d’orienter l’investissement des épargnants vers des actifs qui répondent à l’intérêt général mais qui ne seraient pas rentables en l’absence d’un avantage fiscal. Le rapport redécouvre le fil à couper le beurre : C’est justement parce qu’investir dans l’immobilier neuf n’est pas rentable qu’il faut une niche fiscale pour construire des logements neufs.

Mais cette niche fiscale, si elle est indispensable au marché de la construction de logements neufs, a aussi de nombreux effets négatifs :

 Pour l’habitant : la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ;

– Pour l’État : outre les difficultés de pilotage, le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers. Seuls 9,3% du montant accordé par l’État au titre de la réduction d’impôt se traduisent par des baisses de loyer ;

– Pour les collectivités : l’automaticité de la réduction fiscale ignore les priorités des politiques locales de l’habitat, notamment en terme de localisation fine, de nombre et de types de logements. Les collectivités rencontrées ont également signalé l’impact en matière de dégradation de copropriétés voire de quartiers ;

– Pour le particulier investisseur : l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf ;

Pourquoi l’immobilier neuf est-il 30% plus cher que l’immobilier ancien ?

Acheter un bien immobilier en VEFA, c’est payer 20% de TVA, c’est rémunérer le coût de la construction (main d’œuvre, matière première, maçon, assurance décennale, etc.), mais aussi la rémunération de tous les intermédiaires de l’industrie immobilière (marge du promoteur, rémunération du commercial vendeur du bien immobilier).

Récemment, les professionnels de la vente d’immobilier neuf en défiscalisation estimaient qu’en dessous de 9 à 10% de commission, leur activité n’était pas rentable.

De surcroît, le rapport pointe l’écart de prix de vente d’un immeuble neuf selon qu’il soit vendu à un investisseur PINEL ou à un futur propriétaire occupant ou un institutionnel. L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt accepte de payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel.

Ainsi, les prix de vente des logements destinés au PINEL sont supérieurs ; La marge du promoteur est plus élevée sur les logements PINEL afin de réduire les prix de vente pour les propriétaires occupants ou institutionnel.

Le rapport explique simplement :

« Un grand nombre d’interlocuteurs rencontrés par la mission (association EDC, gestionnaires de biens et promoteurs immobiliers) ont souligné que, pour les biens neufs, l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique. 

Il éclipse complétement les questions de rendement locatif et de plus ou moins-value en cas de revente éventuelle. Selon les interlocuteurs rencontrés, les particuliers investisseurs souhaitent que cet investissement ne leur prenne pas de temps et que les différents aspects soient gérés par des professionnels tant lors de l’acquisition que pour la location du bien. »

« Selon les entretiens conduits par la mission, les investisseurs Pinel semblent moins négocier le prix que de futurs propriétaires occupants et que les institutionnels, et permettent donc notamment aux promoteurs d’augmenter le prix qu’ils paient pour acquérir le foncier.

Dans les zones éligibles, il semble raisonnable de penser que la concurrence entre promoteurs les incite à concevoir des programmes qui attirent des investisseurs Pinel, ce qui peut amener une certaine standardisation des logements construits voire une réduction de leur qualité. 

Par ailleurs, les promoteurs rencontrés par la mission ont indiqué que les particuliers investissant en Pinel supportaient une partie des coûts des logements sociaux, dont le prix de vente au sein d’un même programme est très inférieur. »

MAIS ALORS, FAUT-IL FUIR L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF PINEL ?

La qualité d’un investissement se fait toujours à l’achat. Il est alors indéniable qu’investir dans un bien immobilier facturé 30% plus cher que son prix de revente ne peut pas être un bon investissement !

Depuis 30 ans, les épargnants investisseurs qui ont profité des dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif ont fait de bons investissements grâce à des prix de l’immobilier en hausse permanente. Il n’est pas raisonnable de compter sur une hausse permanente des prix pour investir.

Dans l’état des offres packagées d’investissement en PINEL, il n’est probablement pas rentable d’y investir.

Néanmoins, il existe une solution : Vous construire votre propre investissement immobilier locatif PINEL !

Vous n’êtes pas obligés de passer par l’intermédiaire d’un promoteur, d’un vendeur de défiscalisation ou d’une banque pour investir en PINEL, vous pouvez tout à fait acheter un terrain à bâtir et y construire une (petite) maison. Cela suppose faire construire votre maison par une constructeur de maison individuelle, et de suivre votre chantier, mais le prix de construction sera autour de 1500€ / m² auquel il conviendra d’ajouter le prix du terrain.

Sachez que nous sommes désormais en mesure, via un partenariat avec un confrère, de vous proposer ce type d’investissement PINEL en « auto promotion », clef en main, sur des maisons individuelles, dans la région d’Avignon, n’hésitez pas à consulter sur ce sujet !

 

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